REITs和中国房地产市场转型发展

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REITs特点

REITs是一种投资房地产的工具。REITs集合众多分散的社会资金，以信托或公司的形式持有并持续经营房地产，以获得房地产收益为主要目的。

REITs的特点之一是集合投资和标准化，通过这种方式降低了投资者投资房地产的门槛。由于REITs的份额可以流通甚至上市交易，相应提高了房地产投资的流动性。

REITs的投资经营行为受到严格的约束。REITs的主要经营行为为持有并经营房地产，被严格限制从事投机性活动。一些国家和地区的法律规定，REITs在转让所持房地产时，如果所出售房地产持有时间未达到最低期限，将对其交易行为征税。房地产开发仅占REITs全部经营活动的很小比例，在一些国家和地区，REITs甚至被完全禁止从事房地产开发。REITs分红具有强制性，法律要求其绝大部分甚至全部的利润要用于分红。

REITs在满足所有严格约束条件的前提下，可以被视为“税收透明体”，即REITs层面的应税收入无需纳税，而是在应税收入派发之后，由REITs投资人根据各自的税率自行纳税。正是通过大比例分红和税收中性地位，REITs最大限度地模拟机构或个人直接投资房地产，使之受到投资者的普遍欢迎，并显示出强大的生命力。

REITs与中国的缘分

由于中国尚未建立REITs的法规制度框架，在中国大陆资本市场还不存在严格意义上的REITs产品。但REITs对中国而言并不陌生。

从制度层面来看，自2007年始，人民银行、证监会、银监会等三大监管机构先后着手研究REITs有关政策。2008年12月3日，金融“国九条”出炉，在国务院层面首次提出将REITs作为拓宽企业渠道的创新融资方式之一。同期，国办发[2008]131号正式提出开展房地产投资信托基金试点。

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