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文丨子木

谣言四起

天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往。

有利益勾连的地方，就有参与者绞尽脑汁的博弈。而在这博弈的背后，不乏有失去人性原则的争夺与谎言。

在今年9月房价预期调头向下后，楼市博弈正式拉开了序幕。一时间谣言四起遍布天下，例如北三县破了限购，炒房客蠢蠢欲动；上海房贷利率下调，迎来房价利好；广州限价抽离，新房将一飞冲天……

对于这种信息的辟谣文章的确是没必要写，这段时间我也一直在微信群和研习社里进行帮大家做解释说明。然而用者有意，知者甚少，三人成虎的故事在韭菜之间愈演愈烈。

10月26日，地产股集体迎来大涨。迫不得已，新华社连夜发文辟谣《绝不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃》，以示正听。

很多媒体用「定调」的关键词去解读这篇文章，我认为有失偏颇，因为在7月31日的政治局会议上，官方已经用了「坚决遏制房价上涨」给房地产市场下了最后通牒，接下来一直是履行跟进的过程，何为定调？

今天，子木想通过多年的研究，告诉大家一套关于楼市真言判断的方法和标准，让大家避免成为人云亦云的被动型韭菜。我认为这个对于购房者来说是比较有意义的。

谁在说谎

在解剖这个问题之前，我们首先要把自己的身份剥离出来。

无论你是刚需族还是投资客，都要以上帝的视角、旁观者的心态来看待楼市博弈。只有做到这一点，你才不会被自己的利益禁锢思维，才会更加理性。

那么楼市之中，到底是谁想要房价涨？谁又想让房价跌呢？

答案很清晰。

涨方：开发商、银行、中介、炒房客、地方

跌方：刚需

在这个利益对垒阵容中，你会明白几个道理。

1.涨方明显多于跌方，刚需族在当年中国采用香港的土地出让金制开始，就已经被确立为整个利益链条的最底端。如果监管缺位的话，中国至始至终将会是卖房市场。

2.房子本身只具有居住属性，然而因为资源有限，房子和教育、医疗等资源绑定，在涨方的共同谋策下，房子成为了中国最具有投资属性的金融产品，是金融就一定有炒作，有炒作就一定有牺牲。

3.中央和地方至始至终都存在博弈，中央在意的是大局，地方在意的是自身。中央也希望“居者有其屋”，希望每个地方都有能带动经济发展的产业，老百姓有高质量的生活水平。然而到现在为止，大部分地方都缺乏财政收入来源，为了发展只能把房地产作为灵魂，深深地汲取。

看懂以上三条，作为一个「局外人」的你应该不会抱怨环境是非、谁对谁错，而是默认为这个是一个市场，所有人都是参与博弈的一份子，为自己的利益而战。

摆正好心态，看清事实之后。现在就要去深入了解各个利益者是怎么干涉市场来达到自身利益最大化的。

首先是开发商。

现在楼市下行，刚需族观望情绪，市场成交萧条。资金面雄厚的大型开发商会想着如何「大鱼吃小鱼」，趁机完成企业规模的扩张。

近期的万科就是玩的这个套路：先是高喊活不下去，然后破除行业禁忌给购房者退款，加速中小型房企死亡速度，然后佯装圣者身份以救济弱者的名义低价吞并其他开发商的土地。而中小型开发商有的为了渡过寒冬期，只能忍痛把自己的资产出卖，例如最近华夏幸福低价出手环京地块。

第二个是银行。银行在乎的的并不是购房者的房贷，而是来自于开发商庞大的资金贷款。现在国家为了控房价，严禁资金流入开发商，银行很大的一部分收益消失，同时因为资管新规落地，资金收紧，银行们的处境压力很大，可能会通过不断试图放松房贷利率来影响市场预期。

第三个是房产中介。

他们是这个行业里最活跃的人群，没有之一。常年把「买涨不买跌」购房者心理学作为圣经，无论何时何地，均会想法设法地鼓吹房价上涨信号。最近这段时间，几乎所有的谣言起源均出自于他们口中。

