地方经验 | 第二届北京城市更新最佳实践项目特色鲜明、亮点纷呈（微信文章未删减版）

导读

2023年9月26日，第二届北京城市更新论坛上表彰了入选2023年北京城市更新最佳实践评选活动的10个最佳实践和16个优秀项目。本文为您解读2023年北京城市更新最佳实践评选活动的整体情况和特色亮点，并分享北京城市更新“最佳实践”。

本文字数：5739字

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北京城市更新最佳实践评选活动是在城市更新专项小组指导和市委城市工作办、市规划自然资源委、市住房城乡建设委的支持下，由北京城市更新联盟、北京城市规划学会主办。各区和市有关部门有序组织、大力推荐，在京项目实施主体和设计、施工、运营单位等广泛关注、积极参与，整体反响热烈。2023年5月启动公开报名，共收到148个符合条件的申报项目，参与申报的央企、市区属企业和民企等实施主体约90家，参与推荐的各类规划、建筑设计单位约70余家。经专家初评、群众投票、专家复评和综合审定，10个最佳实践和16个优秀项目脱颖而出，在9月26日第二届北京城市更新论坛上受到表彰。入选项目类型较去年更为丰富，也呈现出一些新的特色和亮点，更加注重片区统筹更新，突出保障和改善民生，聚焦科技创新、文化传承和活力提升，鼓励社会资本投入和多元参与，具有较强的社会影响力和较好的示范效应。

亮点1：

更加注重片区统筹理念下的综合性更新

片区化+综合性是城市更新的方向和趋势，有利于统筹资源、“肥瘦搭配”、由零化整，发挥专业化、规模化效益，做到整体更新、综合运营。这也是《北京市城市更新条例》确定的一种重要的城市更新类型。近年来，北京已经涌现了一批优秀的片区综合性更新项目，也成为本次评选的重点。亮马河国际风情水岸项目通过水岸整治、桥梁改造、慢行连通、景观亮化、河湖贯通、旅游通航等城市更新组合拳，串联起三里屯、燕莎、蓝港商圈和朝阳公园、红领巾公园，整体打造情景式、沉浸式的休闲消费场景。朝外大街沿线以打造城市活力创新中心为目标，统筹昆泰商城、昆泰大厦等楼宇更新和街区公共空间改造，实现街区整体风貌提升、业态焕新。首开龙街项目则是回天地区整体更新提升中的代表项目，通过统筹改造存量商业办公楼宇和步行街公共空间，打造商业、办公及中央共享花园有机融合的全新街区。此外，还有法源寺文保区保护更新、副中心城市绿心（原东方化工厂及周边地区）更新、石景山西部全域型城市更新等一批入选项目，都是在片区统筹理念下，坚持以规划为引领，有计划、分步骤地积极探索推动片区更新。

亮点2：

更加突出保障和改善民生

城市更新要坚持民生优先，将“人民城市人民建、人民城市为人民”贯穿始终。要聚焦改善居住品质，加大老旧平房院落、老旧小区、危旧楼房更新力度。本次评选中，这三种类型均有代表性项目入选。特别是劲松114号危旧楼拆除重建项目，改造前存在严重安全隐患，2021年纳入市级试点，创新实践改造成本“四方共担”模式，全流程践行危旧楼改建政策，为同类项目提供了可复制经验。

公共设施补短板、强弱项和公共空间改造提升，也与市民群众的生活体验息息相关。今年我们根据条例的最新要求，进一步拓展了对公共设施和公共空间改造类项目的评选，类型更加丰富。公共设施方面，芳华里家庭养老社区将专业化养老服务、居家生活感受、开放混龄的社区运营三者有机结合，为方庄地区补充高品质公共服务；残疾人职业康复和托养服务中心以“生命之树”为理念，实施精细化、人性化的全楼宇无障碍环境改造，为残障人士带来积极向上的空间体验；地铁1号线、八通线贯通工程通过对线路拨线、车辆、信号、通信等系统的改造升级，实现贯通运营，大幅提升乘客出行体验。公共空间方面，不仅有京张铁路遗址公园（一期）等大尺度项目，也有望京阜园这类小而精、小而美的口袋公园项目。

亮点3：

更加注重商业模式创新和营造活力空间

实施城市更新，要与培育建设国际消费中心城市相呼应，坚持供给侧结构性改革，创造新需求、新消费，打造更多的活力空间。本次评选中，这类项目占比很高，同时也是网络投票中最受市民群众欢迎的。最佳实践中有亮马河国际风情水岸、朝外年轻力中心、首开龙街，优秀项目中有北投奥园1314、凤凰汇里巷等，都特别突出市场主体、运营导向，通过改造后植入新业态，带动片区活力提升。比如，朝外年轻力中心项目引入高水平投资运营团队，聚焦Z世代群体引入年轻业态、首店经济，创新策展型商业模式，利用改造后的空中篮球、户外滑板、周末市集、下沉剧场等独特空间，为消费者呈现每年约200-300场精彩活动。北投奥园1314项目则是围绕冬奥遗产再利用，充分发挥老旧厂房高、大空间优势，打造为集体育运动、休闲娱乐、文化交流、购物餐饮、主题体验于一体的体育特色商业园区。

