实施仅5个月的黄埔房票政策,变化之快,让人措手不及。
最近知识城集团主办的黄埔区房票政策宣讲会透露出来的一些变化,引发大家关注。
据@知识城集团官方公众号,最新的房票政策,大概有两处调整:
其一,房票到期后,不再按基础补偿金额兑付现金。
其二,不限定虚方兑换比例,取消扣除每户人均40平。
其余暂时不变,包括房票转让对象和范围、5%的政策性奖励,都跟原来政策一致,并非有些号所说的“受让人范围放宽”。
但房票到期不再兑付现金,影响却是实实在在的。意味着部分头脑灵活的村民的套现机会没了。
01
黄埔首批房票试点项目九佛五村七片,自今年4月实施以来,到底有多少人选择了房票,其中又有多少人用房票置换了一手商品房,不得而知。
我估计情况比较糟糕。
或许,不少人可能选择了等房票到期后兑换现金。
当下这种市场行情,不管是现金为王,还是用兑换的现金再去买二手,可能是不少人的如意算盘。
其逻辑在于,无论是现金,还是二手房,性价比似乎更高一些。
这或许也是此次政策紧急刹车,打补丁的原因所在。
众所周知,房票安置之目的,无非有二:
首要是解决村民尽快回迁,以及日积月累庞大的临迁费支付压力问题。
其次是新房去库存问题。
但在目前房票安置并非强制,而是自愿选择的前提下,要想提高村民的积极性,说到底还是房票的购买力是否足够有吸引力的问题。
如果不解决这个问题,即便堵住了套现的“漏洞”,房票安置又全凭自愿,恐怕更不容乐观。
应当说,目前黄埔房票的对价,以三年前的弃产价格为标准,还是比较有诚意的。
比如知识城是8000元/平,科学城片是1.2万-1.3万/平,老黄埔片1.5万/平。
在当时,这个弃产价格,大概相当于当地商品房的1/3。也就是说,按当时行情,是3套回迁房换1套同等面积的商品房。
而到了现在,黄埔区房价已大幅下跌,三大片区房价几乎腰斩。
在房价暴跌背景下,房票对价仍保持原来的弃产价格,则意味着弃产价格的性价比,反而变高了。
打个比方,相当于三年前150元可买3斤牛肉,现在牛肉价格暴跌50%,还给你150元能买到6斤牛肉了。
02
注意,这里有一个价值判断的前提,是三年前的弃产价格——同地段商品房价的30%,我以为是合理的。
为什么?
因为是弃产指标。显然,这既不等于现成的回迁房,更不等于出证的商品房。
仅仅只是一个指标而已,也就是一个凭证。
因为,回迁位置、何时回迁、具体楼栋、楼层、朝向、户型,以及何时办证变成商品房等等,都是不确定的因素。
既然一堆的不确定因素,它的市场价值,当然偏低。
否则,三年前的弃产价格,无论是弃给开发商,还是民间游资,也不会只有三分之一了。
而事实上,即便现成的回迁房,补交土地出让金变成商品房,这种回迁位置的“商品房”,也一般比同地段、同项目内的融资商品房,市场价值要低一截。
比如,从线坑回迁房与新福港鼎峰的价值对比来看,前者一般是后者的6-7折。
这样一来,回迁指标的不确定性+回迁商品房的价值折损——两项叠加,按30%的商品房价格+5%政策奖励,折算房票价值,并无不合理之处。
03
现在房票安置的问题在于:
三年前的弃产价格,对标的是正常一二手市场价,而一二手房的价差基本一致,价差很小。
而三年后的今天,房价深度回调,尤其是二手房价暴跌。
但新房价格由于是开发商管控,跟同地段的二手价,有了明显的价差。
也就是说,目前行情下,同地段的二手价比新房,性价比更高。
比如,知识城一些纳入房票安置超市的新盘,位置、配套一般,但跟周边二手房,价格却相差五六千块一平。
这样的价差,显然是性价比很低的。
举个栗子:知识城弃产价格8000元/平,250方的回迁面积对应房票面值是210万,新房价格2.5万/平,而周边交通、位置更好的二手价,才2万/平,甚至更低至1.6万/平。
那么,全款置换新房,算上折扣,仅能买到90平三房,相当于3套回迁房换1套一手商品房。
但若全款买二手房,则能买到100-125平大三至四房,比置换新房多了10-35平方。相当于2套回迁房换1套二手商品房。
两相对比,显然二手房香多了。
这也是一些头脑灵活村民选择房票到期兑付现金的原因之一。
因此,若想提高村民房票安置的积极性,房源超市的楼盘价格,应该适当参考周边二手价格。毕竟,二手房价才是反映最真实市场需求的价格。
实际上,有些新盘价格,本身就溢价很高;或者地价很便宜,目前价格利润空间很大。
这些房源,既然纳入房票名单,理应面向村民让利多一些。
退万步来讲,特别是国企项目,基于政治担当,有点微利,甚至保障不亏,即应敞开大门承接安置村民。
尽快回迁+去库存,才是房票安置的政策初衷,而不是利润最大化。