重磅：央行、银保监会发布房地产贷款集中度管理制度！房地产未来还有哪些可行的融资方式？

结构化金融 · 金融 · 3 年前

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央行、银保监会联合发布房地产贷款集中度管理制度！

12月31日，中国央行与银保监会发布联合通知，决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。通知称，房地产贷款集中度管理制度是指：

在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。

➊ 人民银行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构，可在充分论证的前提下，结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点，以本通知第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。人民银行、银保监会将对人民银行副省级城市中心支行以上分支机构、银保监会派出机构确定辖区内地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求的行为进行监督管理。

➋ 2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。

➌ 房地产贷款集中度超出管理要求的银行业金融机构，须制定业务调整过渡期内逐步达到管理要求的调整方案，明确向管理要求边际收敛的具体举措。适用于第一档和第二档房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，于本通知实施之日起1个月内将调整方案报送人民银行、银保监会，并按季度报告执行情况。适用于第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，于本通知实施之日起1个月内将调整方案报送当地人民银行分支机构、银保监会派出机构，并按季度报告执行情况。

业务调整过渡期结束后因客观原因未能满足房地产贷款集中度管理要求的，由银行业金融机构提出申请，经人民银行、银保监会或当地人民银行分支机构、银保监会派出机构评估后认为合理的，可适当延长业务调整过渡期。

目前，人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。

“三道红线”试点在即

中国房地产真正发展的30年，前20年靠土地红利盈利，城市化速度快。2010年至今这10年，行业盈利主要靠金融红利，通过举债扩大规模，带来的结果是高杠杆高周转。三道红线”的来临，房地产行业将彻底脱离金融红利期，进入“管理红利”时代。

根据2020年上半年财报测算，全国43家主要房企中，“三道红线”全部达标的只有5家，而有12家房企同时踩中“三道红线”。

从去年的23号文限制金融机构对于地产企业的融资，到“345新规”直接限制地产企业的负债融资，表明当前监管对于地产的限制态度仍然没有放松。很多地产企业在这种形势之下，出现流动性危机，行业内整合并购加速，房企卖资产、增资扩股、引入战投等动作频发。预计后续将有更多的房地产企业将退出市场。

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“345”新规实施后，房地产企业在融资受到限制之下，必然会收缩业务扩张，同时也会改变融资方式，更多采用那些不增加有息负债的融资方式。

未来可行的融资方式

➊ 一是在满足控股的情况下，项目公司引入其他股东。股东投入的股本资金在资产负债表上体现为少数股东权益，不会增加有息负债。

➋ 二是利用供应链金融手段，将原来的从金融机构获得的有息债务转变为从供应商（或建筑商）获得的无息债务。在这个过程中，供应商（或建筑商）从金融机构获得资金，然后提供地产企业，体现在供应商的资产负债表是“应收账款”科目，对应地产企业的资产负债表的“应付账款”科目。应付账款通常都被认定为无息的营运负债。

➌ 三是地产企业更加强调地产项目的运作效率，提高周转速度，加快实现销售回款。在预售制度下，项目销售形成的预收款项，通常也被认定为是无息负债。

➍ 四是拆分物业IPO。近几年来，内地房企陆续拆分物业板块上市。12月上旬，恒大物业和华润万象生活接连完成IPO，物业板块再添600亿港元市值成员。截至2020年12月24日，37家港交所上市，物业企业市值超过7100亿港元，平均市盈率超过50倍；4家沪深上市物业企业市值约为350亿元。

可以预计地产企业的这些手段，虽然能够在某种程度上抵消新规的负面作用，但是资产负债表的扩张将会受到较大限制。

真正的地产股权基金迎来机会

根据作者的地产行业模型，中国地产企业的本质正是地产基金。对于地产企业而言，投资和融资是核心竞争力，决定企业的发展。

产品定位、房屋建设质量、项目运营效率等等，虽然也很关键，但是却不是决定或影响地产企业发展的核心因素。我们往往发现，很多倾心于精心打造产品的地产企业如绿城等，反而发展不如抓住波段大干快干的企业。这正是地产企业的金融属性的外在表现。

地产企业通常还会进行融资，放大杠杆，因此，可以看做是杠杆化的基金。这种基金的业务，接近美国的权益型的REITs。

很多从事地产融资的金融机构，本质也是地产基金。这些基金和地产企业不同的地方，是进行债权投资，即主要为地产企业提供融资，支持地产企业放大杠杆。为地产企业提供融资的银行贷款、信托计划、私募基金等等，都可以视为是从事债权类投资的地产基金。这种基金的业务，接近美国的抵押型REITs。