亮点4：

更加注重文化保护、传承和创新发展

历史文化遗产是北京的金名片。北京的城市更新必须把文化保护和传承放在突出位置，通过文化塑造更加有魅力的城市。本次评选中，更多不同类型的项目在文化传承和创新发展方面有着突出的表现。例如，京张铁路遗址公园充分挖掘京张铁路文化，将铁路元素融入景观设计，打造京张铁路户外博物馆。法源寺文保区坚持小规模、渐进式保护更新，注重挖掘宣南地区的会馆历史、名人轶事、红色文化，并加以保护和展示。金隅琉璃文化创意产业园按照传统规制保护修缮老窑，推动千年琉璃烧制技艺的复原、传承、研究，同时创新“非遗+”运营模式，促进可持续发展。法海寺壁画艺术馆将传统文物保护和现代技术相结合，通过数字化展陈方式让“沉睡”千年的法海寺壁画“动起来、活起来”。蒙藏学校旧址保护通过央地合作开展文物修缮和环境整治，重现院落肌理和历史风貌，打造展现中华历史文化、革命史迹、民族融合的教育体验基地。此外还有首开书院，在楼宇改造中主动开放建筑首层，聚焦北京历史文化名城保护，为市民提供文化交流体验空间。

亮点5：

更加支持科技创新与产业升级

科技创新是北京高质量发展的硬核驱动力。城市更新的空间，特别是老旧厂房、低效产业园区和老旧低效楼宇改造后，要优先用于发展科技创新，推动产业升级。本次评选也十分重视这类更新项目。例如，鼎好电子大厦原为中关村地区最具代表性的零售电子卖场，随着中关村西区发展定位提升，主动疏解原有业态、整体焕新建筑空间，打造高品质科技办公楼宇，吸引国际化科创头部企业入驻。北京卫星制造厂科技园前身为“东方红一号”卫星诞生地，改造后保留航天工业遗产风貌，完善园区配套，引入高精尖企业，成为绿色智慧的现代化科技园区。天空之境产业广场则通过拆除重建方式盘活存量工业用地，聚焦生物医药产业打造绿色智能的摩天工场，实现“工业上楼”。

亮点6：

更加注重将城市更新融入社会治理

城市更新涉及的主体多元，需要特别注重基层街乡的有效组织和市场企业、居民群众、社会团队的共同参与，形成共建共治共享的良好局面。在本次评选中，有不少项目在基层治理、社会参与等方面有突出的表现。例如，昌盛园社区老旧小区改造项目坚持党建引领、主动治理，通过有效的群众工作实现违法建设拆除和21家产权单位“拆墙并院”，腾出空间大幅改善社区环境，统一物业管理服务，打造特色友邻社区。目前，“昌盛模式”已经成功拓展至城南街道11个老旧小区，还形成了群众工作场景化手册向全市推广经验。建融家园·小哥之家项目则是将城市更新拓展至城乡结合部地区的集体用地上，利用闲置的宅基地院落，创新“统一收房、统一改造、统一出租”方式，既助力基层街乡破解环境整治、安全管控、社会管理难题，同时为快递小哥等城市服务人群提供了便利舒适、可负担的租赁住房，是城市更新与社会治理相结合的一次积极探索。

2023北京城市更新最佳实践

①朝阳区亮马河国际风情水岸项目

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2019年4月，朝阳区水务局牵头，联合区国资、交通、城市管理、园林绿化等相关单位以及朝阳文旅集团等运营企业，启动亮马河滨水空间更新改造，实施岸线整治、桥梁改造、慢行连通、景观亮化、河湖贯通、旅游通航等六大工程，实现东三环至红领巾湖6公里旅游通航，贯通18公里高品质滨水绿道，实现“横向串联、纵向通达”，建成“1河2湖24桥18景”古都京韵风格的亮马河国际风情水岸，赢得群众和社会各界认可和广泛好评，如今已成为朝阳国际化新地标、北京城市新名片。

②朝阳区朝外大街升级改造一期工程及THE BOX朝外|年轻力中心项目

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2021年初，朝阳文旅集团下属昆泰集团对昆泰商城、昆泰大厦等进行升级改造。改造范围以朝外大街、朝外南街和神路街、工体南路、芳草地西街“两横三纵”为骨架，串联沿线商业楼宇，总占地面积约20公顷，辐射周边2平方公里。一期改造完成后，昆泰商城变身为THE BOX朝外A区年轻力中心，昆泰大厦将升级为高品质产业空间联动THE BOX朝外B区文化消费商业空间，朝外整体公共空间将焕新升级，实现品质提升，助力朝阳区打造中央商务区千亿级消费商圈目标。

