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《证券市场红周刊》文/张哲
我的观点，疫情对房地产是冲击，也是契机。多座城市售楼处暂停开放，许多房地产项目工地也延期复工，这在房地产库存规模不断增大的同时，为房企销售回款、集中推盘带来如山的压力。二月销售肯定没法看，数据扑街，行业洗牌，两极分化，现金流支撑不住的中小房企就得成为这场疫情的祭品。本号多次说过，房地产才是真爱。国家是真急了，保六必保房，边际宽松是必然选项，去年底是需求端的户籍开放，今年初是疫情倒逼的融资端放松，整体货币环境也有放水之势。央妈在发布会上说，“不会出现大规模通货膨胀”，这句话中翻中，小规模通货膨胀呢？![]()
无锡打响了救市第一枪，发布《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情保障城乡有序建设的政策意见》，在疫情期间给予房地产开发企业、建筑业企业、房屋中介企业、房屋租赁企业全方位支持，涉及税收、信贷、预售、工期等多个方面。衡阳更狠，17条救市新政，对购房者实施财政补贴，出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干政策（试行》（“衡十七条”）。对购买新建商品房和存量住房，签订网签协议并缴纳契税，所缴契税税率为1%的，由市财政按所交契税对购房人予以全额补贴，所缴契税税率为1.5%的，由市财政按所交契税的2/3对购房人予以补贴等。“衡十七条”还进一步扩大了人才购房补贴对象范围，其中，非“双一流”大学全日制本科生一次性购房补贴5万元。
记住，现在是战时状态。抗疫是一场战争，既是医疗战线的战争，也是经济战线的战争。房市是兵家必救之地，除此之外，车市、手机，也要发力下猛药。房市、车市、电子消费，三大行业稳住，今年经济才能免除崩盘之虞。今天，最高动员令已经下达，各部门各地方都领任务出征吧，保增长的刺激政策会不断出台。
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我预计灾后重建，深宅十多天，自囚于室，生死考验，及时行乐，人们的生活理念会有大改观。大疫之灾告诉我们：一座宽敞明亮的大屋才是真正的硬核资产，是家庭抵御外物入侵的坚固堡垒；私家车关键时刻是家庭的救命工具；手机是你在百无聊赖之中与世界联通的唯一桥梁。疫情时代“三大件”，是人民群众美好生活的目标。因此，房地产的改善性需求可能会报复性喷发。怕是很多房企倒在黎明前的黑暗，冻死在春来到来前的寒冬。疫情将加速房地产行业去杠杆和分化，“真龙头”在分化中凸显。梅花喜欢漫天雪，冻死苍蝇未足奇。我只敢拿最安全的标的，早就明牌看好的万科——《万科，一只瘦鹅》。
2003年非典疫情曾让房地产业“冰冻”，但在非典疫情过后，伴随经济强劲复苏，地产业迅速重回扩张道路。如今地产业再遇类似危机，可影响却可能完全不同。有投资人表示，在2019年楼市调控与房地产融资趋紧以及房企现金流紧张的背景下，此次疫情对楼市及地产股基本面的全年影响或将大于2003年。如果随着疫情发展，行业整体开工日期晚于3月份，房企今年的推盘、竣工节奏都会受到很大的影响。不过，由于房地产板块行情一直受行业政策影响较大，多位投资人向《红周刊》记者表示，在疫情冲击之下，2020年的行业政策或许会比预期中更加宽松，这或将在一定程度上带动房地产板块上涨行情。同时，房地产行业去杠杆和分化趋势也将因此加速，在“真龙头”凸显的同时，一些二三线的高成长性个股也值得关注。其中，“造血能力”及现金流管理能力较强的房企将更占优势。春节后开盘以来，A股与港股房地产板块的表现呈现“涨跌分化”，截至2月7日收盘，深港通内房股指数上涨1.92%，房地产（申万）指数则以7.07%的跌幅跑输大盘。具体到个股，港股旭辉控股集团、中国金茂、中国海外发展涨幅均超过8%，华润置地、万科企业、龙光地产、融创中国等涨幅均超过6%；而A股主流房企仍未摆脱跌势，主流房企中万科A、保利地产、新城控股、绿地控股分别下跌5.1%、6.1%、3.4%、9.9%，大悦城、华夏幸福、泰禾集团、荣盛发展均跌超10%。对此，狐尾松资本董事长王代新向《红周刊》记者表示，A股与港股的地产板块之所以存在一定的走势分化，一方面是因为内房股在春节前已经发生过一波调整，另一方面也与两市资金对房地产板块的看法不同有关。