我实地走访了上海几个小中介，却发现...

干货不过时，希望依然对大家有帮助

现在的上海二手市场，每月二手成交量在1.5万套的荣枯线附近挣扎

在这样的行情下，昔日的老牌中介们也陆续传出闭店、欠薪等负面消息，大中介纷纷加码动作，以求自保

而在各大中介内上班的业务员们，也同样日复一日的无奈却又煎熬

当舆论和目光都聚焦在各大品牌中介身上时，那些散落在城市各个角落里的小中介们，却一直是灯外的一片盲区

而对于这个占据魔都半壁江山的群体，他们的生存现状究竟如何

带着内心的疑问，我通过几日实地走访，多方打探，试图去揭开这个低调群体的真实境况

01

“不起眼的夫妻老婆店，其实遥遥领先”

在和曹家渡板块的中介朋友闲聊之余，意外听说了一类低调的小中介

它们不动声色地缩在街边的角落，门头普通甚至有些陈旧，却能在当下行情里，活得挺有滋味

甚至用我那位中介朋友颇具羡慕的话：“别看人家破败不堪，其实遥遥领先”

带着不可思议的好奇，我走进了一家看似店面不起眼的小中介

推开有点卡顿的店门，十平不到的小店里，摆着老旧的桌椅陈设

坐着的爷叔，看着年纪60多了，听到有人来，里面的小隔间里又出来了一位阿姨

我表明了想在附近租房子的来意后，爷叔很热情地和我攀谈了起来，并且带我立刻看了几套附近的房子

带看的路上，当我问他，看这几套都不用和房东打招呼么

爷叔爽气地说：“我手边这样的房子有3套，钥匙都有，想看随时都行”

聊天中了解到，像爷叔这样的小中介，手里拿着十几套周围的包租房源，目前主要靠这些保本加维持日常的开支

返回店里的路上，有买完菜的邻居和他热情地打招呼，爷叔的情绪明显也好了些，“吹”起了自己这家店的历史

“我们在这片开了十几年了，邻居们真的很熟很熟了，有时候他们买了东西不方便带回去，就在我店里先放放”

相比于大型中介有规范的操作，无法避免业务员较高的流动性，很难下沉出强大又牢固的群众基础

而像爷叔这类小中介的优势就突显出来了

深耕某个小板块多年，人员三五个不等，有很强的群众基础，以包租业务为主，是这类小中介群体的共性

与周围小区的街坊邻居混成一片，从谁家要卖房嫁女儿，到帮客户偶尔接送和带看孩子，代收快递等等

在日常有温度的细节服务中，形成了牢固而稳定的群众基础，让他们在获取信息和房源上拥有更强大的优势

据另一位曹家渡的中介友人说，像他们板块内，类似爷叔这样做包租的，真正做的好的店，手上囤了两三百套包租房源，都是早期以很低的价格收入

通过简单的装修、出租和日常运营，加上这些年房租的不断增长，赚取的收益也越滚越多

而且小门店的运营成本较低，像曹家渡板块，10平左右的沿街小商铺，月租金大约在1w左右

少量的人员成本，几套房子的租金基本就打平日常开支

剩下的都是利润

“包租、短期租赁，偶尔一两个月成交一套买卖单，是我们这类小中介最常见的方式了。”

02

深耕青浦大本营，20多年坚持10余家门店的稳定规模

相比只有独立小店，甚至没有店面的小中介，在上海还有一部分连锁型的小中介

比如扎根虹口的六星地产，以静安为据点的佳歆地产，还有在青浦做了二十多年的三千石地产等等

而当身处严冬，这类中介的现状又如何呢

为了更直观地了解这类中介，我实地跟随三千石地产位于徐泾的某门店，进行了一次看房

早上，我提前到达约定地点，对接的两名中介人员已经早早把车停在出站口了

接上我后，他们先开车去附近的小区停好车

当天为我带看的其中一位，是有着近十年从业经验的资深中介，安排我看了两个板块内热门的次新小区，一共3套房源

随着看房过程中的交谈深入，我也逐渐了解到一位老员工心目中，三千石地产的样子

“我们公司成立也有二十多年了，主要做青浦这边，还有华漕那也做”

被问到为什么之前行情好的时候，不扩张门店时，这位业务员笑笑：“我们老板比较务实，也怕开太多兼顾不好，所以主要深耕青浦这边”

而在聊起近期中介行业，不少大中介闭店和裁员时，对方也表示

“虽然我们没怎么关店，但其实也是裁过员的，目前公司也在做一些更新和调整

但我们老业务员还比较稳定的，公司给大家缴纳的是本地社保，也有底薪，像法定假日也可以正常享受休假，还蛮好的”

