看来，调控还是要收紧的 | 楼先生问答NO.507

◎楼先生问答[问答精选·在线提问]

深圳楼市疯狂了，然后重拳打压了。

这几天，深圳楼市被无数人口诛笔伐，成为「投机者的天堂」。讲的是，有个别人钻政策的空子，利用「房抵经营贷资金」炒房，后来个别人变成一批人，再变成一群人。

这事发生在深圳。但其实这样的事情全国各地都有发生。我身边知道的就有十几个人在这样操作。只是深圳被抓了一个典型。这下好，估计全国都会开展自查自省运动。

在最高层会议刚强调「房住不炒」的当下，现在全国一心救实体，而大量资金却违规流入楼市，也难怪整个深圳楼市，被扣上「投机」这么大的帽子。

深圳已经开始彻查。这事一闹，不可能再睁一只眼闭一只眼。有三点要提醒：一，还想房抵经营贷的，稍微缓一缓；二，已经办下来的，资金要谨慎流向楼市，很有可能会被抽贷。三，不要迷恋高杠杆，留足现金过冬。

这个时候，送大家一句鸡汤：学会跟时间做朋友。

@顾勤

老师好，我工作在浙江省人民医院（朝晖院区）附近，下半年准备买房，预算400万以内，110方左右的三房，请问有什么推荐的地段和楼盘吗？

楼先生：在朝晖一带工作，买城北还是比较顺的。400万的预算，可以关心一下融创的风尚望和湾，还少量房源，如果合适，现在就可以买得到。等下半年的话，那选择就更多了，边上的金地大运桥西府已经亮相了，再往祥符板块，有招商和荣安的祥宸府、有禹洲的祥符项目。还有在售的和宁文华府，品质可以有信心。

另外，性价比高一点还能关注勾庄，那一带的新房限价2.9万，后面也才3.05万，比如沁澜、运河云庄，以及还在卖2.65万的幸福里，其实跟运河湾和祥符也没相差多少路，无非一个是余杭区，一个是拱墅区。在单价上，勾庄更有优势，但在城市资源上，尤其学区方面，拱墅区会更值得期待一些。

基本上这两个区域可以买得到了，实在摇不到，还可以往东面一点，比如丁桥、桃源板块，3万出头的价格，400万也能搞掂一套三房，而且今年这两个板块有三个现房可以留意，分别是联发的、电建的和天阳的。

@风云

家庭无房户，预算1000W，工作在钱江新城，想自住兼增值，有什么楼盘可推荐？另外想请教一下，考虑到今后迟早开征房产税，我是用手上1000W去买一套房，还是去不同地段买两套小一点的房子，听说房地产税是从家庭第二套房开始起征，哪种方案更科学？期盼解答。

楼先生：这个就不用担心，现在担心也没意义，只有等到房地产税出来那一天，很多问题才能迎刃而解。而且短时间内也不会出，房地产税是长效机制很重要的一环，影响面是无比深远的，一定要充分论证。可以先撇开房地产税，先考虑当下的居住需求和房子本身吧。

目前在杭州，500W只能是普通改善，买不到非常好的房子，而1000万的预算，选择面就广了。现在很多人想摇的楼盘，都可以去试一试。比如望江新城的御潮府，后面还有新世界，限价6.98万，另外还有江河汇，那一批房子也可以努力一下。

想要单价便宜一点，考虑后续增值潜力大一点，那就关注到滨江、奥体和亚运村，单价4万5到4.92万，足够买一套200方左右的面积，直接一步到位好了。

@fly

首套房，但我是纯投资，预算400万以内，这些楼盘怎么排序：萧山市北的拥涛府，勾庄的运河云庄，丁桥的华侨城芳菲与城，丁桥的杭房御东方。谢谢。

楼先生：都要摇号，最终还得看运气如何。纯投资的话，都可以去试一试，但也不仅限于这几个板块，400万的预算，还可以有未来科技城、三墩北，如果对自己摇号有信心，也是很好的选择。从一二手房倒挂来看，勾庄和未来科技城，可以排在前面一点。

