扒一扒2019联邦大选与澳洲房价的关系！（微信文章未删减版）

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根据The Real Estate Conversation的研究指出，每次澳洲大选之前都会对房产有一定的负面影响，因为投资者都会暂停下然后观望房市走向。而每次大选过后，房市就开始回暖。

在2019年，澳大利亚联邦大选将选出第46届澳大利亚议会成员。

联邦大选程序必须遵循的法律有宪法和 Commonwealth Electoral Act 1918，按照上述两个法律的规定，下面两个条件发生一个就要举行联邦大选：

下议院（The House of Representatives）解散；

第45届下议院任职到期。

澳大利亚采用的是强制投票的方式。在众议院席位（目前为150个座位）的计票中，采用单一选区完全偏好的选择投票制；选民在投票时，根据自己的偏好程度，将候选人的以“1,2,3”等顺序依次排列并标示于选票上，并在计票中每轮淘汰得到“1”选项最少的候选人，将其票转给得“2”候选人，如此类推，直到有候选人获得过半数当选。在参议院席位的计票中，采用比例代表制；每个选区按照各政党候选人名单获得票数的比例，在参加选举的各党中分配议席。

澳洲的民主制度有很多好处的同时，也有着它的缺点。就它的选举制度来讲，时间上就缺乏确定性，必然会影响到很多公司和个人的投资计划和中期战略。更重要的是，每次的联邦大选都会使澳洲房价经历大的“颤动”，那原因是为什么呢？

大选局势

今年澳洲联邦大选日期定在2019年5月18日。根据民调数据显示，暂时澳洲现任总理莫里桑的支持率最高，约为50.36%。莫里桑代表的是澳洲自由党。自由党派对于澳洲房价的政策是通过金融监管机构巧妙地管理房地产市场。

目前排名第二的肖顿代表的是澳洲工党。工党对于澳洲房价的管控是采取税收政策，即希望减少负面负债和资本利得税（CGT）。这是对税收制度的永久性结构调整，从而把控房地产市场的变化。

目前排名第一的自由党的经济政策更偏向于长远发展，主张从国家经营环境改革做起，从而提高企业的投资参与度，并为未来十年全国每年的GDP增长目标提供源动力。同时自由党也将致力于削减财政支出以将财政预算扭亏为盈。

澳洲是极少数使用负扣税的国家。自由党联盟表示，不会取消负扣税，并且计划组建澳大利亚建筑建设委员会ABCC，致力于减少建筑工会在建筑行业的违规行为和不合理要求, 监督和打击建筑业的腐败，同时减轻房地产开放商的负担。这一举动对于澳大利亚来说，尤其是州府城市将会全面受益。

什么是负扣税？

首先负扣税并不是一个税种，而是存在于房地产投资中的一种计算方法。在一个财政年中，维持投资物业的现金支出（例如银行贷款利息，市政费等）和非现金支出（例如房屋折旧等），超过投资收益（例如房租），所带来的负向应税收入，我们称之为负扣税！　

同时负扣税可以用来抵减其他来来源的正向应税收入，例如工资收入等，以此降低应税收入，达到最终减少缴税的结果。

在澳洲，负扣税通常是指借贷购买用于出租的投资型物业（如独立屋或公寓房），当租金收入少于业主的支出（包括：贷款利息、物业折旧和其它支出）时，就构成负扣税。因此受到房产投资者的推崇。举个例子，如果投资房产的最终损失为$10,000(购房花费大于房租收入)，购房者应纳税收入为$90,000。那么本年投资房产的损失$10,000就可以用来抵消应纳税收入，因此购房者本年的应纳税收入下降为$80,000。

自由党对投资房的负扣税政策不做调整。他们批判工党的削减负扣税的政策会削减人们购置投资房的热情，从而负面影响澳洲房地产的价值，削弱民众对澳洲经济的信心。为了维持持续增长的房地产、并吸引更多中产阶级投资者进入房地产市场，自由党决议维持负扣税的政策，让房产投资者继续享受税收优惠。

联邦大选与房价的关系

据历史分析显示，每届联邦大选都会对墨尔本房产市场产生一定的影响。Secret Agent Buyers' Advocacy已经发布了2004年、2007年和2010年竞选时期的相关数据，这些数据显示，内城区的房产价值在大选前6个月都有所下降。

该报告称，这些下降在2007年和2010年选举时期表现的尤为明显。为此，Secret Agent研究了112000个城市在2002年1月至2013年7月的销售情况。直到大选后6个月，房价的波动才开始较少，且更加趋向稳定上升。

因此，对于有计划在2019年购置房产的人来说，现在购置房产可能是入手的好时机。正是由于当选党派的不确定性，房市的价格会略有降低，而且市场上买家竞争较少，更有利于买到性价比更高的房产。虽然不同的党派对于房地产的“收放政策”不同，但是它作为澳洲GDP贡献率最高的经济支柱产业，不论是自由党还是工党当选，都会希望在自己的领导下带领地产市场更加稳步前进。

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