很多房产中介都玩得一手好P图技术，自己会P政策，会另类解读。例如前几天广州发布政策，规范购房双合同，其实目的很明确，就是为了减少因双合同催生的房闹事件。结果有个中介附图解读说，双合同规范了开发商行为，使购房者的成本降低，房价又要涨，再结合前几年房价一直在涨的事实，开始在朋友圈大肆传播。

一个认识的销冠中介跟我说，这种方法屡试不爽，朋友圈里这么多人，总有几个会相信找你买房。而且这招只要你做的不过分，发到朋友圈里没人会管你，其次是这几年房价把人们都涨怕了，人们的神经脆弱敏感，相信房价下跌，但更相信房价上涨。

所以在楼市博弈者中，地方是为了城市发展，中介是为了养家糊口，开发商是为了扩大规模，银行是为了业绩增长，炒房客是为了割韭菜，声音虽多，但没有一句能信的。

最后，可以相信且唯一能信的或许就只剩下中央了。

该听谁的话

在新华社的文章里，我截取了三段话放下下面。

种种政策表明，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变，调控举措不是装装样子的“花拳绣腿”，“房住不炒”定位正在从各方面得到进一步落实。

当前有些杂音认为，经济下行压力加大可能促使政府放松房地产调控。要明确的是，根据7月31日中央政治局会议中所强调的“下决心解决好房地产市场问题”“坚决遏制房价上涨”的调控精神，决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃。

投机买房者、土地财政的依恋者乃至全社会都需认清大势，丢掉调控会因经济下行压力加大而放松的幻想，摒弃房价“复燃”的幻想，及时调整心态回归理性，沉下心来做一些有利于国家经济长远发展的实事。

三段话，陈述了三个事情。

1.坚决遏制房价的决心不会动摇

2.即使经济下行，也不会放水救市

3.唱涨的人好好做事情，别天天就想着炒房价

这次官方隔空喊话，对于房价的态度异常坚决，其实这也是不得已而为之。

回顾这轮房价的整体预期，准确的来说是从2015年3月开始到2018年的9月才结束，历时3年半，可以称得上是「史上最长周期」。

为了消灭这轮房价大火，从16年开始到现在，大约出台了600余次调控，平均是一天一调，然而地方却以「人才引进」做博弈，开发商用「捂盘惜售」做博弈，又引发了一次次万人抢房行动，房价在严政中逆风上扬。

终于，中央终于忍无可忍，在今年7月31日的政治局会议对房价下了最后通牒，直接约谈问责地方，才把火彻底灭了下去。这时间还没过一个季度，就有人开始躁动不堪了，真得是在利益刀口上舔血，不顾一切。

要知道现在中国的经济已经再也受不起房价的折腾了。

在今年8月中国社会消费力和固投指标双双滑入了历年谷底后，到现在都没有缓过来，这意味着经济增长中最重要的一环内需已经达到了阈值。如果房价继续上涨，再加上国外形势严峻，「逢8魔咒」或许在中国可以成形了。

在高风险面前，还有什么收益值得追求？

房价需要回调，市场需要理性。

现在的中国，终于承认了经济得从高速到高质量的转变了，即使经济下行，地方也不用为了实现经济增长目标而大举刺激房价，这才是房地产市场真正意义上的成熟。

在理性的市场中调控会逐步脱离。例如未来有些城市二手房房价回落到基本面后，价格倒挂的新房限价政策会逐步取消，高浮的房贷利率会出现松缓，真正的刚需可以入场，在为城市奋斗的同时可以享受到城镇化发展带来的红利。

在居民消费力逐步回暖之后，房价回归正位，该涨的地方涨，该跌的地方跌，该稳的地方稳，起码对购房者来说有一个盼头，而不是像之前那样。

突然一股浪潮，房子从希望变成了绝望。

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