融资还债、拖欠工资，拿地王走下神坛！

昨日，融信中国控股有限公司（融信中国 03301.HK）公告宣布，将发行于2021年到期，总额为2.07亿美元的11.25%优先票据。

　　据公告，2019年2月18日，融信中国与瑞士信贷、瑞银、交银国际等机构就同时发行新票据订立购买协议。公司发行的新票据，目的在于为公司若干现有债务进行再融资。

　　无独有偶，就在签订协议的前一天，2月17日，名为@ZekeQkS 的网友发微博称，融信中国普通员工去年仅拿到工资的70%，超3成的绩效工资不知所踪。

　　2018年，融信中国的营销额刚刚跻身千亿，就出现了发不出工资和融资还债的情况，令人唏嘘。

　　狂飙突进的“拿地王”债台高筑的“负债王”

　　融信凶猛，在刚刚在联交所挂牌上市的2016年，融信中国频频一掷千金，江湖人称“地王专业户”。

　　2016年，位于上海静安中兴社区的一幅住宅地块吸引了18家企业前来竞拍，起拍价46亿元，经过426轮竞价，最终融信中国以总价110.1亿元拿下N070202单元332-01-A、333-01-A地块。

　　静安地块计算下来14.3万/㎡的可售面积楼板价，溢价率高达139%，融信一举就创下中国土地成交史上最贵地王记录。

　　而当时的融信中国创始人欧宗洪却淡定的表示：地王不贵。

　　那一年，融信中国总合约销售额为246亿；2017年，这一数据为502亿元，同比增长约104%；2018年全年，增长至1218.84亿元，同比增长142.63%。从这组数据可以看出，融信中国每年都以超100%的增速跨步增长，从百亿到千亿仅用了三年时间。

　　销售业绩成倍增长的背后，融信被贴上了高负债的标签。

　　此前由《投资时报》推出的《中国房企缺钱报告·2018》显示，在资产规模千亿以上的港股内房企中，融信中国净负债率大幅上升至159%，高居第5位；短期负债与货币资金的比值为1.18，排在榜单第8位。

　　另据融信中国2018年中报显示，截至2018年6月30日，公司短期负债为210.54亿元，几乎与2017年全年短期债务218.84亿元持平；长期债务为455.72亿元，也几乎与2017年全年的476.1亿元持平。而负债总额约为1532亿元，已经超过2017年公司全年的负债总额。

　　年报数据还显示，融信近几年负债率占总资产百分比也在逐年上涨，2016年为76.66%，2017年为81.93%。到了2018年中报期，公司的负债总额已经占到了总资产的82.24%。

　　首席财务官曾飞燕曾在2018年中的业绩会上透露，融信会通过控总债、放缓投资等方式来继续降低净负债率，今年计划将净负债率降到100%以内。

　　面对高额负债，“地王专业户”还主动放缓了拿地节奏，以此减少资金压力。数据显示，2018年上半年，融信中国新增权益拿地支出74亿元，同比下降49%。

　　新债换旧债融资成本不断走高

　　随着2019年偿债高峰到来，“借新还旧”“以长换短”一直是房企的惯有操作。

　　2018年，融信三笔融资利率同为8.25%。相较于2017年平均仅为6.9%的融资成本大幅提升近两成。

　　12月21日，融信公布将发行于2020年到期的2亿美元优先票据，净筹约1.96亿美元，优先票据的年息为11.5%。票据发行的所得款项总额，未扣除有关票据发行的包销折扣及佣金以及其他开支，为1.96亿美元。本公司拟将所得款项净额用於其若干现有债务的再融资。

　　而日前融信中国宣布的，对于2021年到期的8.25%优先票据中未偿付的票据提出交换要约，新票据最低年利率为11.25%。是今年以来，主流房企中发出的首笔利率超过10%的债券。

　　失去“左右手”，融信如何应对财务重压？

　　除了外患，2018年的融信还有内忧。

　　2018年，融信进行了组织变革，董事会成员大调整已经让外界震惊。而欧宗洪的左右手——功勋老将吴剑、林俊岭纷纷辞任执行董事，其中吴剑更是出乎意料的离职。

　　公开资料显示，吴剑在2004年3月加入融信。自2014年12月起成为融信中国执行董事后，他负责协助规划公司策略，协助融信中国控股有限公司主席管理集团日常运营，监督销售与营销部门，是融信2号人物。此外，也有人把林俊岭视作融信3号人物。

　　总之，两人在融信都属于重要的高薪高管，据“和讯名家”报道，辞职之时，吴剑持有融信中国134万股以及468万份购股权，林峻岭则468万份购股权中拥有权益。

　　吴剑和林俊岭双双辞任执行董事之际，融信董事会同时宣布阮友直和张立新已获委任为执行董事。

　　其中，财务负责人的张立新，更值得关注。

　　张立新，张立新在财务管理领域拥有丰富经验：

　　2003年4月至2007年9月，于大连万达集团子公司先后担任财务主管、副财务经理及财务经理等多个职务。

　　2009年9月至2012年4月，于绿地控股集团房地产业务部先后担任副财务经理及财务总监。

　　2012年5月至2015年8月，任海亮地产集团财务管理中心总经理。

　　融信对于财务数据高度重视，意味着财务负责人承受着巨大压力。融信的下一步棋怎么走，仍然充满挑战。