三四线城市的房子，可能是最危险的资产

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二战后日本经济经历了两次结构性变化。一是1973年前后经济由高速增长转向中高速增长。1973年之前，日本东京圈、大阪圈、名古屋圈等三大都市圈人口保持大规模净迁入状态，占比也纷纷上升。而1973年之后，三大都市圈人口迁入速度放缓，大阪圈、名古屋圈人口占比由升转平。二是2010年前后人口见顶，大阪圈、名古屋圈人口基本呈现迁入迁出平衡状态，仅东京圈人口仍保持净迁入状态。 因而总结来看，日本城市化进程中，人口持续向大都市圈集聚，从向“三极”集中转为向“一极”集中。

3. Zipf定律：城市人口集聚的普遍规律

城市人口集聚有何规律？城市经济学的研究表明，一般来说，国家内城市规模的分布遵从齐普夫定律（Zipf’s Law）， 即一个国家第N大的城市人口，是首位城市人口数量的1/N，此时取对数后的城市人口排序和人口规模存在负相关关系，散点图呈斜向下直线。 这一法则已被证明符合大多数国家以及不同历史时期的城市规模分布情况。Zipf定律揭示了一个真相：由于规模效应完全补偿了边际成本递增，大城市的增长速度并不会比小城市慢。

Zipf定律对中国大城市失效。 我们采用分县市人口统计数据对Zipf定律进行了验证。在城市人口小于一定规模的情况下，拟合程度较高。但对于中国的特大城市而言，这一规律似乎并不成立。特大城市人口增长过慢导致其人口数量显著低于齐普夫定律的预测值。造成这一现象的原因是显而易见的。一是对于人口流动的严格管制，比如户籍制度及捆绑在其上的福利，二是全国层面的土地供给统筹，这意味着大城市的建设用地往往无法得到满足。其代价则是更无效的生产、更有限的就业，以及更严重的污染。

4. 中国人口向一二线集聚趋势未改

然而，人为的管制人口流动、控制大城市的土地供给，固然降低了特大城市的人口增速，但却无法改变人口继续向大城市集聚、三四线人口持续流出的局面。

我们根据第六次全国人口普查数据测算了我国分省各地区的人口净迁入率（净迁入人口/人口总数）。我们发现，人口流动的方向主要是由中西部向东部迁移，特别地，人口向大城市集聚的特征尤为明显。北京和上海两个一线城市的人口迁移率高居前列，天津作为热点二线城市紧随其后。在一线城市和二线城市较多的广东、浙江和江苏等省份，人口迁移率普遍较高。

东北地区是最近几年人口净流出省份的典型代表。2010年以来，东北三省人口持续流出，导致当地经济增速大幅下滑，房地产销售量、价均持续低迷。过去两年全国房价普涨，但东北三省省会城市房价整体横盘。

二、产业能否支撑？

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