一叶知秋，这次财富大挪移对大多数人来说，将是生平第一遭

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国内的房地产企业，有一个特点，就是高杠杆运转。

这里看一个2016媒体披露的数据：

2016上半年，千亿级房企中，绿地控股资产负债率为88.36％，与去年同期基本持平；万科A资产负债率为80.6％，同比上涨近3个百分点；碧桂园负债率为78％，较去年末增加了3个百分点；恒大的负债率高达81.79％，保利的负债率也近80％。

（这次收购万达资产的）融创中国，2016年的中报也显示，当时的融创中国的负债总额高约1279.57亿元，净负债率高约85.1％。

高杠杆意味着高融资 ，80%的负债率，也就意味着，100亿的资产，其中80亿是借来的。

若是1万亿的资产，那么其中8000亿可能是借来的。

最怕倒过来重演

那么，这些房地产企业，是怎么借来这么多钱呢？

奥妙是拿地。

拿到土地了，一旦土地价格上涨，等于公司的资产增值了，公司的可抵押资产也就多了，于是又拿此前拍到手的土地，去银行做更大的抵押，再拿地，土地价格再涨，于是，各路房地产企业的资产继续上涨。这就构成了一个正循环，贷款融资拿地——地价上涨、资产增值——土地抵押再融资再拿地——地价再上涨，资产再增值，就这样一路下来，我们就看到了今天的各路房地产巨头们。

知道这一点之后，我们就不难知道，这些 房地产巨头们，最怕的事 情是 什么了 。

那就是 地价停止上涨！或者下跌!

因为土地价格一旦停止上涨，甚至下跌，那么公司的资产就会停止增值，利率的损耗将不可承受。更坏的情况就是地价下跌了，那将是资产的双重损耗，而债务却是硬的，一个针眼都抹不掉。

如果地价下跌成立，那么，房地产巨头们，就要把当初做大的那个过程，倒过来重演一遍。

基本路线就是：土地价值缩水——资产缩水——债务负担加重——被迫卖出资产（主要是土地与房子）——房价地价下跌——资产进一步缩水。

若没有外来干预的话，高杠杆的房地产企业，最终难免会资不抵债，破产了。

首富很容易就变成了首负！

给韭菜们解套么？

所以，土地价格上涨，是全体房地产企业的共同利益所在。

也是因此，我们总是能够看到，只要监管层稍微放松点，那么各地的地王就会层出不穷。一个比一个高。为什么？

这就是房地产企业的龙头打法，用几十亿甚至上百亿资金拍出一个地王，小小代价锁定的收获则是，手头千亿、万亿的土地增值更多，就可以融到更多的钱，贷到更多的款。

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