“港股市场在经历2017年房地产的大行情之后，投资风格逐渐趋于理性，更看重房企的基本面，而A股市场则更多将地产股视为周期股，股票价格受行业政策和房价的影响波动较大，主流资金也很少关注上市房企，在他们的持仓配比中，地产股的种类和数量占比都很低。”《红周刊》记者注意到，本就处于A股估值洼地的地产板块在经历了本周的下跌后，或将迎来难得的投资机会，其中招商蛇口跌至2018年10月份以来最低点，大悦城则跌至2019年2月份以来最低点，阳光城、蓝光发展、中南建设等中型房企也均发生了不同程度的回调。王代新指出，在整个房地产行业增速走向横盘之际，像万科这类龙头的步调会以“稳健”为主，很难发生爆发性的业绩增长，反而是一些二三线的区域房企存在较大的规模扩张诉求，可能会在白银时代创造出跑赢行业的成绩。受疫情影响，多地为减少人员聚集纷纷出台开发商暂停对外开放商品房售楼处、中介公司暂停营业等措施。据《红周刊》记者不完全统计，自1月25日起，福州市、宁波市、南京市等超过20个省市暂停开放售楼处、中介门店暂停营业。北京市、上海市、长沙市等地有关部门则要求工地复工日期不得早于2月9日24时（部分地区为2月8日或10日）。因此，2020年一季度各地楼市大概率不会再像往年一样出现小阳春，楼市成交量也会骤减。而新冠疫情对房企销售额的冲击，或将在房企2月份的销售简报中有所体现。中泰证券宏观首席分析师梁中华向《红周刊》记者分析称，往年春节假期过后，地产销售便会逐渐恢复，而今年在疫情的影响下，30个大中城市的商品房销售面积几乎为零。尽管春节假期已经结束，但疫情恐慌情绪或将持续影响未来的销售情况。面对疫情带来的影响，房企出台多项举措以保障销售业绩，碧桂园、万科、融创中国、保利发展、富力地产等多家房企纷纷推出在线销售服务；中国恒大御澜庭、万科魅力之城、金地宸颂等项目也发起了以价换量的促销活动。不过，仍有业内分析人士预测，不少房企2月份的销售额可能会出现断崖式下跌，80%或90%的负增长都在意料之中。实际上，在遭遇多地售楼处“关门潮”之前，受行业淡季和疫情前期影响，主流房企2020年1月份的销售情况（附表）已经出现了一定程度的下滑。据亿翰智库数据，2020年1月各梯队房企销售业绩均有不同程度的下滑，平均业绩增速为减少9.3%。从第一梯队房企“碧万恒融”1月份的销售情况来看，《红周刊》整理上市房企公告与亿翰智库数据发现，位列2020年1月份销售榜首的是万科地产，销售金额为549.1亿元，2019年大力以价换量进行降价促销的中国恒大位居第二，1月份销售金额405.5亿元；碧桂园以329.2亿元的销售额在主流房企中排第三；融创中国1月份的销售额仅为186.3亿元，被中海地产以202.8亿元超越。《红周刊》记者注意到，在主流房企整体销售业绩走弱的情况下，第一梯队房企的销售额变化也呈现不同的趋势。万科的经营数据要比第一梯队其他房企表现出更强的稳定性，其一月份销售金额与销售面积分别较去年同期增长12.3%和5%，销售均价也同比增长7%。恒大、碧桂园、融创的销售额则分别表现为不同程度的下滑，其中，从数据表现来看，恒大仍在采取以价换量的销售模式，其销售额同比下滑6.1%的同时，销售面积却较去年一月份增长16%，销售均价同比下滑19%。与此同时，房企在新增货值方面的表现则与销售排行存在较大出入。亿翰智库数据显示，1月份新增货值超过二百亿规模的房企为保利地产和阳光城，中海地产、绿地控股、龙湖集团等新增货值规模超过百亿元，“碧万恒融”的新增货值规模并不突出，分别为20.5亿元、63.6亿元、50.7亿元、93.6亿元。自2019年各融资端口逐渐收紧以来，房企的投资力度明显大幅减弱，投资方向也主要集中于一二线城市，减少了对三四线城市的投资，这一现象在春节错位叠加疫情的特殊阶段或将更加明显。值得关注的是，在房企销售业绩遭遇行业淡季与疫情冲击双重打压的同时，整个房地产市场也面临着前所未有的去化压力。易居研究院智库中心研究总监严跃进向《红周刊》表示，房地产市场2019年已经面临很大的库存压力，当前库存规模已经保持了连续13个月的同比正增长态势。“2019年12月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.6个月，这也意味着市场消化完这些库存需要9.6个月。