道可特视点 | 从一则案例看房屋租赁合同无效时出租人与承租人的责任承担

房屋租赁合同纠纷中常会出现各种租赁合同无效的情形。合同无效后，出租人与承租人如何承担责任？ 北京市道可特律师事务所争议解决团队 通过案例分析相关法律问题。

案例简述

2011年3月29日，被告A公司（承租人）与原告B（出租人）就某厂房(涉案厂房)签订租赁合同，租赁期自2011年5月1日至2016年4月30日，年租金23万元，免租装修期为1个月。合同签订后，A公司如期履行装修并进行生产经营。后涉案厂房列入动迁范围，A公司因拆迁无法继续经营，认为搬迁期间不应承担租金。B诉请法院请求A支付租金，B提出反诉要求A承担装修补偿等费用。

法院查明：涉案厂房土地权属性质系集体建设用地。

法院经审理认为：“涉案争议的租赁房屋未办理过合法的规划审批手续，系无证建筑。因此，双方就该违法租赁标的物签订的《租赁合同》应属无效。原告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给被告，对于合同无效的后果负有主要责任，被告在签订合同时，未尽合理审查义务，应承担次要责任。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院一般应予支持。参照每年23万元的标准计算的房屋使用费被告自2012年5月16日起至实际搬离之日止向原告支付占用房屋期间的房屋使用费。对于被告请求原告赔偿其装修损失的反诉请求，本院综合考虑双方对合同无效的过错程度、对A公司造成的实际损失以及双方对合同的实际履行情况等，酌情确定由B对A公司装修费损失承担90%。

法律分析

1．建设工程规划许可证与房屋租赁合同效力

《城乡规划法》第40规定：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。