道可特视点 | 机遇还是陷阱：浅谈企业投资运营长租公寓的法律风险

我国长租公寓发展现状与相关法律法规

（一） 政策：热度有余，监管不足

2015年以来，政府陆续出台了一系列政策刺激租赁市场的发展，然而由于监管的缺失，政策利好也伴随着风险和压力。 道可特律师事务所房地产与基础设施团队 对相关政策进行总结如下图：

总结近年来颁布的政府文件，房屋租赁的政策性扶持不断，如加大租赁住房的市场供给，试点集体土地建设租赁住房，商住房改造，鼓励房企将存量房投放租赁市场，实行租售并举等；鼓励资本进入，加强金融支持力度，包括鼓励住房租赁贷款，发展住房租赁证券化产品等；完善配套政策支持，包括租购同权、税收优惠、建设公共租赁住房等。在政策的号召下，各房企及资本集团对长租公寓领域纷纷试水。

但是，由于各类政策皆未给出具体的监管措施，时至今日，对于长租公寓的装修、消防标准，长租公寓企业注册标准等皆未有明确标准。从2016年起，每当公寓出现问题，监管的重锤便会近乎无差别地砸下，长租公寓一边在政策的灰色空间野蛮生长，一边又要承担运动式监管带来的不定期风险。

（二）市场：潜力巨大，困境亦存

我国长租公寓市场经历了2015年的自发成长期，2017年开始至今的管控指导期，仍处于蓬勃发展的态势，预计2020年后才会逐渐发展成熟。在此期间，长租公寓市场距离饱和还有很大空间。

然而在强大的市场需求之下，我国严重不合理的租金收入比，直观体现了承租者的承租能力远远偏离正常水平。若将租金收入比在30%以下称为合理负担，我国租金压力在合理负担内的城市仅长沙、青岛。北上广深等一线城市这一比例甚至超过60%。尽管市场需求大，如何协调高房租高租金收入比与高投入盈利困难这一矛盾，无疑是运营者需要面对的一大棘手问题。

（三）资本：高成本高负荷

从长租公寓进入市场后，投资、地产等相关业内人士对其评价最多的三个字是“不赚钱”。长租公寓若要提高租金回报率，除了压缩成本外，确实需要走一条扩大持有房源份额、乃至一定程度上实现垄断，或制造紧缺，以获得定价权的方针，而资本的介入，最直观的一个作用就是为其扩张、收购、囤货提供了资金来源，这也是长租公寓顶着高额运营成本实现扩张的基础。

资本的介入给了长租公寓高价收租的底气，也带来了高成本高负荷高周转的风险，而这种风险带来的不良后果我们也并不陌生，一旦资金链有一个环节断掉，对长租公寓的运营、供给都造成不确定性甚至是致命打击。

长租公寓商业模式根据不同标准可进行不同的分类，根据运营方自身资金实力及物业归属的不同可将长租公寓商业模式分为“重资产”，“轻资产”等模式。两种模式从法律关系，运营模式，资金链来源等方面都存在诸多不同，过程中涉及到的法律问题也纷繁复杂。 道可特律师事务所房地产与基础设施团队 尝试总结不同模式下，长租公寓投资经营中存在的具有共性和普遍意义的法律风险，并举实例分析，主要有以下几个方面：

（一） 获取房源时存在的风险

获取房源是长租公寓运营的起始点，无论哪种模式下，房源的合法合规都对运营企业至关重要。不合法合规的房屋可能导致租赁合同无效，一方面关乎运营方是否能顺利营业，另一方面也关乎租客的生命安全。