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前不久，TechWeb报道称，Facebook开发的聊天机器人竟然创造了人类无法理解的语言，吓得Facebook不得不拔掉其研究人员正在研究的人工智能系统的插头……虽然这次“意外”被证明是人们过于敏感，而非AI（人工智能）失控了。可是，AI的迅猛发展必将改变各个行业，包括房地产。
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今年7月11日，潘石屹在一场“未来已来——潘石屹对话人工智能新势力”的对话现场表示，互联网时代和人工智能时代的到来是反房地产的，这意味着房价会降。引发了广泛的争论。
明源君认为，暂且不论AI会否导致房价下跌，但AI必将快速渗透并变革房地产，部分地产人将因此失业，因为AI会消灭一部分购房客户，未来财富的分配方式也会变得与今天非常不一样！
人工智能正向房地产行业渗透
精准营销、降低成本、提升体验
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虽然已经发展了几十年，但房地产依然还是一个很传统的行业，别说科技感，大多数企业连工程质量都还没做到位。
可是，随着地产进入下半场，仅靠土地红利就能赚钱的时代结束了，对互联网和黑科技的运用将成为其核心竞争力之一。
一、AI+数据平台：挖掘数据价值，细分客户、精准营销
当前，数据已被视为未来会比石油还贵的资产。对于房企来说，从拿地，到销售，再到客户反馈，每天都会产生大量的数据。可是，大多数房企并不懂得如何从数据中挖掘价值，进而驱动服务。
链家在这方面已经做得不错，作为国内最大的地产中介，链家手握大量独有的房屋数据、人群数据、交易数据，在此基础上打造了房屋智能估价系统，利用AI算法对大数据进行分析，藉此能够形成房屋估价和市场成交价格预估，提高经纪人专业度和客户体验，最终提高交易效率。
市场永远不缺客户，问题在于你能否以最小的成本精准找到。精准营销的第一步是为用户“画像”。一个人自己都很难完全了解自己，更何况是销售人员。然而，人工智能和大数据可以准确摸清消费者的真正需求，结合搜集到的数据进行市场细分，再有效组织资源，实现消费者和资源的精准匹配。如果说数据是食材，那么AI就是厨师。
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中海2014年在深圳的销冠项目就是通过AI分析出来的。当时，大数据监测发现，200~240平米是一个市场空白点。为此，中海重点锁定了宝安本地、南山、福田等区域的城市生态别墅客户，对产品的户型、自住面积等都做了深入研究，最后推出的产品很受欢迎，成功抢得城市中心高层产品客户，实现了60亿元的成交金额。万科也曾和百度合作，在旗下商业地产做基于坐标定位实时分析客流数据的精准营销。
目前，售楼处也在紧跟AI的步伐，具备人脸识别功能的摄像头被大量引入现场。摄像头会自动记录、分析客流，识别会员，并记录其行为。当同一客户出现在同一开发商的其他售楼处时，现场销售人员通过调取其以往数据，可以提供更有针对性的服务，提高转化率。
二、AI+房地产IT/机器人：让数据共享，有效降低成本
目前，进行全局性的信息化建设被越来越多的房企提上日程。因为“全局性”可以打破过去各部门根据业务部署IT，数据信息无法联动、各自为政的问题。
早在2007年，万科就通过财务系统、成本系统和资金系统的一体化集成，完成了对全国约30家子公司的统一结算。
IT改造的难度在于项目规模大，牵涉部门众多，各系统打通后，数据信息量将变得极其庞大，这好比之前是多管道送水，现在变成了一根管道，如何做好数据管理、分析，以及IT运维，AI大有用武之地。
例如，系统崩溃，运维人员通常得花费数小时才能找出问题，而AI可以自动分析几十万的网络日志，找出其中的微小漏洞，并提前预警。
此外，用工成本不断攀升，已经成为不少行业的不能承受之重，而通过机器人智能化，能有效减少人工，降低成本。
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目前智能客服已被部分房企使用，智能引导/解说机器人也在一些项目楼盘出现，不仅表达更精准，而且更权威可信。具备语音交互能力和自动巡防功能的服务机器人，在一些智慧社区也是大受欢迎。王石曾多次在公开场合表示，“未来十年，万科要做到30%的物业服务由机器人替代”。
