正文
到位资金中的国内贷款指房地产企业向银行及非银行金融机构借入的各种国内借款。包括银行利用自有资金及吸收存款发放的贷款、上级主管部门拨入的国内贷款、国家专项贷款、地方财政专项资金安排的贷款、国内储备贷款、周转贷款等。
2017年1-5月，国内贷款1.05万亿元，同比增长17.3%。国内贷款可分为银行贷款和非银行金融机构贷款（以下简称非银贷款）。
从结构看，国内贷款以银行贷款为主，占比85%以上。
2017年1-4月，银行贷款和非银贷款分别占国内贷款的86%和14%。从增速看，国内贷款增速由银行贷款主导。银行贷款增速与非银贷款走势基本一致，但非银贷款增速一般高于银行贷款增速，尤其在2011-2013年非标快速增长的时期，这种背离与银行为了规避监管，将表内贷款表外化的行为有关。
房地产开发到位资金是从借款人——房地产企业的角度分析，而从贷款人——金融机构的角度看，
根据房地产贷款的用途，房地产贷款分为房地产开发贷款和购房贷款。
截至2017年一季度末，金融机构发放的房地产贷款余额28.4万亿元，同比增长26%。其中，房地产开发贷款余额6.2万亿，同比26.1%；购房贷款1.91万亿，同比增长34%。
购房贷款属于金融机构对居民和企业发放的消费贷款，而不是直接对房地产企业发放的贷款，我们将在其他资金中分析，此处只分析房地产开发贷款。
房地产开发贷款分为地产开发贷款和房产开发贷款。截至2017年一季度末，地产贷款余额1.41万亿元，同比下降21.5%；房产贷款余额6.13万亿元，同比上升17.3%。
地产开发贷款：土地储备贷款停发，地产贷款余额明显下滑
地产开发贷款指金融机构发放的专门用于地产开发、且在地产开发完成后计划收回的贷款。地产开发贷款的发放对象有两类，一类是房地产企业，另一类是土地储备机构。土地储备机构是由市、县人民政府批准成立的事业单位，具有独立的法人资格，隶属于国土资源管理部门，统一承担行政辖区内的土地储备工作。
地方政府债券成为举借土地储备债务的唯一方式。
2016年2月，财政部、国土资源部、中国人民银行、银监会联合发布《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》，规定“自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款”。2017年6月，财政部发布《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》，试点发行土地储备专项债用于土地储备，并纳入政府性基金预算管理，不得通过地方政府债券以外的任何方式举借土地储备债务。
因此，以土地储备机构为发放对象的地产贷款将逐步清零，地产贷款余额开始显著下降。地产贷款余额已从2016年一季度末的高点1.8万亿元降至2017年一季度末的1.41万亿元，减少3900亿元。
房产开发贷款：其他融资渠道受阻，房地产企业更加依赖贷款
房产开发贷款指金融机构向房地产企业发放的房屋建设贷款，包括在土地开发阶段发放的、计划在房屋建设阶段继续使用的贷款。也就是说，如果贷款覆盖地产开发和房产开发全过程，那么应统计为房产开发贷款。房产开发贷款主要以土地使用权和在建工程作为抵押物，随工程建设的进度分阶段拨付。
房产开发贷款的发放需要符合“四三二”规定。
即地产商必须“项目四证齐全、项目资本金达到30%、开发商具二级以上资质”。实际上，“四三二”的说法已经不是完全准确，项目资本金要求早已降低，2015年9月国务院发布《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》，提出“保障性住房和普通住房项目维持20%不变，其他项目由30%降至25%”。除了银行表内贷款外，银行表外理财、信托贷款等也需要符合“四三二”规定。
从2016年三季度起，房产开发贷款余额同比触底反弹，从9.6%升至2017年一季度的17.3%，主要原因
一是房地产调控收紧
，股权、债券、非标等其他融资渠道受阻，房地产企业只能转向传统的贷款融资，
二是金融去杠杆提升了发债成本
，而由于债券市场和信贷市场的相对分割，银行贷款利率上浮有限，房地产企业为了节约成本更倾向于银行贷款。对于银行来说，房产开发贷款依然属于相对优质的资产。
到位资金中的利用外资指房地产企业从境外（包括港澳台）融入的资金（包括设备、材料、技术在内)，具体包括对外借款、外商直接投资、外商其他投资，但不包括我国自有外汇资金。
利用外资以外商直接投资为主，占比在90%以上。
外商直接投资指外国投资者在我国通过设立外商投资企业、合伙企业、设立外国公司分支机构等方式进行投资，以控制经营管理权为核心。2016年，房地产企业利用外资140亿元，其中外商直接投资132亿，占比94%。
2015- 2016年利用外资每年同比下降约50%。2017年1-5月，利用外资90亿元，同比增长115%，主要源于海外债发行升温。
对外发行股票和债券属于利用外资中的对外借款。
2010年，房地产调控收紧，房地产企业的境内股权融资（包括IPO和增发）被证监会叫停后，叠加人民币汇率进入升值周期（2010-2014年人民币汇率从6.8升值至6.1，升值12%），房地产企业转向境外融资。一批房地产公司赴港股等海外股市上市，海外债的发行也快速增长。
美元债是房地产企业海外债最主要的品种，以下主要分析美元债的发行情况。
