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城镇化相关需求是关键，但正在放缓。首先，新增城镇人口数量的增速并没有加快；其次，在常住人口城镇化过程中，很大一部分是将城镇范围扩展到郊区或周边乡镇，将乡村从“行政上”纳入城市范围，而这些地区的原有住宅并不需要全部拆除重建。另外，城镇常住人口中的流动人口在城镇住房市场中的参与度很低，这也可能使得城镇化带来的房地产需求被高估。我们估算，城镇化相关因素带来的实际房地产需求显著低于城镇人口变化所简单对应的规模。虽然政府计划加快推进城镇化，但政策重心是对已经在城市工作和居住的流动人口提供公共服务和社会保障。当然，未来户口与土地改革可能会提振城镇住房需求。
投资性需求也很重要，但不会永远保持强劲。过去二十年，在税制结构鼓励购房和持有房产、实际利率保持低位甚至为负的情况下，居民通常将房地产视为理想投资标的。但随着时间推移，很多城市因过度建设而房价低迷，其他投资渠道逐渐蓬勃发展，全国范围内的房产税可能会在未来几年最终出台，投资需求也可能会因此而减弱。近几年资本账户进一步开放也使得居民投资包括房产在内的海外资产更为便利，不过最近政府对资本流出的管制有所收紧。
2. 中国有没有房地产泡沫？应如何判断？
自上世纪90年代以来，中国经历了一轮长期的房地产热潮，房价飙升三倍，房地产建设成为经济增长强有力的引擎之一。对中国房地产泡沫的担忧和争论已持续多年，但要想在房地产泡沫破灭前判断泡沫是否存在绝非易事。有几个重要指标值得关注，包括房价、房地产相关杠杆及房地产建设规模等，而这些指标传达的信息则参差不一。
房价快速上升、目前居高不下，但除一线城市外的其他城市平均房价收入比已逐步下降。通常，房价在很长一段时间内持续快速上涨可能是出现房地产泡沫的预警信号之一。但就中国而言，官方统计数据显示，城镇居民人均可支配收入增长通常超过了平均房价涨幅，使得平均房价收入比逐步下降。当然，官方的房价和居民收入数据都可能存在一定问题。不过，中国的房价收入比仍然高于大多数发达国家（平均在4-6年），且一线城市的房价收入比已从2000年的10年左右升至2016年的近17年。房地产泡沫的另一个指标是租金回报率低迷且持续下降；目前一线城市的租金回报率不断下降，且已跌破2%。除一线城市外，房价上涨速度并没有那么快，但租房市场规模较小，租金收益率也很低。
近期房地产杠杆率攀升，但未至危险水平。历史经验显示，房地产泡沫几乎总是伴随着信贷的大规模扩张。就中国而言，过去十几年房贷增速一直高于整体银行贷款增速、且在2015-2016年明显提速。目前房贷占存量银行贷款的18.4%、占非金融部门信贷规模的9.5%。不过，2016年城镇居民杠杆（消费贷款）占其可支配收入的比例仅70%，与美国（105%）、日本（111%）和德国（92%）等经济体相比仍不算高。另外，虽然2016年房地产销售的边际房贷价值比飙升，但我们估算的存量房贷价值比不到30%，但仍低于很多发达市场。房贷再融资非常少见，住宅权益贷款才刚刚起步。因此，我国的购房者整体杠杆率不高，也不易受加息的影响，且在房价下跌时继续持有房产的能力较强；这意味着因房价下跌导致房屋成为“负资产”而触发卖房或断供等恶性循环的冲击可能较小。
房地产建设活动对中国经济至关重要。对应过去二十年持续的建设热潮，房地产建设活动对经济增长的重要性也越来越高。近年来，中国的建设活动（建筑业和房地产业）增加值占GDP比重快速上升至约13%，接近部分国家在亚洲金融危机前的水平。中国城镇人均竣工面积在2013年升至1.5平方米/年，创历史新高，最近回落至1.3平方米/年。2016年房地产投资约占固定资产投资总额的23%，占GDP的比重也超过10%，不过已较2013年有所下降。
住宅存量快速增长，且已大量更新换代。根据2010年人口普查数据及之后的房地产建设规模，我们估算2016年中国城镇存量住房面积超过220亿平方米，其中159亿平方米（约1.8亿套住宅）建成于1995年之后。2016年城镇家庭户总数为2.77亿，其中1.87亿有城镇户籍。1995年以来农村累计竣工面积超过170亿平方米。此外，2016年底住宅在建面积仍高达58亿平方米。这些数字表明即便整体供给没有过剩，未来新增建设规模也需要下降。
不过，2014年以来房地产库存已显著下降。官方房地产库存数据仅覆盖了已竣工但未出售的住宅，该数据显示库存仅小幅下降。但是，市场更为广泛讨论的是包含了获得预售许可但未竣工项目的库存数据，该数据显示各线城市房地产库存均已明显下降（数据样本包括40多个大中城市）。此外，另一个与库存相关的指标是在建面积，2016年在建面积相比销售、竣工和新开工面积也开始下降。不过，库存仍存在明显供需错配的问题。许多三四线城市的房地产库存规模仍非常大，但这些城市的城镇化进展缓慢，改善性需求也不旺盛，消化库存仍需时日。
