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不止你不懂土地市场。
采写︱菠萝派
昨天（9月4日）下午，杭州主城区拍了四宗宅地，全部封顶价成交。我们的新栏目《大拿说》，请拍到地的和没拍到地的房企总经理们，都来说一说，怎么看这样的地价，以及未来的房价。
▼9月4日杭州主城区4宗宅地竞拍结果
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竞得者
不尝试是会落后的
九龙仓杭州公司总经理 翟凯杰
昨日九龙仓竞得三塘宅地
1.从大杭州看，目前出让的土地，大多数偏外围，而三塘这宗地块是绝对的市区，抗风险能力强。
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☝三塘单元宅地，图自住在杭州网
2.从竞得的价格看，在目前的土地市场，都是这样的地价水平加自持比例。这个价格不算高，中等水平。
3.各大城市，都在试水自持商品房。不去尝试，怎会知道市场的变化，怎会了解房地产行业的趋势。不去尝试，以后更没法应对。虽然目前对自持的模式并没有很好的解决办法，但是，只有实践才能出真知。
4.本身地块小，虽然也有25%的比例，但是需建自持商品房的绝对值比较少。更适合小试牛刀。
5.自持的部分，会有回报，价值不是零，只是要等到现房以后才能有收益。我们不着急，先把项目做好，好的作品就一定会有好的回报。
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竞得者
这个价格是合适的
金地杭州公司总经理沈锋明
昨日金地竞得九堡宅地
1.九堡这块地，封顶楼面地价21590元/㎡，自持面积比例26%，这个价格是合适的。
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☝九堡宅地，图自住在杭州网
2.金地还要继续做大在杭州的市场份额，所以要保持拿地的节奏。
3.还是看好杭州，相信杭州的城市化速度；今天拿的这块地，毕竟属于江干区。
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参拍者
就运河新城那块地看不明白
某大牌房企总经理 匿名
1.这四宗地块，其它三块都还好，就运河新城的看不明白。这几年这个区域基本没有变化，除了一所学校的建设。甚至连路修好了都不开通。一个区域，地价提高了，可是区域的成熟度也要提高。运河新城目前的变化，连附近属于余杭区的崇贤新城都不如。能不能支持近1.9W的地价，还有这么高的自持比例，大概外来和尚胆子大吧。
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☝运河新城宅地，图自住在杭州网
2.除了运河新城，其他三宗地块，回报可期。唯一的不确定性是政策环境。现在已经有楼盘是受政策的影响，出现亏本的情况，今后会不会有类似的亏损楼盘，很难说。
3.滨江西兴的地块，可以这么看，它虽属滨江区，但从城市界面上来说一般。现在随着萧山接受度的提高，行政区属并没有本质的区别，还是看地块条件以及城市资源。
4.杭州在各大热点城市中，属于涨势刚起立马被摁住的那种，相对没那么悲观。而且毕竟有亚运会这样的大利好，加上近几年拆迁力度大，产业凝聚力强，购房需求的支撑力度比较大。
5.关于自持，在竞拍时都做好了不打擦边球的准备，以长期的租赁收益来计算成本。
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参拍者
回报率算不回来
某房企杭州公司总经理 匿名
1.滨江区西兴这块宅地，封顶楼面地价31851元/㎡是不贵的，但是自持比例25%略高，比我们的预计稍微高了一点点，所以我们放弃了。
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☝滨江西兴宅地，图自住在杭州网
2.之所以放弃，是我们按租金回报率来测算，有点算不回来。
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独立评论
现在土地市场行情，风向还没变
「维维说房」总编辑 裘维维
1.四宗住宅用地统统都拍到了70%的封顶溢价率，这就解释了一个上周五余杭土地拍卖留下的疑问。上周五余杭良渚的一宗土地，基本零溢价成交，很多人发出了疑问：土地市场遇冷了吗？
今天的土地市场表现，给了一个很明确的答案。遇冷的地块，是表面的，是特殊的，是偶然的。
2.如果接下来拍的地，没有拍到封顶价，那恐怕只能说明，那些宅地不在主城区。如果更具风险抵御能力的主城区宅地也没有拍到封顶价，并且持续多次，那就是一种新信号了，那就说明楼市风向真的变了。
但现在还没变。
3.参与竞拍自持的地产商越来越多，比如之前一直不愿意自持的碧桂园，现在也忍不住出手了。不亲临其境，体验不到市场的变革，租赁大业会吸引到越来越多的房企。
4.外来的房企仍在增加，对于杭州，也许他们看得更明白，胆子也更大。无论是地产商，还是我们购房者，越是身在其中，恐怕越有历史包袱。
总编丨裘维维 编辑丨蘑菇酱 版式︱佛跳墙
常年法律顾问︱浙江丰国律师事务所 陈松涛
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