![]()
![]()
![]()
地产圈长期以来，有个争论不休的话题：“零首付流”划算，还是“笋盘流”划算？
“零首付流”追求杠杆，想方设法多贷款，降低首付。“笋盘流”偏好折价，愿意花时间寻找同等条件下价格便宜的房子。
这个问题，定性来说，我们心里有谱的。定性地说：
假如涨幅较小，笋盘流划算。假如涨幅较大，“零售付”划算。便如同二条曲线，在某处相交。
但是，定量的计算，我们从来没有做过。静心算了一下，结论颇为有趣。
假设有一套房子，价值900W。目前有二种算法，请比较：
（1）首付0W，贷款1000W，手续费100W。
（2）首付400W，贷款400W 。
第一种办法，是“杠杆最大化”。
第二种办法，是笋盘压价。净支出只有800W。
这一类的数学，十分简单。只不过没有人系统地“教科书式”计算过罢了。
我们可以列出“零首付”流派的现金表：
![]()
你会惊讶地发现：零首付流派，其实并不是零现金。
你看表格中，买一套价值900W元的房子，月供却要付68169，一年需要82W，相当于房屋总价的9%。如果你一张完美的“零首付”单子，拖上了三年。则你仅仅月供部分，就花掉了房价的27%。
我们内部戏谑称“零首付流派”，叫它-100+10X。意思是说，什么事情也没做，你先亏100万。此后，由于你零首付（一成首付），杠杆高。涨幅可以×10.
“零首付”这个流派：如果房价不涨，你就死定了；如果房价微涨，你就小赚；如果房价大涨，你才大赚。
我们再看看这张图：
![]()
图表的意思是，一套“零首付”900W的房子，如果持有五年，房子涨到1400W，则你的年化回报率是12.50%。
咦，似乎也不高啊？
我们进行第二套算法。“笋盘”流派。
假设一套900W的房子，被你以800W买到。首付400W，贷款做得不好，只能贷400W。
过了三年，分别还是售900W、1200W、1500W，请问回报率多少？
画成图表，则更加直观一点。实线是“零首付流”，虚线是“笋盘流”。
![]()
哥哥盯着这个图表，左看右看了半天，最后得出一个结论：
“零首付流”毫无价值。
你看看这个图表，“笋盘流”已经非常完美了。以三年计算，笋盘流已经提供了+20%年复合回报。作为“稳健投资”，每年有+20%很不错了。而“零首付流”要到三年涨幅+40%之后，收益才能反超。之前一直是巨额亏损。
亏损，呃，俺不能接受亏损。
对于绝大多数的投资者而言，收益率+40%以后，+60%还是横财，带来快乐有限。
而亏损的“巨额风险”绝对不可以接受的。
从风险喜好角度，是不是该把“零首付流”给毙了？
哥哥手贱，我又测算了一个“一年期”的回报率。
然后我默默给自己写了四个字：以上全错。
![]()
“零首付流”的回报曲线，一骑绝尘，远远向着4000%走去了。
我们之前看“三年期，五年期”的回报率比较，“零首付流”并没有特别优势。但是“一年期”的比较，则非常惊人。甚至远远打爆了表格的上限。
在整个标量中，最重要的真是“时间”。
关于“杠杆和笋盘”的争议，最应该问的，是你预期要持有多少年。
如果你追求短期快涨，大涨前夜，则应该追求杠杆。
如果你持有时间较长，则应该追求笋盘。
水库的主要手法是“大面积，低单价”，而且流派倾向于长持为主，侧重“淘笋”，而不是“拼命加杠杆”。我们去到一个新的城市，往往会期待一个十年的雪坡。
那么，在哥哥眼中，能够孕育雪坡的城市有哪些呢？
众所周知，我和《功夫财经》合作打磨了课程《地产的秘密》，定位是“简化·速成”。你没有心思看完《欧神文集》，看20篇精华，大致也能入门。
产品上线以后，作为一个marketing敏锐的触感，我和功夫小妹说：“这样不行，得加量，得为读者创造更高价值。”
解决的方法是我邀请了各个城市约20个“地主”，每人详细深入分析一座城市。北上广深，重庆、天津、南京、杭州、武汉、成都、沈阳、郑州……网红城市一网打尽。目前已经上线北京、上海、深圳、重庆四大城市。
对“地头蛇”来说，他们对“当地”了解更深，对城市某些板块和楼盘的熟悉，更在我之上。
详情请看下图：
![]()
❶ 购买《地产的秘密》+《网红城市买房指南》套餐：
下载并登陆功夫财经APP，
在首页搜索“欧神”，点击《地产的秘密》即可订阅。
❷ 购买单个课程：
下载并登陆功夫财经APP，
在首页搜索“网红城市买房指南”，择一城点击即可订阅。
❸已经购买过《地产的秘密》专栏的用户：
可以直接在小课堂中免费学习课程，无需订阅。
▼阅读原文，欧神买房秘诀看个够
关注欧神动态的你的点个赞吧![]()