从描述中，可以清楚地看到他对公司的归属感是非常强的，据说他在公司已经干了快9年了

在沟通中我还了解到，三千石这家公司，是拒绝其他公司空降过来的人员直接带组的

必须从内部的业务体系做起，业绩考核要达到加入精英会的标准，才能具备独立带组的资格

而从这位业务员在说这些的时候，他神态上的认可，可以看到公司这些做法

既保证了业务模式的完整性，也兼顾到了老员工的利益和情感

类似三千石这样的小型连锁中介，除了专注于某区域，不盲目扩张外

追求稳扎稳打，创造有人情味的企业文化，也让员工有了更高认同感

03

中介加盟大潮里，那些消失和遗存的小中介们

结束完三千石的看房，我打算前往当天最后一站，看看选择加盟、翻牌加盟的小中介

相比于那些完全独立的小微中介，也想了解下“背靠大树”的小中介现状

我选择了位于虹口曲阳板块的伊敏河路

根据地图显示，这里有易居房友，也有一家几亩置业，它们是上海当年小中介加盟品牌的典型

走进易居房友时，只有老板娘一人在那做手工打发时间，看到我进门，热情地招呼我坐下

我表明了要看附近学区房，在询问了孩子入学情况后，老板娘利索地介绍了附近两套对口虹口四中心的学区房

她一边掏出手机给我看房子的户型，一边扯开话匣子开始和我聊起了不远的杨浦二师附小的学区房现在如何不景气

当聊到现在店里的日常生意时，老板娘笑着说：“现在都靠租赁呀，买卖很少的”

闲扯了一会，我告别了老板娘，根据地图指示，原本想去附近一家几亩置业看看

却发现原址上的店铺已改头换面了

随后我跟几亩的朋友打听，对方告诉我上海仅存的几家门店主要在松江那了

看到凋零的几亩置业，大街小巷偶尔可见的易居房友，让我不免想起了2018年开始，持续了近3年的中介品牌加盟潮

2018年春开始，链家、中原、易居等，甚至龙湖、红星美凯龙纷纷下场

为了争夺生存状态不乐观的中小中介，通过品牌加盟，实现市占的扩张，其中颇具典型的，像易居房友、几亩置业等

而从这两个品牌来看，也代表着当时的两大类模式

易居房友从开始就选择了更轻的方式，切入小微中介赛道

只要支付几千到一万左右的门头费用，平台会提供后续的交易签约支持，再收取每单几百元的手续费

这样的低门槛，对于想快速开门店，或者手上没有密钥等资源的小中介来说，是很有吸引力的

而当时，几亩所推出的“新加盟”模式，则需要承担更高的成本

如店铺装修、租金、人员工资等，每家门店的基础投入也从十几万到几十万不等

品牌的市场定位也更偏中高端，高峰期时，几亩在上海有近40家门店

伴随2021年7月，上海出台二手房核验价政策，市场预期被看弱

再到2022年春，yq的影响对于一众根基尚不稳定的加盟品牌，无疑是雪上加霜

一时间几亩置业陷入了闭店和欠薪风波，许多加盟品牌也纷纷消失不见了

当市场走向低迷，更轻更灵活，成了品牌和门店自我保全最有效的方式

04

没有实体门店，平台化服务，做中介里的“中介”

在走访中，还听到有一种较新的中介服务模式，出于好奇，我也向两位中介朋友打听了一下

这类小中介一般有两个身份：首先他们是二房东，其次手里有大量的二房东资源，还有很多的业务员以及他们对房源的需求

利用信息的不对称，这类小中介把业务模式平台化

通过牵线搭桥，把二房东手里的房源，匹配给有需求的业务员，从中收取佣金

这类中介平台通常没有沿街门店，他们会把办公地点设在写字楼内

通过微信或者线上的平台化运作，甚至专人负责某区或者某板块

这类交易收取的佣金数，一般是以房源的单日租金，乘以8天，即为平台规定的费用

如房源租金为30000元/月，30000元/30天*8天=8000元，即为平台佣金

也因为如此，这类中介平台会选择房租更高的中内环房源进行操作，获取更多的利润

既做二房东，又赚取中间商佣金，资源的整合与匹配，类似To B的运作，也是小中介尝试的新模式

05

无论是深耕区域，还是将业务做的更细分，又或者选择加盟品牌，甚至尝试新的业务模式

无论哪一种，都可以看到魔都小中介身上那股灵活与韧劲

曾经，各大中介纷纷想抢夺小微中介这块“蛋糕”

如今的他们，以自己的方式，继续活跃在这个城市的各个角落，反观某些大中介，却因种种原因，规模萎缩甚至淡出市场

在风浪起伏之下，小船尽管易被倾覆，但它同样更能灵活掉头

以上为正文，来自真叫卢俊团队