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巴曙松：2017年中国楼市将出现新变化（上）

金融读书会 · 公众号 · 金融 · 2017-03-29 07:08

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10 月二手房成交量比环比下降 67% 。随着调控力度的加强，未来市场成交量呈现下滑趋势。

成交面积减小，改善性需求受到调控政策的抑制。从数据观察，近期的一系列调控政策出台使成交面积减小， 2016 年北京二手房套均成交面积从 9 月的 84.1 平方米下滑到 12 月的 79.2 平方米。上海 12 月 60 平以下小面积住宅的成交占比较 8 月增加 4.3 个百分点，而大于 90 平米的中大户型住宅成交占比下滑 4.1% 。由于信贷政策的持续收紧，杠杆的使用难度增加，投资性需求离场的同时，较高利率和首付比例的增加，使改善性需求也遭到调控政策的抑制。

从房地产交易的产品结构观察，二孩政策放开，三代同屋现象更普遍，多居室、二套房需求增加，人口结构变化导致改善型需求占比上升。从万科的产品结构比例可以看出，近两年再次改善及高端产品成交占比明显上升，且成交比例增幅更大于产品供应的比例，存销比下降很快，说明近期出台的调控政策可以说暂时压抑了需求，但是，这些需求实际上还是存在的，尤其是改善型需求受到更大抑制。如何满足这个目前受调控政策抑制着的需求，是将来调控政策恢复常态之后必须提前部署的。

在分化的市场格局下，中国的三四线城市去库存仍是主要基调，热点城市需求的挤出效应和信贷政策的倾斜，将有助于这些市场的销售好转，尤其是环一线城市的三四线城市，正在成为承接溢出需求的主力。这从另外一个角度也显示出中国的城镇化正在发展到以城市群为主要载体的发展阶段。