道可特视点 | PPP项目土地配置问题知多少？

PPP是我国推进供给侧改革的重要抓手，目前由于PPP领域的上位法规尚未出台，PPP项目在实际操作过程中有很多实务方面的问题存在争议，项目用地就是其中比较重要的问题。 北京市道可特律师事务所房地产与基础设施团队 将对PPP项目中土地配置的相关政策以及配置方式和风险进行研究分析，以飨读者。

目前相关政策

1.政策支持

（1）《国务院关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见》（国发【2014】60号）。国发【2014】60号文第十五条规定：“加快推进铁路融资体制改革。……鼓励按照‘多式衔接、立体开发、功能融合、节约集约’的原则，对城市轨道交通站点周边、车辆段上加盖进行土地综合开发，吸引社会资本参与城市轨道交通建设。”

（2）《国务院办公厅关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》（国办发【2014】37号）。国办发【2014】37号文第十一项规定：“……新建铁路项目未确定投资主体的，可在项目招标时，将土地综合开发权一并招标，新建铁路项目中标人同时取得土地综合开发权，相应用地可按开发分期约定一次或分期提供，供地价格按出让时的市场价确定。新建铁路项目已确定投资主体但未确定土地综合开发权的，综合开发用地采用招标拍卖挂牌方式供应，并将统一联建的铁路站场、线路工程及相关规划条件、铁路建设要求作为取得土地的前提条件。……”

（3）《国家发展和改革委关于开展政府和社会资本合作的指导意见》（发改投资【2014】2724号）。发改投资【2014】2724号文第6条规定：“强化政府和社会资本合作的政策和保障，（一）完善投资回报机制：……依法依规为准经营性、非经营性项目配置土地、物业、广告灯经营资源，为稳定投资回报、吸引社会投资创造条件。”

2.不足之处

2015年，发改委、财政部等六部委共同颁发实行《基础设施和公用事业特许经营管理办法》（下称《办法》）同样规定了为特许经营项目配置资源的条款，其中第19条第2款规定，向用户收费不足以覆盖特许经营建设、运营成本及合理收益的，可由政府提供可行性缺口补助，包括政府授予特许经营项目相关的其他开发经营权益。但发布该办法的六部委中不包括国土资源部，国土资源部的缺位无助于“PPP+土地”做法的推广。