③海淀区京张铁路遗址公园（一期）项目

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京张铁路遗址公园采取化整为零，因地制宜，分期分段方式实施，在2019年五道口启动区先行先试、贯通概念方案国际征集等工作基础上，优先选取清华东路至大运村足球场长2.4公里、约16.8公顷的区段作为一期先行实施，建设成为南北贯穿中关村地区，集“历史传承、开放共享、凸显科创、集约利用、绿色生态”五大特点于一体的带状公共空间。2023年6月，公园一期投入使用。

④海淀区鼎好电子大厦A座更新项目

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2020年10月，鼎好电子大厦A座启动整体改造，2022年4月投入使用。改造后业态由电子卖场转变为高品质科技办公，大幅提升楼宇内部空间品质，重塑外立面形象，并与周边城市环境相融合，吸引了全球科创头部企业入驻，实现了将鼎好电子大厦打造成为中关村的科技商务综合新地标的目标。

⑤西城区法源寺文保区保护更新项目——烂缦胡同景观提升和试点院改造

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法源寺历史文化街区是北京市第二批历史文化保护区，核心区保护范围约16.16公顷。烂缦胡同位于法源寺历史文化街区中部，是街区中最主要的一条南北走向的胡同，北起莲花胡同，南至南横西街。2018年9月启动胡同两侧建筑整治和试点院改造，统一谋划、协同建设，开展建筑腾退、市政基础设施完善、胡同景观提升、沿街立面整饬修缮、重点院落改造等，补齐民生短板，推进业态转型提升。

⑥通州区副中心城市绿心(原东方厂及周边地区)更新实践项目

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城市绿心位于城市副中心“一带、一轴”空间结构的交汇处，紧邻大运河，占地面积约11.2平方公里。改造前由中部的东方化工厂、外围的造纸七厂等停产的老旧厂区和环绕周边的三个村庄等构成，包含北运河故道遗址、小圣庙遗址及部分工业遗存等文脉印迹，生态基础薄弱，生态系统脆弱。为落实副中心控规要求，北投集团于2016年启动城市绿心改造建设工作，实施可持续的生态环境管控措施，构建大尺度绿色生态本底，形成森林公园；对部分厂房如东亚铝业、造纸七厂等进行更新改造，植入公共服务、文化展示、体育休闲等功能，焕发片区活力；结合功能组团，完善共享配套，形成复合活力的“城市客厅”。

⑦昌平区昌盛园社区老旧小区改造项目

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昌盛园社区位于昌平区城南街道，建成于20世纪90年代，占地面积约26公顷，常住居民2341户。由于管理失序和私搭乱建等问题，该小区曾成为昌平区基层治理的难点。2020年7月起，城南街道坚持党建引领、主动治理，通过有效的群众工作推动了社区环境的改善提升，拆除了私搭乱建和内部围墙，重新整合使用了2万余平方米的公共空间。同时，将21个小区合并为一个小区，并引入统一物业管理解决了物业管理水平不高的问题。

⑧昌平区首开LONG街项目

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首开LONG街位于昌平区回天地区中部的霍营街道，步行街全长约650米，总建筑面积约15.4万平方米，其中地上一期商业空间约6万平方米，二期产业园区约4万平方米。城市更新背景下，首开集团积极探索存量楼宇利用新路径，将原本的小区配套升级为由商业、产业及中央共享花园三部分组成的全新生活空间，为回天地区的发展注入新动能，焕发新活力。

⑨石景山区法海寺壁画艺术馆项目

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该项目位于石景山模式口翠微山南麓。法海寺距今已有五百余年历史，是全国重点文物保护单位。法海寺有“五绝”，其中又以法海寺壁画最为人称道，精美程度不逊于敦煌，以其精湛的绘画艺术、高超的制作工艺和鲜明的时代特色，堪称中国明代壁画之最。受制于壁画真迹需在避光状态下保护的要求，法海寺每日可接待游览参观量十分有限，也无法完整清晰观赏壁画全貌。为更好保护文物真迹，同时让更多人能深入、完整了解法海寺壁画，项目利用模式口大街甲47-1号(原西山翠林茶社)进行改造，建设法海寺壁画艺术馆。艺术馆建筑面积约1800 平方米，于2022年10月完成建设，2023年1月开馆试运营，现已正式对外开放。

⑩门头沟区金隅琉璃文化创意产业园项目

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该项目位于北京市门头沟区琉璃渠村，占地面积约3.5公顷，建筑面积约1.5万平方米。园区始建于1263年，是京城琉璃官窑，一直为故宫、天坛、颐和园等皇家建筑烧制琉璃制品，后改制为北京市琉璃制品厂。为传承官式琉璃烧制技艺，2020年，金隅集团正式启动旧厂区更新改造工作，经过改造的琉璃窑厂成功转型升级为以官式琉璃技艺传承为核心，集生产、科研、文化展览、研学体验、商业新消费等业态为一体的活态传承文化创意产业园。

本文来源：北京规划自然资源、北京城市规划学会

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