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撰文|黄大拿
《金瓶梅》中，西门庆是“房爷”，但他首先是有不少土地的地主。武大郎街头贩卖烧饼的生意不错，假若他不被毒死，发点小财没有任何问题。有了点闲钱后的武大郎第一件事会去做什么？毫无疑问，去买地！
房子这点事儿，总是让人焦虑。
这种焦虑往往催生思古之幽情。有人翻过《金瓶梅》之后，感叹在“房事”问题上被武大郎打脸就是典型的一例。
一
武大郎买了套“城市中心地段的联排别墅”？
《金瓶梅》第一回，武大郎租房卖烧饼，早出晚归，潘金莲“在家别无事干，一日三餐吃了饭，打扮光鲜，只在门前帘儿下站着”，大概是租客多，不免引出些蜚语。
见此情景，武大郎要搬家，另找住处租房，潘金莲骂道：“贼混饨，不晓事的，你赁人家房住，浅房浅屋，可知有小人罗索。不如凑几两银子，看相应的典上他两间住，却也气概些，免受人欺负。”……武大听了老婆这般说，当下凑了十数两银子，典得县门前楼，上下两层，四间房屋居住。第二层是楼，两个小小院落，甚是干净。
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就是这段文字，引发了现代为房子焦虑人无限感慨。有一篇网络文章探讨明朝房价时，还特意用上了煽情的笔调（《金瓶梅》背景安排在宋朝，实际是明朝人写明朝事）：
“武大郎，众所周知的卑微角色，他身材矮小，面目丑陋，也没有一技之长，估计找工作会像马云一样被拒300次。武大郎唯一的收入来源，是沿街卖炊饼所得。一个流动小贩，住的是什么房子呢？城市中心地段的联排别墅！花了多少钱？十几两银子，也就是1万多块！”
武大郎为何能住“城市中心地段的联排别墅”？作者的结论是：“因为房子太便宜了，人人都买得起！”
武大郎都能买一套城市中心地段的联排别墅，真让我等羞愧！所幸，作者的解读是错误的。
请注意，这里武大郎是“典房”，并非买房。“典”字，《古代汉语词典》释为“典当，抵押”；《现代汉语词典》则对“典房”作了解释，即“一方把土地或房屋押给另一方使用，换取一笔钱，不付利息，议定年限，到期还款，收回原物。”
显然，典房不是租房，更不是买房。“典房”这种交易行为和当铺里当物的性质十分相似，典房者是房主将房子典出去，当物者是物权所有者将物品典给当铺，不论典房还是当物，其主人都拥有赎回的权利。相比“当物”，“典房”只不过在全过程中少了一个中介机构而已。
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武大郎典房花了十数两银子，是否很便宜？先要看一下比价。
根据白银的实际购买力，有研究者测算，明朝万历年间，1石米的价格浮动在7钱至1两银子之间，明代1石米略相当于今天约140斤，也就是说，明代一两银子差不多可以购买大概140斤大米，若以当下普通大米一斤3元计算，140斤大米今天要花费约400元，那么明代的一两白银约相当于今天人民币400元。以此估算，武大郎典房所用的十几两银子，如果是用今天的人民币结算，实际花费在8000元左右。
乍一看，这个价格当然是便宜至极了，不过问题在于《金瓶梅》一书中并没有说明武大郎典房的期限。
二
毫宅、别墅和“茅房土屋”
虽然流动小贩武大郎不可能真有实力在城市中心地段购置一套联排别墅，但说明朝的房价不贵应该还是一个靠谱的判断。
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相比武大郎，西门庆是另一个阶层。《金瓶梅》中，西门庆多处出手购置房产：增盖了一个花园，花了500两银子；用540两银子买下隔壁花家的园宅；街对面乔家另购新宅后，西门庆又花700两银子把乔家旧宅买了下来；又用250两银子买了城外赵寡妇家的庄子。
如此之多的房产，堪称“房爷”！其房产总值不过3000两左右，换算一下，仅相当于今天的人民币120余万元。
小说毕竟是小说。再看一则真实的史料。
嘉靖年间著名才子徐渭给浙闽总督胡宗宪当幕僚，代胡大人写了一篇《镇海楼记》，得到润笔费220两银子，自己出卖书画古董又得银220两，即于城南买地十亩，建屋二十二间，凿了两个池塘养鱼种荷，享尽安居之乐，名其居曰“酬字堂”。一套城郊别墅，花费440两白银，约18万元人民币，这个价格真是太接地气了。
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不过，谈明朝房事，目光肯定不能只盯着毫宅和别墅。明朝其实还有大量的“茅房土屋”。
明万历年间的《新昌县志》即记载，“城中富宦之家多高堂广厦，杂用诸色木植，周围绕以砖墙，檐阿警革，丹艭相望。村乡多茅房土屋，仅避风雨，其如城中之制者，仅仅一二而已。”新昌县在今天的浙江绍兴，属于比较富庶的地区，新昌的村乡都基本是仅避风雨的茅房土屋，其他地区如何自可概见。
毫宅、别墅和“茅房土屋”，买房，租房，还有今人已经陌生的“典房”，明朝“房事”多元化的特征可谓鲜明。
三
明朝房价不高、无人炒房，为什么？
面对这个问题，可以有多种解读。
一种从人口即供需定理入手。葛剑雄先生曾经说过，从“人口爆炸”概念的两个因素，即很高的人口增长率、庞大的人口数量上看，“在清朝以前的中国没有出现过人口爆炸”。
随着经济社会的发展，明朝的人口密度虽然在提升，但远未达到“人口爆炸”的程度，人口的压力还没有体现出来，需求有限，自然无法形成“卖方市场”了。
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另一种是从居民的观念入手。毫宅、别墅和“茅房土屋”共存，买房、租房、“典房”并行，类似现象的背后，反映了当时人的一种观念：对住房的考量更多倾向于实用。房子并不是个天大的事儿，不会压力山大，炒房者自然没有市场。
这两种解读都有一定道理。但我还有另一个思考的角度。
明朝是土地私有（这种私有的内涵如何，能否与今天的“私有”概念相匹配，学界存在争论，此处不详论），这种制度之下人们最看重的是土地而不是房子。
何以如此？道理其实相当简单，土地是恒产，当一个人拥有一块土地的时候，如何让这份资产保值和升值，土地主人其实有足够多的手段。即使他消极到什么都不做，只要不遇到战乱，这块土地就一定不会贬值。
既然拥有的这块土地已经足以保证自己财富增殖，那他还有什么必要在住房上再去大费周章地折腾？
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易言之，有没有恒产是一件最重要的事情，如果社会上活跃着大量没有恒产却有点余钱的人，眼睁睁看着这点闲钱在不断贬值，却无法找到好的保值增值的办法，这个社会很可能就有了炒房的环境和氛围。
《金瓶梅》中，西门庆是“房爷”，但他首先是有不少土地的地主。武大郎街头贩卖烧饼的生意不错，假若他不被毒死，发点小财没有任何问题。有了点闲钱后的武大郎第一件事会去做什么？毫无疑问，去买地！![]()