三、AI+建筑：工程进度可随时把控，智能家居提升体验
资金是有成本的，政策、周期是难以预测的，提高工程施工进度玩转快周转，是降低成本和规避风险的有效手段之一。
建筑工程流程包括前期的图纸设计、中期的工程施工，后期的工程维护，各阶段可以应用AI的地方都不少。
设计阶段：结构施工图纸与建筑施工图纸一样，都是施工的依据，与建筑设计现阶段主要依赖人工不同，结构设计基本是通过计算机计算来完成，辅以人工。未来这部分工作完全可以由AI来替代。
施工阶段：建筑施工现场千头万绪，环节复杂，AI可在建筑模块制造，工地管理、工程监督和三维建模，以及机器人施工上发挥作用。
比如日本的AI Build创建了一个装有摄像头的人工智能3D打印机器人，可以自己监测打印过程，并自行进行错误纠正。打印速度比原来提高一半，成本也比别人便宜很多；搭载计算机视觉系统的无人机则是工地管理的好帮手，设置好无人机拍摄航线及固定拍摄点，就能获得每个时段现场人、材、机布置情况及施工进度，指导总平面管理。
采用无人机3D激光扫描施工现场，可用于三维建模，生成立体图像，再与相关模型进行对比，能分析进度偏差与安全隐患。至于垒墙机器人、搬砖机器人、板材安装建筑机器人、支持建筑废料回收的拆除机器人，已经在一些工地出现，成本还比较高。
工程维护阶段：无人机可用于进度督工，也可做后期的工程验收。还有公司用AI做房屋管理，比如硅谷公司Zenplace用AI技术，结合房屋使用情况和生命周期，可以预测三个月后某处房产的热水器可能漏水，并给出预警方案。
当然，仅靠产品好还不行。在当今住宅市场产品同质化严重的今天，传统的社区规划和产品设计已很难获得较高产品溢价。打造智能社区，构建出智能、便捷的居住环境可以赢得传统住宅市场的差异化竞争，提升产品溢价能力。
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比如碧桂园推出了安心家智慧社区3.0，万科则先后与阿里、腾讯、小米、魅族等智能化品牌合作，推出智能家居概念房，还在社区植入了魅族Lifekit智能产品。可有效地提升用户的居住体验。
五类地产人最危险
情感类工作也不是100%安全
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对部署AI的房企来说，AI能够帮助公司降低人力成本，拓展新业务，建立技术护城河。可是，对很多地产人来说，就不一定是好事了，因为这意味着大量的人会失业。
一、大量的地产人，将被AI取代
明源君认为，AI就像是一把屠龙宝刀，所有行业的底层业务员都将被取代，地产人自然也不例外。
大量易标准化、重复性、没技术含量、不具独创性、不需要与人打交道的工作，智能机器人干起来更得心应手。从房地产行业来说，首先前端最容易被替代，因为都是成本。保安、客服、物业，甚至一部分中介，都很容易被一套软件或智能机器人替代掉，而且成本更低、可大规模复制。
比如，万科旗下的“第五食堂”已经在用机器人炒菜。万科的机器人巡逻保安和机器人物业管理员也在陆续上岗。
目前芬兰、俄罗斯、新加坡还在开发基于人工智能和区块链的智能合约管理系统，以后中介依靠信息不对称挣钱会越来越难，甚至失业。因为区块链本身是一个瞬间同步的账目，每个人的合同会实时共享，同时又能做到安全透明、不可篡改。
此外，“大数据+AI算法”未来会让成本测算、数据分析、产品定位、市场营销、供应链采购以及一些中层管理受到威胁。以成本测算来说，未来单做数据模型的分析员就很容易被干掉。因为由AI来做数据分析，绝对比人做分析要强得多。
如今，新城控股的总裁，现在坐在办公室里就可以看到项目签约达成率，IRR数据（内部收益率）等。像信息简报、研究报告类也都可以由人工智能自动摘取生成，除非你有独创性观点。
全面自动化的过程可能也没有像大家想象的那么长，十几年内就会发生，大量的自动化的发生必然会引来大量岗位的被替代，这件事人类对此不陌生，早在工业革命时代就发生过，当时是大量的手工业被机器自动化所取代，但工业革命是花了上百年的时间逐步的完成了这个过程，而人工智能可能会对整个世界发生比工业革命快十倍，甚至剧烈百倍的冲击。
