【华泰宏观|专题】近期中国地产行业的一些积极变化

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2. 住宅负担能力进一步优化，“提前还贷”高峰过后，购房现金流进一步改善

随着地产相关政策持续放松，叠加近期房价有所调整，地产负担能力大幅提升——如果居民收入预期企稳回升，则目前的负担能力有望承托地产需求持续回暖。 从房价收入比及还贷现金流的视角看，中国居民购房的负担能力可能已经与2015-16年左右水平相当；而从购房首付“门槛”看，居民买房负担能力亦已录得近年来较高水平。 随着稳地产政策持续加码，尤其是2024年9月底以来，包括首付比例、房贷利率、地产相关税收等在内的地产金融政策已放松至历史最低水平（图表8-11）。近期出台的收储、回收闲置土地等政策有助于边际缓解开发商现金流压力（图表7）。

• 2024年房价收入比或已回落至2015-16年的水平。 房价收入比衡量了居民购房能力的绝对水平—— 2016-20年50大中城市的房价收入比持续上行至12.4倍。2021年以来，虽然居民收入增速边际放缓，但房价调整推动房价收入比持续下行，根据我们估算，2024年50大中城市的房价收入比已回落至低于2015年9.9倍左右的水平。

• 居民购房首付比例下调后，首付占收入比例亦降至历史最低水平。 除北、上、深三个一线城市之外，全国绝大多数城市的首套、二套房最低首付比例都统一调整为15%，商品房首付金额占城镇居民可支配收入的比例或将降至2005年以来的最低水平。
• 房贷支出占城镇居民可支配收入水平亦随着房贷利率下调有所降低。 随着房贷利率不断下降，居民还贷现金流压力得到边际缓解。根据贝壳主流房贷利率数据，目前我国平均的首套房贷利率已经回落至3.19%的历史低位，与此同时，2024年居民房贷支出占可支配收入的比例亦已下降至2017年的水平。同时，24年11月13日的房产交易相关税收减免政策，包含提升契税优惠面积标准、调降一线城市二套房契税税率等，也有助于 改善居民购房负担能力，对改善型住房需求的提振可能更为明显，并边际缓解开发商现金流压力。

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