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开发商血战！东部有性价比，还是西部？

广州房产 · 公众号 · 房地产 · 2024-09-08 19:41

正文

金九银十未必会来，但是开发商之间的大战已经开始了。

在上月珠江天悦这一条鲶鱼搅动下，9月刚启，海珠就有多个楼盘被迫下场血战，将网红盘的三房价格降到了380万。另外，番禺、天河、黄埔、荔湾、白云....也有大批特惠房出现。有兴趣的小伙伴，可以找我领一份高清无码的特惠房汇总表。

好了，回到我们的直播问答精华，希望能帮助一些迷茫的小伙伴打开思路。

问题一：保利雅郡怎么看？

答：这是近期关注度最高的新盘。位置在广钢新城，属于妥妥的市区盘。

作为新规产品，这个盘使用率接近110%，全广钢最高，并且户型足够极致，最小的只有68方，总价可控，并且能做到户户朝南，尤其是68方南向三房，在市中心是绝无仅有的存在；交通方面，地铁广佛线鹤洞站就在门口，可以换乘1号线、8号线。周边云集了多所广钢名校，假如学校能官宣，那就是新晋的刚需之光。并且，按照保利的风格，性价比大概率会很有优势。

中秋期间会开放板房，假如你是一位300万-400万的刚需，这个楼盘是一定要关注的。

什么人适合买，什么人不适合买？记得先找梅梅把关。

问答二：现在户型都开始卷到120%-130%的实用率，有必要等后续的拍地楼盘吗？

答：我们强调过很多次，实用率固然重要，但不是决定房产价值的唯一要素，甚至不是最重要的要素。在现阶段，买房选筹一定是综合考虑的结果，地段、配套、书包、开发商等都是蛮重要的。

我建议先根据需求、预算，确定目标板块，如果目标板块，有一些素质不错的地块准备挂牌，在需求不迫切的情况下可以考虑等。

但是，使用率是不是越高越好用，是要打问号的，大部分赠送面积是通过报建飘窗、花池、阳台，然后改造而来，并非越多越好，比如一些项目把飘窗宽度拉到90，对卧室的使用空间并没有太大帮助。另外，从我个人理解看，120%、130%的使用率短时间不会大面积铺开。

|90公分的飘窗实拍

问题二：200万预算，琶洲上班，地铁出行，哪里比较合适？

答：这个预算能选到的比较有价值的板块不多。

白云湖算一个，有书包有地铁，但通勤时间比较长，板块生活配套要成熟要等上几年。

南站板块可以算一个，22号线接驳18号线再转8号线，可以实现1小时通勤，有书包，大盘，缺点就是周边配套比较欠缺。

横沥岛算一个，18号线转8号线，是通勤最快的板块，环境很上分，学校也快开了，诸如商业等配套，也需要等待。

|横沥岛航拍图

再不行，就只能去增城了，优选新塘。

问题三：300万预算，明年退休想买来养老，想要生活配套方便，也希望可以保值，江南西二手可以选吗？

答：从保值角度来说，江南西商圈就不建议了。生活便利度虽然高，但是商圈活力在退减，年轻人在流失，加上预算比较低，能买到的房子也是老破小为主。

不仅是江南西，这个预算在整个海珠也买不到比较优质的住宅项目，无论是一手还是二手，所以保值不会特别乐观。

不妨考虑把目光放在芳村的一部分新房上，比如花地湾或者预计这个月开盘的广钢新盘，这些项目产品给力，还有不错的教育预期，未来二手会更受年轻人喜欢。

如果一定要留在海珠，那就只考虑养老，挑一个住得舒服的房子就差不多了，比如一些楼龄不那么长的二手电梯两房，或者公寓。

从居住体验看，部分公寓其实并不输住宅：大社区，出门就是江边公园，近地铁，3公里范围有医院，底商丰富，旁边很多地道美食，烟火气也非常强盛，甚至公寓本身还能明火，不影响烹饪。

有人说公寓不是流通性很差吗？公寓的流通性比住宅差，主要是交易成本比住宅要高不少，但是如果你选了20年的老破小，或者一个一房一厅的住宅，未来也没有那么好流通的。另外，假如公寓不急套现，至少租售比是比住宅要可观。

|星汇海珠湾航拍图

有同样困惑的小伙伴，可以扫码梅梅，免费咨询。

问题四：老黄埔新盘这么多，现在适合入手吗？

答：在过去两三年的时间，老黄埔被“三剑客”富颐华庭、万科城市之光、中鼎珺合府给垄断，城光一度卖到6万（现在一手已经卖完）。

今年供应大幅井喷，猛增5个新盘：中央公馆、海丝城、未来方洲，以及尚未亮相的珠江村+华润新溪。

保利中央公馆率先入市，卷了一波楼价，老黄埔二手是被打下来了，富颐跟城光的二手南向，4万出头的价格，价格是有一定竞争力的。

|贝壳找房截图

反观一手，不同项目当前定价差异比较大，甚至还有个别项目还尚未定价，但是预期不会很低，因此，性价比也差异比较大。（想了解内幕可以扫码加梅梅）

总体而言，想在黄埔买新房，有地铁有书包有商业，在位置上又能跟天河形成连贯发展，基本面没啥问题，主要是价格。

问题五：预算500-650万左右，从保值自住的角度考虑，是上车保利珠江天悦还是天河东或老黄埔的新盘呢？

答：上述楼盘位于一东一西两个方位，如果是自住在哪里上班是关键。

从楼盘自住品质而言，珠江天悦相对占优势，学铁商+环境+江景+类板楼，可惜就是这个预算只能买到北向，要牺牲南向的舒适度。

天河东的优点是产业强，未来接盘能力也会更强，但公共交通+商业相对较弱。老黄埔因为是工业区，整体居住环境欠佳。

我认为还是回到楼盘跟楼盘的PK上，这样会更聚焦。650万预算，东部的天汇、问津府跟奶厂二手都可以优先考虑，天河壹品也不错，就是只能上车90多方小户型，得看对空间有没有要求。

至于老黄埔，未来方洲板房开放了，看看开出来的价格。如果预算更高，可以等等珠江村，这也是黄埔最靠近鱼珠CBD的新盘。

|保利珠江天悦售楼部

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好了，今天的干货就分享到这里。

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