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购买新房，定价权在开发商，二手房则不同，完完全全由业主定价，而最终还是以供需关系来定。
上家价钱开的太高，房子连看都没人来看，和诚意买家擦肩而过。
开价低了，若是置换客户，导致自己的预算发生冲突，自己吃了亏不算，即便卖了房，要买的房子也可能无法进行置换。
双方心里谁都没底，这个价钱该如何定，如何还价？
今天阿飞和大家一起聊聊如今的二手房市场中的挂牌价与成交价，这存量市场中理想与现实的差距。
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先来看一组数据，2018年1-10月二手房住宅成交套数与均价
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都说成交量是市场冷热的最直观体现。
2018年截至10月，成交最多的出现在3月，这个和2017年相仿，上一年年底以及当年头两个月，观望气氛浓重，到了过完年的3月需求开始集中释放。
3月以后，二手房市场持续保持低位盘整。七八月向来是二手房市场的淡季，而正当期盼金九银十有所表现的时候。交出的成绩单是金九也就这样，而银十却已经不再。目前交易量已经处于近5年低位水平。
成交低位出现在了令人想象不到的10月，似乎预示着上海楼市仿佛早早入冬。而令人担心的是，成交均价也在逐步的下探。
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2018年1-10月上海二手房成交均价
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如今，真实的上海二手房市场到底如何？
通常认为，二手房行情是对市场更真实的反映。今年3月需求释放之后，成交量再次偃旗息鼓。
一方面门店来客持续减少，市场人气不足，购房者的观望情绪明显增强；另一方面，随着来客量减少，二手房销售难度增大。
上海二手房成交量不断减少的背后是价格的不断下滑。楼市某些时候和股市是一个道理，都讲究“量在价先”，如果没有量的支撑，价格便有下行的压力。而如果量有明显的提升，那么价才有跟上的可能。
今年年初，上海大部分区域的二手房买家有1%-3%的还价空间。到年中，降价空间在3%-5%之间。
从实际成交的案例来看，一些市区房龄20年以上的小区，如果相同户型挂牌较多，那套挂牌价最低的房源就成了该小区均价的标杆。
中介一定是力推该套房源，同样对于买家来说，看过该套房源之后，户型相一致的其它房源就没有看的必要，因为看了便是无用功。
因为标杆的那套房源就是该小区的指导价。而一旦这套房源成交之后，近1-3个月内，该小区内的之前价格高挂的，有意愿出售的，势必跟风降价。这个议价率就是目前买房可以还价的空间。
阿飞还发现，近郊的一些次新房（房龄5-10年的），原先因为小区较新，环境较好，两房的户型就是标准90以下的面积，价格咬的比较紧。而最近价格也有了大幅度的松动，而这个幅度基本就是5%起步。
与此同时，二手房的对标都是区域内的新房。目前入市的新房基本是和周边的二手房倒挂，或者是处于板块的平均水平，所以新房价格上不去，直接导致二手房议价空间增加。
而从中介那里了解到的情况是市场不紧气，缩编、关店是惯用的手段。一来是开源节流，二来没有实力的销售在目前的市场里是无法立足的。通常中介的经营者更愿意提高抽成让能力更强的销售留下，而不能给公司带来业绩的只能安静的离开。
这些都足以说明目前的市场整体还是处于比较偏冷的状态之中。
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今年整体这样也就算了，金九银十辉煌不再也就算了，转眼到了年底。大家更关心的是明年会怎样？
从开发商近期的某些动作，诸如通过以价换量的促销方式尽快回笼资金，可以感知到市场正在转凉，预期不是特别好。
而真的是一点利好都没有吗？也不尽然。
2016年3月，上海推出限购新政（简称“3·25新政”），将非本市户籍居民购房应缴纳个人所得税或社保的年限由2年改为5年（俗称二改五）。
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红框框的内容可是2019年楼市重点啊
如今，该项政策已经实施了两年多，到明年3月25日，原来社保不满两年的潜在购房者也即将满5年，符合购房条件。
因此，明年上半年预计将会产生很多刚性购房需求。
这一说法，在看房的过程中，中介也会有意无意的透露给你。虽说也有催着客户买房的嫌疑。但是这个事实却是存在。
所以，明年上海楼市极有可能会是一个逐步探底，向上出发的过程。
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2014-2018年上海二手房月均成交套数
因此，购房者对上海楼市不必过分悲观。尽管目前上海市场比较冷，但2018年月均也有将近1.4万套左右的二手房成交套数，尽管不能和疯狂的15-16年相比，但较2017年已经有了增长，并且基本的交易量还是能够得到保证。
房地产行业本身重要的经济地位，目前市场的降温可以看成是一个缓步挤出泡沫的过程。而目前这个5%的泡沫也已经非常可观了。
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