专栏名称: 信贷风险管理

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“扮猪吃老虎？”——论民间借贷假借“物权期待权”排除抵押权！

信贷风险管理 · 公众号 · 财经 · 2017-07-07 20:19

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“物权期待权”保护范围扩大引发的现实问题

上述法律规定的立法目的在于保护真正不动产买受人的物权期待权，其初衷值得肯定。但随着物权期待权的保护范围的逐渐扩大，其保护边界开始出现灰色地带。是否是真正买受人的物权期待权？能否排除抵押权优先受到保护？如果不能准确的回答上述问题，无疑会对不当侵害抵押权人的合法权益。

我们注意到，实践中争议较大的主要是《执行异议和复议规定》第28条[1]“关于一般买受人”的适用。该条法律规定所适用的主体范围广、门槛低，为民间借贷“变借贷为买卖”、“变一般债权为物权期待权”提供了条件。民间借贷双方在借贷发生时或发生后，可能当即签署或嗣后倒签《不动产买卖协议》（不动产转让对价即为借款金额）、《售后返租协议》，以制造出不动产买卖的外观，排除抵押权人对标的不动产享有的抵押权。此时，抵押权人的合法权益可能在程序及实体方面受到侵害：

1 案外人提出执行异议、执行异议之诉的可能性增加，程序繁复、时间长

抵押权人通过执行程序实现抵押权时，民间借贷的贷款方（案外人）可提出“案外人执行异议”，主张自己享有足以排除强制执行程序的民事权益。如法院认定案外人异议理由成立，则裁定中止执行；否则，裁定驳回异议。如申请执行人对中止执行裁定不服，或案外人对驳回异议裁定不服，则可在十五日内提起执行异议之诉，仍由执行法院管辖。执行异议之诉应适用普通程序，可能经历一审、二审甚至再审程序。加上此前的执行异议审查，即便抵押权人最终可以通过上述程序实现其抵押权，漫长的执行异议、诉讼程序也会显著增加时间、经济成本，导致抵押物状态出现变数的可能性增加。

2 案外人执行异议主要进行外观审查，甄别物权期待权的难度较大

《中华人民共和国民事诉讼法》第227条规定，在执行异议审查程序中，法院只有15天的审查期限。实践中，执行异议主要由法院的执行机构审查。执行机构不属于审判机构，执行异议审查也不是审判程序，一般情况下执行机构只需对执行标的权利归属外观进行审查。因此，执行机构很可能基于案外人的权利外观形式上满足《执行异议和复议规定》第28条的有关规定而作出中止执行的裁定。

3 执行异议之诉由执行法院审理，抵押权人较难推翻案外人“物权期待权”的权利外观

从程序层面看，执行异议之诉一审仍由执行法院管辖，如执行法院已经在执行异议程序中裁定中止执行，则申请执行人需在执行异议之诉中说服法院推翻自身的在先裁定，有一定难度。

从实体层面看，结合《执行异议和复议规定》第28条规定的四项条件，案外人通常可以提供相关买卖合同（是否倒签通常无法考证）、付款凭证（名为购房款实为借款）、实际占有（签署售后返租协议或事实上占有）、说明目标房地产至今不具备办理产权证条件。在被执行人事后与案外人就不动产买卖达成一定共识的情况下，申请执行人往往很难推翻民间借贷债权人所披上的“物权期待权”的外衣。

关于如何应对虚假“物权期待权”