深圳房价近9万，四成城市房价下跌，楼市大分化不可逆转！

◎本文作者 | 江文华

2020年12月70城房价数据出来了：

一线城市房价上涨明显：

北上广深新房价格环比上涨0.3%，涨幅比11月扩大0.1个百分点；二手房价格环比上涨0.6%，涨幅同样比11月扩大0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.6%、0.7%和0.5%。

新房价格同比上涨3.9%，与11月持平；二手房价格同比上涨8.6%，涨幅比11月扩大0.3个百分点。

注意，同比上涨8.6%已经超不低。

北京和上海，二手房价格同比上涨6.3%；广州上涨7.5%；深圳最多，上涨14.1%。

2020年深圳房价大涨，虽然经过下半年回调，但涨势依然“喜人”。随后，广州、上海，再是北京，都轮流迎来上涨。

没办法，一线城市还是全国人民的一线城市，购买力不是土著，而是全国拼命往里挤的家庭，夹杂着炒房客。

二线城市房价也在涨：

31个二线城市新房、二手房价格环比均上涨0.1%，涨幅均与11月相同。

新房同比上涨4.0%，涨幅比11月回落0.2个百分点；二手房价格同比上涨2.2%，涨幅比11月扩大0.1个百分点。

一线城市可以说普涨，到了二线城市就有分化。

如天津、郑州、贵阳、太原等地，房价下跌明显，杭州、南京等地楼市火热。

三线城市涨价不明显：

35个三线城市新房和二手房价格环比上涨0.1%和0.2%，涨幅和11月相同；新房、二手房价格同比分别上涨3.5%和1.4%，涨幅比11月回落0.3和0.1个百分点。

整体而言，70个城市里，有26个城市房价同比下跌，占了4成左右。

牡丹江、南充下跌最狠，分别是10%和5.4%。天津、郑州、北海、贵阳等地，房价下跌也非常明显。

国家统计局的数据较为保守，说明这些城市的房价实际下跌幅度非常大。

2020年房价下跌的城市/数据来源：国家统计局70城房价数据，图片来源：国民经略

那么，照这种趋势，2021年房价会怎么走？

有过多次神预测的社科院认为，2021商品住房价格同比增幅维持在5%左右。5%，也是部分城市规定的房价涨幅上限。

综合多方意见，我们得出的结论是：销售均价平稳上涨，总额继续突破“天花板”。

此外，近期新出的几个数据，也是2021年房价平稳上涨的重要依据。

第1个是房贷：

2020年住户贷款增加7.87万亿元，代表住房贷款的中长期贷款增加5.95万亿元。

粗略统计，5.95万亿元的总量，起码是近10年最高。也就是说，2020年，越来越多的人从银行贷款买房。

分地区看，广东、江苏、北京、上海的贷款用得最多（浙江暂无数据，但预估不比江苏低）。

在短期看金融的房地产市场，资金越多，房价堆砌得越高。2020年，看全国的房价变动情况会发现，以上这些省份的部分城市，房价上涨较快，甚至一飞冲天。

2021年，这种趋势仍留有惯性，只是增速会放缓。

第2个数据是，12月，M1增速为8.6%，M2增速为10.1%。接下来，M1、M2增速很可能长期在个位数徘徊。

2019年-2020年M1-M2剪刀差/图片来源：刘晓博说财经

经过近1年时间，M1增速逐步加快，在11月和M2增速差距最小，只有0.7个百分点。当时我们判断，M1增速极有可能超过M2增速。那时，房价上涨就是必然。

但得益于较为严厉的政策，M1增速短期内超过M2的可能性不大，房价不太可能出现明显的大涨。

鉴于楼市大分化的背景，极少数城市房价仍有可能上涨过快，大部分城市处于稳涨，小部分城市房价还会继续下跌。

北上广3地，起码在今年上半年还能保持较大涨幅。

深圳也会照着目前的趋势走。对于这4个一线城市来说，唯一影响房价的，恐怕只有不断加码的调控政策了。

二线城市里，杭州、南京、合肥、成都等地的房价，还会有上探空间，但像青岛、郑州等地的房价，同比下跌明显，2021年依旧会持续这种状态。

三四线城市，除了紧挨一线、强二线城市的地方可以买，其他地方，特别是收缩型城市的房子，房价没有支撑力，建议避开。

2021年，楼市在分化中继续前行。