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商办惨了？这样玩可以赚四个阶段的钱，让租金翻一番售价上涨50%！

明源地产研究院 · 公众号 · 房地产 · 2017-05-16 07:41

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做改造和做开发不一样，改造需要有清晰的流程，而且边界不清晰，包括改造成本、改造周期、融资安排都得认真考虑，租金振荡幅度也很大，对企业的判断和执行能力要求很高。所以，高和逐渐转向了靠资管能力，靠整体出售、套利这种利润空间比较大的业务。这个过程中还有一个前提条件，就是要找到一些可以长期错配的资金，因为这种模式周期更长，而且退出的不确定性更大，所以需要资本的耐力更强。

2、内容：资产精装修+城市更新

高和模式有两个有关联的创新理念和内容：从资产精装修到城市更新。

早期，高和资本面向投资人对商业地产的配置需求，创出“资产精装修”的理念。资产精装修类似精装房子，投资高和的写字楼产品就相当于拎包入住，由高和来统一装修改造，统一出租，最后统一物业管理，还可以提供金融支持。

而城市更新则是站在整个城市生命周期和产业的角度来思考地产金融业务。城市更新是对城市中某一陈旧区域重新进行设计改造、投资建设、以全新的城市功能替换功能性衰败的物理空间，使之重新发展和繁荣。城市更新一方面是对建筑物等硬件设施的改造，另一方面对生态环境、公共空间、文化风貌等软性环境进行改造与传承。再者，城市更新也通过激活建筑，升级产业来创造就业，增加当地税收。

3、盈利：4个环节都能赚钱

一般来说，城市更新的盈利方式主要有3种：一是时机套利，即通过前期购买旧物业，待周边整体价值升高后再出售、出租，获取时间套利。二是改造套利，即通过对原有旧物业进行升级改造，升级品质，创造出更多的利润。三是资本化套利。通过证券化、整体出售或者散售等灵活的退出机制来获得资本收益。

高和能赚4个环节的钱。第一部分是整体折扣省下的钱，因为高和是整体收购，批发价小于零售价。第二部分是一个市场波段的钱，就是在市场的低点进去，高点出来。这个就要靠基金管理公司敏锐的行业判断力。第三部分是销售溢价，因为高和有出色的营销能力或证券化能力，卖的价格比别人高。第四部分就是前期的基金结构设计中利用了杠杆，如果杠杆利用的特别好，又有效把控风险，肯定会很赚钱。

▲ 高和资本的4大盈利点

模式运作

收购+资管/运营+证券化的闭环

高和现在形成了“收购+资管/运营+证券化”的独特模式。但要让这个模式顺利运转并实现闭环却非常不易，这里面涉及每个环节上各个关键节点的把控，需要把这个链条拨开仔细看看高和到底是怎么做的。

1、收购：找到被低估资产，善用金融工具撬动巨额资金

基于规避风险的考虑，高和更倾向于收购资产而非土地。因为一个项目从买地到最终建成可能要三到五年，如果基金退出的时间刚好碰上了市场低点就有可能亏损。同时，土地的价格并没有实质性的下降，但资产经过改造却可以快速升值。

➊ 定标准：价值低估或有价值提升潜力

高和前期瞄准的是一线城市和1.5线城市核心区域核心地段的物业，主要有2个原因：第一个是一线城市投入产出比高，资产价格增速快，需求旺盛，便于后续退出；第二个是核心区的旧楼越来越吃香，抗跌性非常强，而且持有成本相对低、风险小，升级改造还能获得超额收益。早在2012年10月，高和资本斥资7.9亿成功并购位于上海南京西路静安寺商圈绝版地段的中华企业大厦，就是一个在合适的地点、合适的时间以合适的价格完成收购的经典案例。