北京住总房地产CMBN成功发行 创年内同类产品加权发行利率最低！

1.项目参与方

2.项目基本要素

北京住总此次发行的CMBN产品分为2档：优先A和优先B，规模分别为5亿和7.2亿，无次级。优先A获联合资信AAA评级，优先B获AA+评级。利率方面，优先A票面5.5%，优先B票面5.7%。具体要素如下：

本交易标的物业为北京市朝阳区惠新东街甲2号楼-3至25层101（住总地产大厦）房地产，住总地产大厦由住总集团持有，由北京住总开发建设并运营。住总地产大厦建成于1998年， 于2015年9月30日至2017年5月进行装修改造，钢混结构。总建筑面积为38156.03平方米（总建筑面积以《不动产权证书》为依据），可租赁面积为37974.83平方米，土地使用权面积4655.72平方米，土地使用权终止日期至2065年7月26日止。《不动产权证书》证载用途为商务金融用地/市场，实际用途为商业、办 公、食堂、档案室、库房及物业管理用房。

住总地产大厦位于北京北四环东路南侧， 地处北京亚运村商圈，基础设施齐全，实体状况良好，交通便捷，人流量较大。总体来看，标的物业产权明晰，实体状况较好，交通便利， 配套齐全，整体情况良好。

2. 商业物业评估情况

北京首佳经过实地查勘与市场调查，将比较法、收益法结果进行算术平均对估价对象进行了测算，确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点2018年4月1日的估价结果为 188019.00万元。

3. 物业运营情况

住总地产大厦物业运营收入主要来源于租金收入及其他。住总地产大厦作为办公、商业、库房出租经营使用，主要采取由北京住总委托北京住总商业资产管理有限公司对外统一招商 租赁模式经营，并签订了相关房屋租赁合同。截止2017年底，标的物业可租赁面积37974.83 平方米，扣除不用于出租的公用检修通道、电梯厅、物业用房、管理用房共计967.42平方米及住总开发自用部分共计 9746.99平方米外，其余部分(简称“出租面积”)共计 28227.84 平方米均已出租，出租率 100.00%。

整体来看，物业出租情况良好，承租人质量较高，租金支付有保障，续租能力强，预计未来回收款受退租、换租影响较小。联合资信 在定量分析时会考虑由退换租等因素导致的现金流波动，并持续关注标的物业经营收入情况。

1.交易结构图

2.交易结构介绍

（1）潍坊银行作为单一资金信托委托人与中海信托签订《北京住总贷款单一资金信托信托合同，设立总规模为12.2亿元的北京住总信托贷款单一资金信托，潍坊银行已向信托受托人交付信托资金12.2亿元，潍坊银行为唯一的信托受益人；中海信托根据与发起机构签订的《北京住总贷款单一资金信托贷款合同（合同名称以实际签署为准）》（以下简称信托贷款合同），向北京住总发放了12.2亿元的信托贷款。

（2）潍坊银行作为票据信托委托人将其合法所有的北京住总信托贷款单一资金信托信托收益权委托给平安信托设立资产支持票据，发行资产支持票据，募集资金用于向潍坊银行购买单一资金信托受益权。

（3）在资产支持票据存续期，资产服务机构北京住总于每一个归集日将租金收款账户中的租金全部作为归集款划转至归集账户，如还款日前的最后一个归集日当日归集账户中归集的租金少于归集日当期应付信托贷款本息金额的，则资产服务机构应促使借款人用其他款项作为现金流补足款补足归集账户中的租金与当期应付信托贷款本息金额间的差额，并于该归集日作为归集款支付至归集账户。

（4）在未发生加速清偿事件或违约事件时，资产服务机构北京住总将根据《资产服务合同》和《信托合同》的约定将归集账户的归集资金在还款日将等值于当期应支付信托贷款的本息的金额作为现金流回款转付至单一资金信托账户。

（5）单一资金信托受托人中海信托按照单一资金信托合同及信托合同的相关约定，于每个单一资金信托分配日将当期应付的单一资金信托利益支付至信托账户。

（6）对于票据信托财产所产生的现金流，平安信托委托资金保管机构提供资金保管服务。发行载体管理机构平安信托将于每个兑付日前指令保管银行将信托账户中与《付息兑付通知单》相符的资金划转至支付代理机构指定的资金账户， 用于兑付资产支持票据的本息及收益。

（7）北京住总集团有限责任公司对信托计划资金不足以支付信托计划当期应付的税费、当期应付的信托计划费用、当期应付的资产支持票据预期收益和当期应付的未偿本金的差额部分以及对发生提前兑付事件时北京住总未能足额支付当期提前兑付所需支付款项的差额部分承担补足义务。

（8）住总集团以其所有的住总地产大厦为北京住总《北京住总信托贷款单一资金信托之信托贷款合同》项下的主债权提供抵押担保。

（9）北京住总以其接受委托而持有的住总地产大厦物业的经营收益权及其产生的未来租金收入为北京住总《北京住总信托贷款单一资金信托之信托贷款合同》项下的主债权提供质押担保。

（10）本期资产支持票据设置了票面利率调整安排、投资人提前兑付选择权和发起机构剩余票据提前兑付权。

1.内部增信

（1）A类/B类分层安排

（2）标的物业经营净现金流超额覆盖

2.外部增信

（1）住总地产大厦抵押

（2）住总地产大厦经营收益权质押

（3）住总集团差额补足

1. 发起机构主体资质优良

发起机构拥有房地产开发国家一级资质。先后开发了多个民生工程，部分获得市级优质工程；拥有住总地产大厦、光华路住总大厦、住总国际温泉酒店等众多优质物业；拓展了房山琉璃河棚改、天津静海土地一级开发等新型业务领域。

2. 资产池现金流稳定

资产池现金流主要来源于住总地产大厦物业运营收入。大厦主要以写字楼办公为主（占比90%），目前可租部分已全部出租；承租人已国企、上市公司为主，续租能力强，租金支付率达90%以上，租金基本保持稳中有升的态势。

3. 标的物业地理位置优越

标的物业住总地产大厦，位于北京市朝阳区北四环东路南侧，地处北京亚运村商业区段，地理位置优越，周边设施配套齐全。大厦评估价值为18.8亿元，本期票据相对抵押物评估价值比率为64.89%，抵押担保措施对本息偿付具有较好的保障作用。

4. 差额补足方实力强大

差额补足方为北京住总集团，主体长期信用评级为AA+，拥有全产业链行业顶级资质，在中国房地产企业中排名靠前。差额补足机制对本息偿付起到了很好的信用支持。