正文
一、容积率作为商品房买卖合同必备条款的理论基础
作为衡量土地开发强度的核心技术指标，容积率与土地开发权、发展权、空间权、环境权、规划权等密切相关，实质在于土地空间利益的规划与分配，即土地开发、房屋建设等隐含了一个土地之空间利益的分配事项，于此应有的追问是：商品房买卖合同中的标的物如何确定，是否仅为商品房本身？购房者的权利范围止于何处？在业主的建筑物区分所有权之外还存在哪些未竟的权益？相对于那些被法定的用益物权种类的绝对性，这些未竟的权益或未权利化的空间利益处于一种弱势地位，自我保护能力十分有限，更是“无法提前和主动介入城市空间物质形态的塑造和利益调整，结果可能带来土地开发利用行为的恣意”。这就需要寻求权力制约方式的创新，同时亦能更好地保护上述权益，那么构建权利对权力的直接限制实为可行，容积率于此便同时具备了“界权”和“限权”的意义。
（一）商品房权利范围应有延伸：未权利化的空间利益
商品房之权益边界及于何处，法律尚无明确厘定。《物权法》用“业主的建筑物区分所有权”专章明确了业主对专有部分享有所有权、专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利（第七十条），其中共有部分包括建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公共设施和物业服务用房等（第七十三条），此种通过权利列举的方式显然不能完全达成对商品房权利范围的界定效果，因此，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺”、“商品房销售广告和宣传资料所明示的事项”等视为合同约定内容的规定依然具有合理性；除此之外，《商品房买卖合同示范文本》还要求在合同中明确商品房所在地块的土地面积、商品房的基本情况（座落、楼层、房屋结构、套内面积、共用部位与共用房屋分摊建筑面积、户型、房屋用途、层高等）等作详细记载。这些大都是以商品房专有部分所有权为中心向外延伸的结果，虽然能够进一步扩张权利的范围，但仍难以明确其边界，因而造成权益保护的真空，因为一方面，这一扩张权利的过程需要不断的试错、解释与论证，并且往往还需要立法或者司法来弥补既有权利空缺；另一方面，此种以中心向边缘扩散的方式论证，使得处于边缘的权利之力量越来越弱，最终形成“没有力量的权利”，这也是购房者往往难以实现解除合同的诉求之缘由。
归根结底，个中症结在于商品房权利范围之认识应立足于“空间”利益，土地的空间，与土地一样均属于不动产。商品房的建设本身即是一次对土地空间的规划与安排，土地上空间的合理布局之效果虽立足于社会整体但最终将归属于个体。容积率作为确定的房屋空间利益的技术指标，其意味着商品房买卖合同标的物的明确具体，它包含了“尚未权利化的空间利益”。在美国的土地开发控制体系中，容积率指标一旦确定，不容随意更改，否则即等于对私有财产构成侵害，会触犯第五修正案中的违宪征收规定。事实上，在商品房买卖中，容积率标准往往是购房人做出意思表示的关键所在，但由于没有在合同文本里明确表达，购房人权利救济的希望大多落空。容积率指标最为客观、具体地表达了空间利益的权利边界，其他要素的变更一般也能在容积率中找到解释和答案。例如，在住建部发布的《商品房买卖合同示范文本》中，把“提高该商品房项目的建筑容积率”作为影响商品房质量、使用功能或使用环境的因素。总之，容积率指示了商品房空间利益，同时购房者通过容积率而确定的权利范围可以在公权与私权之间划定界限，从而可以直接约束开发商对规划管理部门的俘获。
（二）规划权的应有限制：来自权利的防御
实践中，开发商对于提高容积率有着极强的利益驱动，且往往“先斩后奏”并通过补缴土地出让金的形式使增加的建筑面积合法化；行政机构同时扮演着容积率的批准与监管双重职责，但自身并无对容积率批准和监管的不作为、乱作为的有效约束机制，“权力”仅仅在“行政系统内运转”。同时，由于地方政府“土地财政”的现状，增加容积率也意味着增加地方政府土地出让的利益，规划管理部门“配合”开发商增加容积率的行为就不难理解了。
作为一种规划管理的制度目标，容积率指标包含着公共利益与私人利益之间的考量，并且由于土地资源的稀缺性与特殊性，规划权的功能更多体现为公共利益，我们也不难理解法院在进行利益衡量时偏重公共利益作出判决，他们认为土地资源的稀缺使得在强制标准之下的空间利益分配成为应予理解的行为，“国家不能、也不会因这种影响的存在而不发展，或减缓发展城市建设”，国家、城市的发展成为一项重要的支撑，牺牲私人利益在所难免，而与此相应地，还有一种理论上称为“确认违法判决”的存在，即法院“确认被诉行政行为违法，但鉴于撤销具体行政行为将给公共利益造成重大损失，因而确认行政行为违法，但责令规划管理局采取相应的补救措施”，其原理在于利益的综合衡量，个人利益在面对国家利益、公共利益损失可能的情形下理应作出牺牲。但是，这种过度强调公共利益的观念并非天然正当，任何没有私权监督和约束的公权不仅容易滥用和滋生腐败，而且往往打着维护“公共利益”的旗号侵犯私权。在容积率制度上，由权力话语主导的逻辑使购房者的权利完全“失语”，购房人的空间利益被任意宰割，而增加容积率所导致的“环境拥挤”等社会问题也因此失去有效的公共监督。因此，如果要实现容积率制度的良善目标，来自权利的防御十分必要。
中国转型期地方政府经营城市的利益驱动和城市建设的短期效益目标都容易导致容积率管理“虚化”，特别是在土地出让后，开发商与政府“联手”追求经济效益最大化，使得购房者基本丧失表达和维护权利的机会。究其根源，在于目前我国对规划权规制的逻辑仍旧是通过行政立法限权或规划权内部的自我管理，实践已证明其局限性。从宪政原理上说，公民权利如果不能作为行政之规范，将会导致行政机关只关注上级法令、不关注人民利益的行政思维，这同时也是“以权力限制权力”与“以权利约束权力”的根本差别，权力对权力的控制将使得权力服从于或服务于权力，而非导向权力服务于权利。如前所述，容积率在商品房买卖合同中有着极强的“界权”和“限权”功能，经规划而确定的私人空间利益能够在容积率指标中找到边界，私权范围一旦确定，容积率指标的提高意味着是对私人财产权的侵犯，私权的捍卫将在一定程度上更有效地对抗政府规划权的恣意。