二、情感类工作也可能被机器替代
目前普遍的观点认为，很多东西是没有办法被人工智能的取代的，比如人与人之间感性的交流、沟通。
明源君觉得也不一定。
现在00后一代，其实更愿意和机器人打交道，而不是和人打交道。而这正是房地产管理公司Zenplace联合亚马逊Echo（智能音响），做智能聊天机器人的重要原因。他们发现年轻人并不喜欢有人每周来上门催缴房租，但聊天机器人帮他们一周七天，一条24小时帮他们支付租金、续租房屋、告知房屋问题，他们不仅不会厌烦，还会很开心。
再拿中介举个例子，这是一个典型的与人打交道、看人下菜、极度涉及人的体验的行业，但消费者永远有省下房地产佣金的充分动机，所以从互联网到AI到区块链都想去中介。因此，明源君认为情感因素并没那么重要，如果真的不用付佣金，未来会有越来越多的人喜欢并习惯面对机器。
人工智能将导致
房子变得没那么重要
社会财富重新洗牌
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地产人之所以会失业，不仅因为很多工作会被取代，而且更重要恐怕是，人工智能将使得房子变得没那么重要。
一、人工智能会使房子变得没那么重要
如果要你在搬出豪宅和不得使用手机两个选项里只选择一个，明源君相信，大部分人会选择搬出豪宅。为啥？因为手机已经成为你身体的一部分！
目前的智能手机已然如此，未来的人工智能更会是如此。
不管你有多大的房子，睡觉也只需要3尺宽的地方。事实上，一个60平方的小户型，就足以满足一家人的全部基本需求。未来，60平米的房子，除了洗手间，白天可以全部变成客厅，晚上可以全部变成卧室，一按按钮，空间自动发生变化。
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而对于心理需求，60平的房子，加上万向跑步机和相关技术，看上去可以像是几百平几千平，甚至可以在里面进行长跑比赛。
或许，有人认为这纯属于欺骗自己，算不上真正获得了幸福，那么，请问你玩王者荣耀是不是感觉很嗨？现实世界正向虚拟世界进化，当虚拟世界变得跟现实世界没有界线之后，虚拟将取代现实，而虚拟的世界是无边无际的。
潘石屹认为人工智能时代房价会降，是因为房地产之所以发达，是因为人有拥有的欲望，要有一个房产证。拥有的欲望促成了房价不断上涨。而在人工智能、互联网时代，使用比拥有更重要，分享比使用更重要。
目前，即便要忍受高房价，人们依然要竭尽全力留在一二线城市，为何？因为一线城市有各种资源。获得工作机、教育资源、医疗资源等，都需要面对面。未来，技术将打破空间的限制。当人工智能发展到一定的程度，无论你身何处，都可以跟其他人一起出现在一个虚拟空间，无距离沟通，和身在现场没有区别。窗外的风景也是可以即时变换的，你想窗外是西湖那就是西湖。你想窗外是雪山那就是雪山。到这个时候，房子在哪个城市就变得无足轻重了。
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二、智能革命会引发社会财富的再洗牌
还有一个残酷的事实是，未来财富会更加集中到少数人手中。一方面是大量的白领以及蓝领会失业，即使不失业或成功再就业，机器做得比人更好，也会抑制工资上涨，让劳动力不再值钱，因为一旦人的成本超过机器，机器就会迅速取代劳动者——同样成本下，机器人可以24小时工作，不容易出错，还不会罢工。
这会导致收入分配上的两级分化，即生产和利用人工智能的企业会有越来越高的利润，而普通劳动者面临失业压力以及工资降低的风险。
另一方面，每一次技术变革，本身也会导致社会财富的再分配，有技术的人与没技术的人，他们之间的贫富差距会越拉越大。
美国《华盛顿邮报》曾做过一个统计发现，1978年到2011年，美国工人的平均工资只增长了6%，CEO的平均收入增长了727%。这就是说，计算机革命出现后，穷人的收入根本不增长，而富人正变得越来越有钱。
这两种分化，最终都会导致楼市丧失掉大量有购买力的客户，供需关系一旦改变，对房价而言，会是一个巨大的冲击。美联储主席耶伦就发出警告，科技和全球化正在“消灭”美国中产阶级。她表示如果美国还想保住中产阶级的工作和薪资，就必须注意到人工智能对工作机会的影响。
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