城市更新，新时代的新主场！（微信文章未删减版）

这次来成都参加“第二届中国楼宇经济成都峰会”，让我很意外，来接机的竟然是一位开发商的老总。路上他问了我这么三个问题：如何看待中国房地产的未来？如何看待这一轮成都这样的城市的房价走势？如何判断除了房市还有什么更好的投资去处？

这大概是三个但凡敬业的房地产人都会关注的问题。我反问他自己是怎么考虑的，他说从理论判断房地产市场似乎不该这么好，但事实上就成都而言恰恰是在2016年政府开始调控后房价开始报复性上涨，现在买新房需要摇号，摇上的就跟中了彩票一样！他以为这并不意味着老百姓就缺房，而是缺投资出口，不投房产还能投啥？

他的问题让我想起在增量市场上地产商们的普遍焦虑。大家都知道中国房地产新房的销售额的顶大约就在14-15万亿左右，而去年的前三强的销售额均已超过了5000亿，今年照一季度的发展势头他们大约超过8000亿没有太大问题，破万亿大概也就是这一两年的事。这意味着什么？意味着未来房地产增量市场的主要份额大概也就会集中在前30强的手中，那么其他的中小开发商何去何从？

就算是前三强，破了万亿以后还能怎样？是接着奔十万亿级去？我想他们大概自己也没底，不说人口基数断崖式的下跌，就算这个市场保持现在这么大的蛋糕，要保持这么个销售量，庞大的土地储备该从何而来？坊间传闻“并购王”融创最近又在打某产业地产龙头的主意，似乎又要上演一场接盘万达的大戏。且不论融创到底哪来的这么多钱买买买，如果这个传闻成真，开发商低价拿地的几个经典模式都等于出现了问题，以后还能到哪里捡便宜去？

增量市场紧接着就会产生下一个问题，这卖的掉的叫销售业绩，卖不掉的就变成了库存，变成了存量。进入存量市场这几年我听到最多的反馈是巨大的不解：以零售商业而言，一方面是大量的传统零售商出现困局纷纷关店，另一方面却是不顾现存已经大量过剩的购物中心存在，新的购物中心仍在大干快上，而且越建越大，50万平方米量级的购物公园已经很常见，在装入大量酷炫的体验业态之后，接下来要面临的问题却是该如何真正提升租金收益，巨量的资金沉淀该如何回收？

另外两大块存量，住宿类和办公类，遇到的问题似乎也一样。一方面住宅是租售比最差的持有性资产，另一方面长租公寓却大行其道；一方面星级酒店呈现全行业亏损，另一方面轻奢酒店、精品民宿却正如雨后春笋；一方面写字楼市场就算是一线城市也是凉热不均，非核心区大量超供，另一方面联合办公正在成为传统办公的强势替代者，大量旧厂房改造的园区办公也开始成为主流。一样的问题是：为何明明已经有那么大的存量，新进入者还是层出不穷？

我用我的演讲回答了这个问题：因为这是新时代，城市更新已经成为了新主场！关于什么是“新时代”？十九大的报告里关于房地产只给了这么两个线索：“房住不炒”、“投资美好生活”！更详细的解读各位不妨去学习一下孙宏斌在亚布力论坛上的演讲。新时代我们能看到的几个明显信号是：地方政府正在努力摆脱“土地财政”，引进高端产业、改善城市面貌、抢夺高端人才正在演变成“抢人大战”！新一代中产阶级正在成为消费主力，他们已经不再盲目跟风，追求个性、追求品质、追求体验的消费习惯正在改变我们对品牌的认知；金融机构“大资管”春梦一场已醒，兴风作浪的金融大鳄们纷纷现了原形，“去杠杆化”会革了很多人的命，却也正在逼金融回归实业，回归价值投资的正途。

那么留给地产商的选择其实也就很清晰：尽快走出已经可以看到尽头的制造业迷局，赶紧加入城市服务商的阵营！这条路我认为就是城市更新。也许干的还是同样砖头瓦块的事，但商业逻辑已经不一样！进入城市更新领域就是进入与城市一起生长的轨道，帮助城市进行焕新，与城市一起繁荣。我们看不懂的万科“八爪鱼计划”，看不懂的那些不知道该怎么赚钱的新业态（比如长租公寓），正在帮助万科丰富它的城市配套服务业态选择，让它可以成片的消化城市难题，成为城市治理者们最好的服务供应商。

城市更新怎么赚钱？还记得我曾经说过的“城市更新四阶论”吗？“赋魅”就是要去挖掘低效资产，改变基因，从市场估值的基础获取增值；“加温”就是重塑客户关系，赋予空间予人性的温度，从服务中获取增值；“赋能”就是创造独特的生态环境，让空间里的个体互相产生支持，获取成长的增值；“硅化”就是打破物理与数字的边界，让虚拟空间成为实体空间的延展，通过数字重构商业模式，这里获取的正是作为线下流量入口的端口增值。因为有了这四重增值，就有可能打破传统认知的天花板，创造持续增长稳定的现金流，才有可能将“房地产”的商品买卖生意真正变成“不动产”的资产管理生意！

这条大路已经有人整装前进！万科+印力+普洛斯+万丈资本，光大安石+大融城+嘉宝，华平+魔方公寓+蓝山资产，金地+启客+稳盛投资，远洋+太古里+WeWork+远洋资本，中信资本+ID-Mall，高和资本+翰同……

这就是新时代的新主场，无比光明！