大数据报告 | 揭秘2017海外置业七大新趋势

自2011年以来，海外资产配置便成为国内高净值人群的投资热点，这其中，又以海外置业为主要投资形式。近年来，海外置业人数更是呈现持续上升趋势，平安证券2016年发布的报告显示，国内超高净值人群中，60%在海外配有资产。

事实上，随着国内居民收入的增长和理财观念的更新，海外置业细分人群已经发生了很大变化，海外置业不再是高净值人群的专利，中产阶层甚至一些理财观念前卫的白领，也加入了海外置业的大军。

2017年以来，随着国家对个人购汇用途的严控以及CRS（共同申报原则）政策的实施，海外置业的难度增加了不少。在多重因素的影响下，海外置业出现了哪些新态势？去海外置业的又是怎样一群人？

2017年1-8月份，海外置业人群的线上关注行为及线下迁移大数据，或许能揭开这些谜题。综合海外置业目的地分布、关注海外置业人群的地理分布、人群画像等分析结果，我们形成了这份海外置业大数据报告。

图1-海外置业目的地（关注行为） 

图2-海外置业目的地（迁移行为）

01 洛杉矶成首选目的地

图3-海外置业目的地关注度TOP10

从图3可以看出，洛杉矶成为今年上半年最受海外置业者关注的城市。

洛杉矶是美国第二大城市，摩天大楼鳞次栉比，高端购物区内名牌云集，这里拥有国际大都会的繁华，也是世界潮流的风向标。同时，多元的文化让城市更加包容和多彩。

沙滩上棕榈树摇曳多姿，加州阳光自在畅享。环境优美，生活舒适，经济发达，产业成熟，这样的城市的确令人向往。

近些年，美国、加拿大、新西兰、英国、澳大利亚、新马泰轮番成为海外置业的热点区域。而2015年底，美国启动近十年首次加息后，在资金回流的预期下，美国连续三年成为海外资产配置的首选地。

这一点，从图3也能看出来，在海外置业目的地关注度前10名城市中，有洛杉矶、西雅图、旧金山三个城市入选，成为目的地城市最多的国家。其次是澳大利亚和加拿大，分别有两个城市入选前10。

由于距离和文化上的接近，东南亚仍是海外置业的热门区域，新加坡和马来西亚的吉隆坡两个城市分列目的地关注度第3、4名。

02 雾霾逼走石家庄人？

图4-关注海外置业人群地理分布

艾普大数据对关注海外置业人群的所在城市进行了排名，让人感到意外的是，人均收入并不高的石家庄竟然位列第9名！究其原因，可能有两点：一是作为“霾都”，石家庄PM2.5经常爆表，有钱人想逃离雾霾；二是石家庄房价今年“奇迹”般地进入全球涨幅前10，炒房富了一批人。

03 投资置业远超教育置业

图5-海外置业用途关注度分布图

在我们的印象中，海外置业的用途，除了用于移民自住外，就是留学买房的多了，但图5告诉我们，投资置业的人远超过因教育购房的人群比例。这表明，在国内限购及房价高涨的背景下，有去海外投资置业想法的人越来越多，海外置业从“留学置业”逐渐演变成“投资置业”。

04 300万以内的公寓最受关注

图6-海外置业物业类型关注度分布

图7-海外置业价格区间关注度分布

综合图6、图7分析，总价在100~300万元人民币区间的公寓是海外置业者最青睐的物业类型。公寓一般位于市区，便于出租；而别墅则一般位于郊区，更多用于自住。这也印证了海外置业用于投资人群在增多。

05 东南亚成新留学“圣地”

图8-海外置业用途与目的地关联度和弦图

从图8可看出，因教育关注海外置业的人群，目的地关注度最高的是东南亚地区的新加坡和吉隆坡，而非传统留学大国美国。马来西亚近年来开设了很多国际学校，其教育水平显著提升，而新加坡教育资源基础本来就不错，两地较高的性价比吸引着中国的家长们。

06 京沪家长更“崇洋媚外”

图9-海外置业用途与人群分布关联度和弦图

图9揭示出一个有意思的现象：因教育关注海外置业的人群，北京、上海明显高于其他城市，说明这两个城市的家长在对待教育问题上更加“崇洋媚外”，更多人希望子女出国留学或接受海外教育。

07 不投P2P，越有钱越保守

图10-关注海外置业人群年龄分布

图11-关注海外置业人群消费能力

图12-关注海外置业人群投资偏好

图10 显示，关注海外置业人群中，36~45岁年龄段占比最高，达52.94%。这一年龄段正值事业巅峰期，收入也高。

从消费能力也可以看出，关注海外置业人群消费能力大多数属于高收入人群，超过七成的人月消费金额（用于日常生活支出，不包含住房等大额支出）在6000元以上。

有趣的是，关注海外置业人群在理财倾向上，基金排在首位，关注度为36.2%，而近年火爆的高收益、高风险的P2P金融关注度则仅为可怜的2.67%。

可见，这些有钱人在理财观念上普遍趋于保守，他们追求稳健的回报，大多属于风险回避型投资者。

2017中国人海外置业新方向

海外置业是近两年来尤为热门的一个话题，针对中国目前经济增长速度放缓，人民币贬值预期强烈，出于风险对冲的考量，越来越多的中国家庭开始进行海外置产配置。

    

据全球知名房地产服务商戴德梁行发布《中国海外投资市场报告》显示，今年上半年，中国境外房地产投资总额高达158亿美元，位列历史同期第二高位。目前来看，国内一二线城市土地价格已经高不可攀、三四线去库存压力犹在当前，房企纷纷开始出走海外寻求新的利润增长点，先就拿开发商来说，北京城建在吉隆坡开发了“KLCC明珠”，此外还有上海星汇、南京朗诗等都在海外市场有所动作。

    

除了中国房地产开发商近几年来在海外频频动作，中国的个人投资者也看到了海外置业的巨大潜力。一些高净值人群很早便开始关注境外的地产投资，数据显示：80 后人群已成为海外投资主力军，且考虑将超过50%资产投向海外市场的占比达16%，购置房产类型集中在公寓和别墅两类。

       

虽然投资额在增长，购房地域却呈现了分化。大批的中国炒房客涌入，让传统的海外投资热点国家“深感恐慌”，美国、英国、加拿大、澳大利亚等正对外实施更多更严的限制性政策，未来这些传统国家将不再会像之前受投资者十分青睐。

    

相比这些“热点”国家，近几年来东南亚房产项目正以低廉价格及优惠政策招徕客户，加上距离中国较近，从而吸引了大量中国内地消费者的目光。在美国地产市场对中国的吸引力逐渐弱化，投资方向正在向亚洲市场转移，在售的柬埔寨金边兰花皇家公寓、金边The Peak公寓，以及马六甲喜来城等项目的咨询一度很火爆。随着‘一带一路’国家级战略的提出，东南亚一带未来增长空间巨大。”

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