房地产价格与你的关系，远大于和地方的关系

记忆承载3 · 公众号 · 房地产 · 2025-02-08 19:32

主要观点总结

本文主要讨论了地方债务变迁与房价关系的问题，作者通过对比过去和现在的情况，解释了化债与房价普涨并没有直接联系，真正的关键因素在于居民部门的消费力。同时，作者也提到了税制改革和允许的力量在政策中的重要性。

作者提到地方债务变迁多年，从隐性债务到显性化债的过程，并解释了化债并不是新词，十年前就已经存在。化债的本质是将隐性债务置换成显性债务。

作者指出，化债本身和房价普涨并没有直接联系。在过去，地方上的借债投资拉动基建，但房价普涨的真正原因是居民部门的消费力拉动。

作者提到当前化债面临的问题是居民部门的消费力不足，整体负债率已经接近欧美发达国家，导致只有富人扎堆的三核房产有保值性。

作者强调在政策中，允许的力量非常重要。如果居民部门的消费力是关键的因变量，那么政策应该关注真正的决定性因素，即如何刺激居民部门的消费力。

不能向外求，自然要向内求，于是当时的我们选择了基建。

你只有大规模开工，才能提供更多就业，以弥补外需的不足。

那么这样的事情做多了以后，到了十年前，你会发现地方上背负了很多债务，有显性的，有隐性的。

所以从那个时候就开始要求化债。本质上就是把隐性的债务置换成显性的。

当时还不太涉及债务利息的问题，因为无论隐性的还是显性的，在那个年代的利率都很高。

所以更多的体现在可管可控的角度上，就像过年期间，你家里孩子玩手机，不让他玩是不可能的，但是完全交给他，也是不可能的。

最好的方式就是手机放在你这里，他要玩的时候从你这里申请，这就叫显性的玩手机，你知道他玩了多久。

如果完全交给他保管，那你就弄不清他是不是一整天都在玩手机了。

那么这件事情在当初有没有奏效？

其实是没有奏效的。

因为当时正好在进行大规模棚改，地方上花钱的地方很多。

也就是那个小学生的泳池算术题，一头进水一头出，地方上一边在化债，用显性的去置换隐性的，另一方面，又大量的背负了新增的隐性的债务。

直到去年年底，大家再一次注意到化债这个词。

那么回到这个读者的问题，你犯了一个错误。

你把现象，归成原因了。

二战的时候，太平洋上有个岛，岛民每天早上固定时间对着天空做祈祷仪式，就会有神鸟带着食物丢下来。

他们误以为这是自然规律，但二战结束后，再怎么祈祷也不奏效。

为什么？

因为那不是神鸟，那是美国空军的空投。当初人家又不是投给你的，人家是投放给驻扎在岛上的士兵的，战争都结束了，谁还会给你空投食物？

我们回到你这个问题也是一样的。

2008年的时候，你看到地方上新增了很多债务，房价也普涨了。