近年来，保险资金在取得突出成绩的同时也承载着巨大的资金运用压力。随着保险资金投资不动产的限制放开，高流动性、高收益的REITs成为险资投资不动产项目的新工具。
按照中国银保监会发布的《保险资金运用管理办法》最新规定，保险资金的投资范围限于“银行存款；买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券；投资不动产；股权投资及国务院规定的其他资金运用形式”。
根据银保监会发布的《2018年保险统计数据报告》显示，2018年全国保险资金运用余额为164088.38亿元，较年初增长9.97%。从资金运用结构看，银行存款24363.50亿元，占比14.85%；债券56382.97亿元，占比34.36%；股票和证券投资基金19219.87亿元，占比11.71%；其他投资64122.04亿元，占比39.08%
在资产配置结构上，境内保险资金以风险较低、收益稳健的银行存款和固定收益资产为主，尽管近年来对保险资金投资渠道的监管有所放松，这两类资产投资占比逐渐降低，但仍维持在50%左右；收益较高同时风险也较大的股票和基金投资占比一直维持在10%~15%，这类资产投资收益受股市影响很大。此外，不动产、基础设施等其他类资产投资占比快速增加，截至2018年底，其他类资产投资占比由2015年的23.31%增加至2018年已接近40%。
第一，保险资金投资首要考虑资金的安全性，要避免出现投资本金大额亏损无法对投保人进行赔付的情况。在保险公司资产负债表上，人寿保险和财产保险等传统险种的资金的全部或部分投资风险有保险公司承担，因此高评级的债券、银行存款等风险较低的固定收益产品是该类投资资金的首选，而对股票、信托计划等高风险资产持较为谨慎的态度。此外，设置独立账户的寿险投资连结险产品和设立万能账户的万能险产品，该类资金由于具有较强的投资属性，投资人倾向于追求较高的投资收益，并且由投资人或受益人享有全部投资收益及承担相应风险，因此高风险、高收益的投资资产占有较高比例。
第二，保险资金基于负债属性，必须保持足够的流动性，能够在发生保险合同约定的特定风险事件时满足保险赔偿和给付的需要。不同险种的资金对流动性的要求不同，一般而言，寿险资金的负债期限通常能够达到数十年，因此寿险资金对投资流动性的要求较低，通常会配置投资期限较长、收益率稳定的债券或贷款等固定收益产品。除寿险资金外，其他险种负债期限一般较短(多是1~2年),需要赔付的事件发生频率高，这部分资金对投资流动性要求较高，故现金资产和股票等流动性较高的资产在其投资中占有较高比例。
第三，在投资收益方面，保险资金投资一般会设置最低投资收益要求，一方面是为克服利率风险及通货膨胀风险，另一方面是满足自身能在投资活动中收取一定比例的管理费用。不同险种资金投资对投资收益的要求也不同。对于寿险资金而言，由于投资期限较长、流动性较差，通常由保险公司自身承担投资风险，因而更加注重资金投资的安全性和稳定性，可以接受一般水平的投资收益；而其他投资属性较强的险种资金，如寿险投资连结保险和万能险资金，这类资金更倾向于追求较高的投资收益。
从过去几年中国保险资金的投资现状看，保险资金运用余额及投资收益整体呈上涨趋势，但投资收益率波动较大。2018年保险资金运用收益率为4.30%，较2015年收益率最高值7.56%回撤逾三个百分点，凸显了险资运用收益率不稳定的问题。
影响保险资金投资收益水平主要有两方面的原因，一方面是保险资金配置结构不合理，低风险、低收益的银行存款和固定收益资产投资占比达50%以上。2018年保险资金配置银行存款比例为15%，平均收益为4%；配置债券类资产比例为34%，平均收益为4.5%。可以看出，整体收益处于较低水平。
另一方面是保险资金运用偏短期投资，资产负债不匹配。保险公司运用资产中大部分为寿险资金，这部分资金偏重配置长期稳定收益类资产。但我国金融市场中缺少中长期投资项目，致使保险公司将大量资产运用到银行存款和债券投资中，造成了资产负债的不匹配。
从目前国内已发行的众多类REITs产品交易结构可以看出，类REITs产品可通过SPV实现基础资产的“剥离”与“重组”，“股+债”的交易模式具有安全性高、收益高、期限多样化的特点。因此，保险资金投资REITs资产可有效缓解我国目前保险资金运用中存在的问题，其投资价值也得以凸显。
第一，REITs产品可提高保险资金运用收益水平
对比保险业资产证券化投资收益率与保险资金运用的平均收益率水平可以看出，2011年-2018年保险投资证券化产品收益率在5.8%~8.3%，而同期保险资金运用的平均收益率仅为5.20%。从数据的简单对比可以看出，保险资金投资资产证券化产品的收益远高于保险资金投资同期限、同评级的债券收益。
从目前国内已发行的类REITs产品来看，优先级平均票面利率超过5.7%，部分产品优先级期间收益最高可达到9%。随着商业物业运营管理水平的提升，物业租金收益率的上浮使得经营现金流能够覆盖更高的期间收益，优先级票面利率会进一步提升。因此，保险机构投资类REITs产品可较为显著地提高保险资金运用的收益水平。
第二，类REITs产品可优化保险资金资产配置结构
资产证券化产品较同期限、同评级的债券具有更高的收益率，同时信用增级技术的运用大大增强了类REITs的信用级别。从目前国内已发行的类REITs项目可以看出，优先级产品信用评级均在AA+以上，完全能够满足保险资金投资债券类资产需达到AA+以上信用评级的要求。因此对保险公司来讲，资产证券化产品，特别是类REITs产品可以成为保险资金高质量的投资工具，优化固定收益类资产的配置结构。
第三，类REITs产品可以缓解险资期限结构错配风险，满足保险资金长期投资需要
目前国内保险行业存在资产负债期限错配问题，主要由于寿险资金长期负债占比远大于长期资产占比，使负债久期超过资产久期，产生利率风险和再投资风险。而境内资本市场上缺少20年以上的金融投资产品，保险公司只能被迫投资中短期的金融资产。类REITs产品的周期相对较长，为保险公司提供了新的投资期限选择，可优化保险资金的投资结构。
一、通过共同基金间接持有REITs
从国外实践来看，不动产投资资金主要来自机构投资者和共同基金，两者占到70%-80%的比例，而保险公司是共同基金的重要机构投资者。共同基金的资产庞大，可以进行分散投资规避风险。共同基金具有专业化投资管理的特点，专业人士可以分析各个项目的投资价值，有效地降低风险，增加投资收益。保险公司投资房地产领域，缺乏房地产方面的专业人才，通过共同基金投资REITs有助于保险资金在风险可控的情况下投资房地产。
二、购买REITs股票
REITs股票波动幅度小、流动性高和投资收益稳定的特性符合保险公司投资要求。保险公司购买REITs股票的目的是为了间接投资房地产，享受经济增长收益的同时保持其资产的流动性。
三、以有限合伙人的身份组成有限合伙制REITs
保险公司作为有限合伙人并不参与公司的经营管理，这种方式可以使保险公司节约因进入房地产行业而聘请专业人才的成本。不仅如此，有限合伙制通过法律保障增加了普通合伙人的信用水平，减少信息不对称和增加信用等级。
保险资金投资REITs的方式各有优势，保险公司可以具体分析以确定各自的介入途径。但是应注意控制投资比例，防止风险在房地产行业的过度积聚。
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