相对来讲，勾庄板块正处于大力发展中，城市配套会越来越往北覆盖，这里今后会是北部新城的一个中心，而且现在单价又还比较便宜，从投资角度来讲，今后可以期待的增值部分会比较可观。400万买勾庄，绰绰有余了。

接着可以是萧山市北的拥涛府，一个是滨江出品，品牌可以加分，另外有双地铁的优势，这样的房子今后出手没什么问题。可以看看滨江在那一带的次新房，活跃度相当高。另一个萧山市北和奥体之间有一定的价差，这个价差是合理的，也是安全的。

至于丁桥这两个楼盘，真不说不出一定要选哪一个。丁桥限价三万出头，这个价格自住可以闭眼买，投资的话，不是第一梯队的选择。

@Jing

从自住和保值增值角度来看，万科郡西云台合院值得购买吗？面积200方左右，均价需要五万多。现在比较犹豫，毕竟良渚其它房子只要2万多，虽然不是合院。

楼先生：郡西云台这样的楼盘，它一定不是市场主流的产品。通常情况下，是比较难跑赢大盘的，更何况总价摆在那，也会影响流通性。总有一些房子是独立存在的，不能用正常的市场逻辑去看待，不然一定会影响你对这个楼盘的判断。

其实想明白了就是，房子是喜欢的，环境也是喜欢的，价格能够接受，今后也愿意住到良渚文化村，那就买呗。这类房子问题往往不在房子本身，而是最后不会去住，浪费了一套好房子。另外，从升值角度看，那就会卖不下手。

@卖肉的

目前两套房，一套在仁和160方自住；一套在良渚的未来城108方闲置中。因为家里有两个老人两个小孩。目前很纠结要不要卖掉未来城，置换一套四房改善兼顾学区的房子，资金控制在450W，要不要卖掉？卖掉去哪里买？如果不卖掉，就没有房票，手里150W现金应该去哪里投资？

楼先生：从资产升值角度，拿着未来城，以后也还有机会，整个良渚处于积极发展当中。但既然想换一套改善的房子，那就不要想太多了，肯定去努力一下。任何房子都要先想着满足自身需求，再去考虑其它的。

如果下定决心要换房，建议抓住上半年这一波二手房的出货窗口期，尽量在6月份之前就能卖掉，到了下半年二手房还会不会像现在这样活跃，就比较难讲了。总的来讲，只要价格合理，未来城这样的主流产品不难卖，应该会比较顺利。

至于到哪里买，450W的预算能关注拱墅区的一些板块，比如祥符、运河湾以及桃源，拱墅区这几年在教育资源上投入挺大的。虽然期房都不承诺学区，但可以观察它们到学校的距离，大致上划分还是按照距离来定的。

另外三墩北也是一个选择，可以等一等建发和金辉的现房项目，三墩北毕竟属于西湖区，教育资源是高起步的。把视线扩宽的话，城东的春来晓园也可以看看，边上的采荷三小，听说还可以。

▍特别关注·看不见的楼市陷阱

C E N G L O U · C H I N A

◎第一篇：《看不见的陷阱》之噪音

◎第二篇：《看不见的陷阱》之学区

◎第三篇：《看不见的陷阱》之园林

◎第四篇：《看不见的陷阱》之邻居

◎第五篇：《看不见的陷阱》之立面

◎第六篇：《看不见的陷阱》之漏水

◎第七篇：《看不见的陷阱》之偷面积

▍观点·问答·导购·土地·市场

C E N G L O U · C H I N A

◎某超红盘摸底：至少几十个人才预登记

◎8万2一平，文鼎苑88㎡拍出历史新高

◎楼市疯狂背后是热钱对“国运、城运”的押注

◎有人又开始担心房地产税了| 楼先生问答NO.505

◎最受欢迎的89㎡三房两卫，杭州还藏着6600多套

◎一边担心失业，一边疯狂抢房 | 楼先生问答NO.504

◎顶楼：漏水、酷热、噪音，那些原罪都消失了吗？

◎放松限售限购，结果会怎样？| 楼先生问答NO.503

- End -

▼

文∣楼先生

编辑∣二叔

©本文版权归“层楼”所有

部分图片来自网络