【鼓风机厂】贝壳拿地又不做设计，你们在嗨什么？

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杭钢遗址公园，图源 ©家琨建筑

教育资源

此地块除了本身会 配建幼儿园 和鼓风机厂区域内既有的锦源小学之外，地块的北侧还有一块 九年制学校用地 ，且不需要开发商配建，由ZF出资， 这意味着学校的配建费用不用施加给楼面价。 据小道消息称将会引入中雅培萃品牌 ，或许KFS只需承担一笔品牌引入费。

虽然是新学校，但这个学校的好处就是 离地块非常的近，可以做到目送式上学。 了解园长的朋友都知道我对于学区房的态度：在未来新生人口越来越少的趋势下， 除非顶级书包，那么新学校不论品牌，就是买个方便罢了。

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产品推演

园长从行业内某高管处知悉此地块会有一个 170左右的五房负公摊 产品。而剩余的，要说当下长沙市场最好卖、欢迎度最高的面积段， 那么一定是139，即可满足刚需改善，又可免税。 剩余一种，从地块素质考虑，应当不会配置更大的户型，因此园长暂时推测为 更小的128 。园长就以 这三个面积段为基准 ，做两个强排方案小小推测一下。

因面积段配置决策环节很多，因此本产品推演环节 仅供娱乐 ，并不代表最终方案，大家看个乐子。

预测一·全高层

首先， 地块东、南两侧临城市道路 ，那么 利用 小户型遮挡一下道路噪音 应该说是基本操作了，而其中南向为双向六车道的曲塘路，东侧为双向四车道的树木岭路，相较之下肯定是南侧影响更大，遂放置最小的面积段128。其次由于 地块容积率为2.6，限高100m， 那么若全做高层的话地块将获得一个 围合式布局 ，在场地中央的170的楼王栋附近可以有一大片较为不错的围合式园林。

有细心的朋友会发现北侧的170突然变矮了， 是的，这是考虑到地块的北侧还有一个 九年制学校 。园长这里多说一嘴，因为 教育建筑对日照的要求比住宅更为严格，每间教室均需满足冬至日至少2小时的直射。 因此必须降低北侧的建筑高度才能较好地满足学校的 设计需求。

不过，由于是 高层住宅 ，疏散需要加入 讨厌的剪刀梯 ，那么注定了在当下的计容规范下， 110%左右的得房率应该会是瓶颈 （参考绿城锦海棠）。

预测二·小高层+高层

预测二的排布略有不同，但也有大致相同的原则，比如依然利用小户型在临近城市道路的区域抵挡噪音。而考虑到小道消息中 170为负公摊五房 的设计，园长推测或许是 由于小高层才能获得较高的得房率 （如邦泰观宸118%得房率的户型即为小高层）。 因此，本预测方案中的170均为54m以下的小高层。

这样排的优势就是拔高了170的得房率，同时由于建筑高度的进一步下降 ，对北侧的学校设计是更为友好的 。另一方面的考虑是 周围的既有住宅小区有低密度小高层产品的比较少

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