在建工程查封及相关超额查封纠纷案件司法裁判案例分析

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上述规定第二条明确 “未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。” 第十条明确规定， “查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。”

由此可见，在建工程属于尚未进行权属登记的建筑物，因此也可以进行财产保全的查封。具体方式即为：人民法院张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。

在建工程超额查封司法裁判案例分析

实践中，因在建工程查封引发的纠纷不少，典型的如在建工程超额查封纠纷，但查明被查封标的物的价值依法属于法院的职责，实践中确定在建工程价值的方式多是通过专业的评估公司进行评估确定，但若法院在未查明拟查封标的价值的情况下即进行查封，就容易导致超额查封的情况发生，从而引发纠纷，针对此类纠纷，我们通过以下几个判例总结司法实践中的裁判规则，以供参考。

【案例一】

在建工程价值与建成的商品房价值不同，法院判断是否存在超标查封时应针对在建工程的现状进行，在建工程的未来价值不能计入价值中。

参考案例： 甘肃永瑞房地产开发有限公司申请复议案（审理法院：甘肃省高级人民法院；案号：（2015）甘执异字第12号）

法院观点： 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产》第二十一条一款规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。 ”本案被查封的商品房系在建工程，其价值不能等同于已建成的商品房。异议人也未提出充分的证据证明该商品房的具体价值及超标的数额，异议理由不予支持。

【案例二】

若在执行过程中，在建工程价值发生了巨大变化，则法院应在对变化事实进行查明后，重新确定是否存在超标查封的情况。

参考案例： 中铁建工集团有限公司与无锡市鼎宸置业有限公司建设工程施工合同纠纷案件（审理法院：江苏省高级人民法院；案号：（2016）苏执复185号 ）

法院经审理认为： 关于鼎宸公司主张解除对无锡国际金融大厦部分房产查封能否成立的问题，鉴于本案执行过程中执行标的数额、被查封标的物建设情况等基本事实已发生新变化，应由无锡中院查明相关事实后予以确定。本案进入执行程序后，无锡中院于2016年4月13日作出（2016）苏02执第243号执行裁定时，查封标的额已经发生较大变化，且无锡国际金融大厦的建设情况也发生了变化。在本院审查过程中，鼎宸公司还于2017年3月6日向本院邮寄《变更执行标的申请书》，申请解除对超标的部分财产和鼎宸公司两个银行账户的查封，变更查封无锡国际金融大厦第21层。基于上述新事实，无锡中院应当在（2016）苏02执第243号执行裁定所确定的2500万元查封范围内，进一步查明被查封的无锡国际金融大厦房地产价值、有无部分查封的可能、其上设定抵押权有无变化等事实，再行确定是否存在超标的查封的情形。

【案例三】

在建工程与土地使用权一并查封，未分别登记的，不影响被查封的效力；但在建工程与土地使用权分属不同的权利人的除外。

参考案例： 建长安船务有限公司与泉州市长海集装箱发展有限公司、泉州市鸿益机械制造有限公司等企业借贷纠纷、金融借款合同纠纷等执行案（审理法院：最高人民法院；案号：（2016）最高法执监204号）

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