国内的开展股权投资型的地产基金一直难以发展，而开展债权投资型的信托等发展迅猛，原因有很多。从商业逻辑来看，一个主要的原因就是:

股权投资型的地产基金，和地产企业从事的是相近的业务，两者之间存在竞争；
而债权投资型的地产基金是为增企业提供服务，两者之间是合作关系。

在地产行业发展多年，企业普遍规模实力较大的情况下，和地产企业开展竞争的股权投资型基金的发展，比不上与地产企业合作的债权投资型基金的发展，也是情理之中。

因此，当地产企业这种特殊的地产基金的发展受到限制之后，从事股权投资的地产基金将获得更大的发展空间。

然而，虽然商业逻辑上可以如此推导，但是在实际操作过程中，地产基金要与地产企业竞争并且取得比较优势，还要突破人才、品牌、土地储备等不足，难度较大。

因此更为可行的模式：仍然是地产基金与地产企业合作，各自发挥自身的优势。具体而言就是地产基金从事股权融资，但是不是控股项目，而是参股项目。而在同时，由于”345”新规，地产企业为了规避触碰红线和控制有息负债，也更有意愿释放股权，与外部机构进行合作。

而在之前，土地项目属于稀缺资源，地产企业好不容易前期通过关系运作等各类方式获得的优质土地项目，通常更倾向于债权融资，而不愿意接受股权形式的融资。很多愿意接受股权形式的项目，都是较差的项目，这是逆向选择的结果。

无论是地产企业还是金融机构，在政策的限制下，双方都有开展真股权投资的地产基金业务的需求。现在的问题是如何落地。注意本文指的地产基金是从金融本质意义上理解的地产基金，即募集资金开展投资的特殊目的载体，这类载体既包括契约型基金、有限合伙企业，也包括信托。当前国内最主要的载体是信托，信托可以视为是从事债权投资的地产基金。

真股权地产基金存在的障碍

在实际落地的过程中，真股权投资的地产基金存在的障碍包括：

➊ 一是基金投资者的偏好，这影响了股权投资型的地产基金的资金募集。

原有的开展融资业务的房地产信托产品，都是期限固定，收益固定的固定收益型产品。这类产品的期限多在1年到2年，收益普遍在8%－10%，且通常暗含刚性兑付，风险很低。高净值客户等投资都在多年的产品投资者，形成了对这类产品的偏好。股权投资型的基金产品或信托产品，期限收益都不固定，而且风险相对更大。这类产品在募集资金时，存在很大困难。

➋ 二是金融机构的能力禀赋问题，这影响了股权投资型的地产基金的项目管理和资金回报。

之前金融机构为地产企业提供融资，在交易对手信用较高或是有足值抵押物的情况下，金融机构对于项目的涉入较浅，而真股权地产基金，要求地产基金像股东一样去对待地产项目。两种类型的业务，对于金融机构的能力禀赋要求不同，后者的要求要远远高于前者。以信托为代表的金融机构需要进行转型。

➌ 三是地产项目运作周期较长的问题，这影响了股权投资型的地产基金的项目退出。

典型的住宅类地产项目的回款特征是获得预售证之后的1到2年时间内，项目的大部分资金已经回款，这种情况下，项目的财务回报基本已经确定。但是项目后续的少量销售以及房屋建造、产证办理、房屋交付等事项，要使一个项目真正全部完结，还需要较长的时间。作为参股型的地产基金，需要与地产企业事先明确退出的方式，不能够完全按照项目自身的周期来进行，而是需要将一些与项目财务回报相关度不大的收尾事项交付地产企业，提前从项目中退出。

很多地产企业在新的形势下，纷纷成立自已（实际控制）的地产基金，通常是采取契约型基金或有限合伙的实体形式。这类地产基金通常以股权投资的形式投向地产项目，部分投资市场化的项目，但是主要还是围绕自身的项目开展业务。

从金融监管的角度，这类自已控制的又投资于自身项目的基金，或许存在一定的违规，在后续地产监管加强的情况下，有可能会受到限制。从会计处理的角度，严格的会计准则，这类地产企业自身控制的特殊目的载体，是需要与地产企业进行合并报表的，从而使得调整报表的目的无法实现。当前国内，对于这块的处理，存在很大模糊空间，这给了地产企业运作的空间。或许成为后续地产企业融资发展的重要方式。

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