中南高科递交赴港IPO申请，陈锦石打造服务中国制造业平台，3年收入复合年增长率达216.3%（微信文章未删减版）

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招股书显示，中南高科是以服务先进制造业为核心的产业园区开发及运营商，提供集产业研究策划、园区开发、产业资源导入及产业园综合运营服务于一体的综合服务。

中南集团的业务涉及极为宽泛，下设中南置地、中南建筑、中南土木、中南资本、中南金融、中南建投、中南工业七大产业板块及中南高科、中南教育、中南园林三大事业部。

中南高科是中南集团已经形成的以地产开发为主的“4+1”业务布局的其中之一。另外四大业务分别为：中南置地、中南建筑、中南实业投资和中南教育，而实业投资下面再分为金融、资本和工业三个方面。值得一提的是，就在3月底，中南物业的招股书才刚刚被递交至港交所。

以服务先进制造业企业为战略方向，中南高科打造“一条龙”的服务平台，同时依托开发能力及产业资源导入能力，积累了对地方政府诉求的理解经验，建立起了一体化的产业服务能力及数字化的管理体系。

中南高科的战略定位及产业服务能力，也一定程度增厚了其稀缺标的的属性。凭借着政策利好及核心竞争优势，公司规模效应逐渐凸显，全国化布局顺利推进，并储备了丰富且优质的土地资源。

截至2021年2月28日，中南高科拥有70个产业园项目的项目组合，包括在45个城市的约280万平方米已竣工建筑面积、约410万平方米开发中规划建筑面积及约400万平方米持作未来开发的估计建筑面积。中南高科在2018年、2019年、2020年新增获取产业园项目数量分别是12个、20个和30个。

截至2020年底，在制造业产业园开发及运营商中，中南高科覆盖城市数量排名第一、总建筑面积排名第二。

近些年，随着土地集约政策的渗透推进、中国城镇化发展和区域经济转型升级等红利，中国制造业产业园开发及运营市场增长迅速，2015年至2020年总建筑面积的复合年增长率达到22.7%。

截至2021年2月28日，公司已就25个待建产业园项目订立投资协议，覆盖有关项目第一阶段估计总建筑面积420万平方米，正在办理中国必要监管程序以取得该25个待建产业园项目的国有土地使用权证或订立土地出让合同。

财务方面，公司的收入由2018年的人民币(下同)4.610亿元增加至2019年的19.772亿元，并增加至2020年的46.131亿元，2018年至2020年的复合年增长率达到216.3%。

毛利由2018年的1.571亿元增加至2019年的6.657亿元，并增加至2020年的12.922亿元，2018年至2020年的复合年增长率达到186.8%。

而与之相反的是，中南高科的整体毛利率却呈现下降趋势，2018年、2019年、2020年分别为34.1%、33.7%、28.0%，2020年毛利率的下降由于交付因其地点而毛利率相对较低的若干项目。

中南高科收入大部分来自物业开发及销售（均为产业园），而小部分则来自其他业务，包括提供产业园综合运营服务、提供建筑服务及物业租赁。

从持股结构来看，公司第一大股东是董事会主席陈昱含（陈锦石女儿）委托的家族信托，持股83.2%；第二大股东是中南服务的股权激励平台，持股12.67%；陈昱含单独持股4%，为第三大股东。

值得一提的是，在一个多月之内，陈锦石连续递交两家公司的招股书。一方面来说，或许是各个板块业务趋于成熟，需要上市实现更大规模的发展；另一方面，可借助资本市场来优化公司的财务，进行较大规模的融资。

若物业平台中南服务和中南高科能够顺利在港交所上市，再加上A股平台中南建设，那么陈锦石届时将拥有3家上市公司，与此同时也是为中南集团打开了新的融资通道。

据招股书披露，中南高科计划将募资净额作以下用途：项目开发、发展产业资源导入团队、拨付产业园运营、一般业务运营及营运资金。

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