主要观点总结
本文报道了关于烂尾楼盘购房者通过法律手段争取权益的内容。因楼盘烂尾，购房者面临“继续还贷”与“退房止损”的困境。江苏连云港市中级人民法院的一起判决为此类情况提供了重要参照，明确了开发商需承担首付及贷款责任，被法律界认为是贯彻了“谁违约谁担责”的原则。该案例对保护购房者权益、防范房企转嫁风险等具有启发意义。文章还提到了同案不同判、立案难、诉讼周期长、争议焦点、执行困局等问题。
关键观点总结
关键观点1: 烂尾楼盘购房者面临困境
由于楼盘烂尾，购房者面临继续还贷与退房止损的两难选择，且在实际操作中，往往陷入钱房两空的困境。
关键观点2: 江苏连云港市中级人民法院的判决提供重要参照
该案例明确了开发商需承担首付及贷款责任，被法律界认为是贯彻了“谁违约谁担责”的原则，对保护购房者权益具有启发意义。
关键观点3: 同案不同判现象存在
不同地区法院对于类似案件的判决存在差异，裁判思路并不一致，有时令购房者感到困惑。
关键观点4: 诉讼过程中存在困难
包括立案难、诉讼周期长、争议焦点复杂、执行障碍等问题，购房者需要全面举证和积极沟通，方可更好地维护自己的权益。
关键观点5: 保障购房人权益需制度层面的预防和补救机制
专家建议逐步推行现房销售，强化预售资金的闭环监管，避免房子烂尾，从根本上解决购房者的住房问题。
正文
严跃进指出，购房与贷款虽为两项交易，现实中一旦项目烂尾，即便购房合同解除，贷款合同仍被银行强制履行，由此出现部分地区业主因停贷被起诉的情况。该案例保障了购房者退房、退首付款及利息及解除贷款偿还责任的三重权益，有助于缓解购房者经济压力，更好地激活其二次购房消费需求。“此外，有关偿还贷款的责任转移到开发商身上，更好地实现了权责利对等的关系，反过来鞭策开发商做好保交付工作。”
同案不同判
在期房按揭交易中，购房者通常签署两份合同：一份是与开发商签署的《商品房买卖合同》，另一份则是与银行签署的《按揭贷款合同》。一旦楼盘烂尾，选择“脱身”的购房者必须解除这两份合同。
三年前，林绮（化名）以每平方米1万元的价格在河南郑州购买了一套总价逾90万元的期房，首付28万元，并向银行贷款65万元。然而，项目逾期交付超过两年。其间，开发商失联，房价也腰斩至单价5000元。
面对“继续还贷如填无底洞，不还贷款则征信受损”的局面，林绮翻阅了大量判例，认为主动放弃首付款和已还贷款，或许能增加法院支持解除合同的可能性。最终，她选择放弃28万元首付款及已偿还的10万元月供，将开发商与银行一并起诉至法院。“这相当于断臂求生。”她对中国新闻周刊表示。
最终，一审法院支持解除购房合同和贷款合同，判定剩余贷款由开发商承担。银行不服上诉，主张“房屋合同的履行风险不应由银行承担”，二审法院驳回上诉，维持原判。
北京京云律师事务所律师杨伟婷代理过某烂尾项目30余户业主的退房案件。她告诉中国新闻周刊，是否起诉需结合项目实际情况，权衡损失与风险。部分项目在业主持续推动下复工建设完成，最终交付。但也有业主在审视项目建设程度、周边配套滞后、房价明显下跌等因素后发现房屋交付时间遥遥无期，损失不断扩大，首付款加已偿贷款本息的总额，足以在市场上再购置一套房产。在这种情况下，退房反而是更为理性的决策。“当然，这意味着要承受首付款和已偿贷款本金利息可能无法追回的风险。”她补充道。
事实上，通过诉讼实现退房退款并不简单。
首先是立案难。北京金诉律师事务所主任王玉臣对中国新闻周刊表示，“保交楼”政策下，部分地区的法院甚至会出现不予立案的情况。李粒就遭遇此类情况。据媒体公开报道，河南驻马店一楼盘因纳入“保交楼”名单，当地法院长期未予受理，最终在相关部门督促下以简易程序立案。
即便成功立案，购房者还将经历冗长复杂的法律程序。王玉臣指出，如果选择退房，购房人需先通过诉讼解除合同，若开发商拒不配合，可能涉及多轮执行程序，诉讼周期长、成本高。
进入诉讼后，争议的焦点，集中于对合同解除条件的认定。民法典规定了合同法定解除的五种情形，其核心是基于合同目的是否实现。同时，第562条也明确了约定解除，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
但中国新闻周刊检索裁判文书发现，法院的裁判思路并不一致，有法院支持“约定解除”。例如，山东省青岛市黄岛区人民法院于2023年6月发布的民事判决书显示，商品房买卖合同的双方约定“延期交房”作为合同解除的事由，因开发商超过约定的60天期限尚未交房，法院支持购房者行使合同解除权。