观察全年存销比数据，总体上呈现了V型走势，其中8月份为全年的月度新低，而后受库存攀升等影响，存销比数据也明显拉升。因此2020年房企仍面临较大的去库存压力。”严跃进分析称，“近期的新型冠状病毒事件将显著影响一季度的市场交易，进而也会影响房企和相关城市的去库存工作。”近年来，随着房地产市场持续透支需求，在行业与经济原本就面临下行压力的背景下，疫情的到来对地产行业而言可以说是雪上加霜。梁中华提到，“每年17亿平米的销售天量，透支了很大的需求空间，从我们测算的房地产广义库存数据来看，房地产市场的供需关系已经在恶化，土地购置、房价涨幅也在回落。房地产市场正在从‘追涨’转向‘杀跌’，2020年、甚至2021年都面临非常大的均值回归压力。”具体到此次疫情对房企基本面的影响，梁中华强调，开发商的现金流无疑会受到更大影响。过去几年融资环境偏紧，销售回款成为房企非常重要的资金来源。据统计，定金预收款和个人按揭贷款占了房地产开发资金来源的五成左右。疫情冲击可能会使得现金流偏紧、融资困难的中小房企面临生存危机，加速本已走弱的地产周期。国泰瑞丰投研部总监任凯也向《红周刊》记者表示，虽然“以史为鉴”，2003年的非典疫情对房地产市场及地产股的影响主要体现在短期，当时经济也处于强劲复苏中，地产后续回升较为迅速；但在2019年楼市调控与房地产融资趋紧以及房企现金流紧张的背景下，2020新冠疫情对楼市及地产股基本面的全年影响或将大于2003年，房地产行业受冲击的程度可能也比其他行业更大。“其实房企钱紧的情况在整个2019年都十分明显，不仅国内融资受限，海外融资成本增高，春节前还有不少内房股选择在股价创新高时配股筹资。2019年以来，万科企业（万科H股）、正荣地产、华润置地、富力地产、新城发展（新城控股H股）的配股数都超过2亿股，万科和华润的配股融资金额分别高达约77.8亿港元和67.2亿港元。在回款与去化双重压力下，房企2020年的现金流将面临更严峻的考验，钱紧的房企甚至有短借高利贷缓解资金链危机的可能。”任凯分析道。值得关注的是，各地售楼处暂停开放影响房企销售回款的同时，工地延期复工也将对房企基本面造成较大的冲击。职业投资人、知名博主朱酒向《红周刊》记者表示，如果工期一直延后，不仅会导致今年的可售面积减少、影响全年销售任务的完成，也会使竣工面积下降，影响利润结算。朱酒认为，消费端对房企的影响并不是最大的，因为购房属于低频消费，购买力可以延迟实现，而且春节前后是行业淡季，占全年的消费比例不到二成，反而是工地延期复工对房企基本面造成的冲击更大。如果房地产行业能够在2月底全面复工，那么2020年的行情还是比较乐观的，不过目前疫情拐点尚不明朗，如果开工晚于3月份，房企今年的推盘、竣工节奏都会受到很大的影响。招商证券也指出，房企延期开工可能间接影响后期的推盘供货，从而对远期销售产生影响，预计疫情对全年销量增速产生额外1.5 个百分点的负向拉动。《红周刊》记者注意到，房企因竣工节奏问题影响营收结算进而导致业绩下滑幅度较大的情况在2019年就较为普遍，据《红周刊》此前报道，绿城中国曾疑为“冲业绩”违规交房，世茂房地产也有项目因未通过竣工验收而延迟交房，付出了大额赔偿金。招商证券分析指出，新冠疫情事件或加速房地产行业去杠杆和分化，行业去杠杆的背后将使得“真龙头”凸显，其中，“造血能力”及现金流管理能力较强的房企将更占优势。由于在房企实现现金流回正的过程中，预收款项(合同负债，下同)在销售回款中占据了绝大部分，房企报告期内的预收款项增加额，也直接体现了企业当期的预售回款情况。《红周刊》记者注意到，截至2019年三季度，A股房企中预收款项规模最大的为万科A达5880.4192亿元，其次为保利地产的3829.3429亿元；前三个季度预收款项增长最高的为新城控股，较2018年末增加908.2341亿元，万科、保利则均较2018年末增长830亿元以上。此外，绿地控股、新城控股、招商蛇口、中南建设、金科股份的预收款项规模均在1000亿元以上，荣盛发展、阳光城、金地集团则高于800亿元。![]()
【转自《证券市场红周刊》，微信号“红刊财经”，ID：hkcj2016】
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