只有约3成板块跑赢大盘，郊环以外全线失守（微信文章未删减版）

托尔斯泰的巨著《安娜·卡列尼娜》开篇就说：幸福的家庭都是相似的，不幸的家庭各有各的不幸。

套用在上海的房价上，也是一样的：优秀的板块都是相似的，而弱势板块各有各的不足。

有些板块既在上行期领涨，也在下行期领跌；

有些板块涨的时候没怎么涨，但跌的时候“义无反顾”；

当然，也有些板块非常坚挺，不管大小周期，涨幅依然靠前……

在没有普涨的年代，板块的分化越来越明显。

因此，选择一个好的板块，可能在起跑线上就跑赢了80%以上的人。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

今天我们就沉下心来，好好看下：

过去5年，上海都有哪些板块更扛跌（跑在前面）？

同时，总结下共性和启发，以作置业参考。

5年期只有约3成板块跑赢大盘‍‍‍‍‍

从恒星小区基价走势来看，上海这一波由升到跌的楼市行情，大致是从19年年初开始。

从19年低点缓慢爬升，到20年疫情后大幅反弹，再到21年年中调控房价掉头向下，一直到现在都在地位徘徊。

5年过去，上海楼市刚好走过一轮“过山车”行情。

和19年年初的房价相比，现在恒星小区反映大盘还有11.16%的涨幅。

但颗粒度下放到板块，恒星小区128个板块中，只有43个板块跑赢大盘（5年涨幅大于11.16%），占比约34%。‍

这也就意味着，过去5年内，多数人的房产增值收益都是很低的。

一方面，说明靠房产快速致富的路径早已行不通；另一方面，也说明在板块选择层面，真的很关键。‍

观察这些跑输大盘的板块，大致有3种类型：‍‍‍‍‍‍‍‍

第1种是金山、崇明、奉贤、朱家角等市区通达性弱的远郊区域/板块。‍‍

第2种是老破小占比较高的板块。

譬如虹口凉城、杨浦中原、普陀光新、静安彭浦、浦东塘桥、宝山淞南高境等，整体房价涨幅容易受到老破小的拖累。‍‍‍‍‍‍‍‍

尤其是市区老破小，在学区高溢价属性被稀释之后，逐渐被打回原形，房价跌落明显。‍‍

第3种是前期投资高热型，房价冲高后回落明显。

这其中就有大家熟知的典型——大虹桥徐泾。

徐泾之所以被大家热切关注，是因为这里云集了大量投资客，对市场最为敏感。

而当下阶段性的遇冷，也能够反映上海腰部“炒房”群体基本销声匿迹。‍‍‍‍‍

现在，很少人会把“高倒挂”和“大虹桥”捆绑在一起，但在过去的两三年间，这两把利器的组合却无往而不胜。

在过去的5年间大虹桥开发了大量商品房，而且卖得还相当成功。

其中，既赚吆喝又赚钱的流量明星就是徐泾，每年新房供应大头都被它包揽。

几乎每卖掉4套房子里面，就有3套来自徐泾。

商品房成片开发，这也看得出来徐泾的发展力度和速度。

然而在这一轮行情中，徐泾却跑输了，以至于网上出现了很多“唱空”大虹桥的声音。

但飞哥却觉得大可不必！

大虹桥是有下跌，但没有“暴跌”；是没有跑赢大盘，但相对19年还是涨的。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

那批买得早的大虹桥业主，即便加上通胀、房贷、税费等各类成本，大多还是没有亏。

回过头来讲，大虹桥的基本面已经足以吊打外环外一众板块。

如果说投资客买这里看中的是大虹桥的潜力，那自住客群要看的是配套和界面，从这点来看，大虹桥的现状已经能兜住大部分客户的居住需求。

类似大虹桥这种板块的，还有前滩，它们在阶段性的回调后，后面还能“再出发”。

TOP20板块，能看出近年来上海房价哪些趋势？

我们重点还是集中来看涨幅靠前的头部TOP20板块。

近5年涨幅TOP1竟然是华泾！

华泾我们之前有分析过，典型就是规划+资源集中导入型的成长板块，这里不过多论述。

仔细审视之下，飞哥觉得图表里可以反馈出3个重要结论。‍‍‍‍‍‍

1.市区顶流板块比较扛跌‍‍‍‍‍

TOP20榜单中，光是市区板块就有8个，占比约40%。‍‍

特别是像徐汇滨江、黄浦滨江、北外滩这些滨江新贵，在这一轮回调中，整体表现可圈可点，甚至比老牌城央贵胄淮海中路还表现优越。‍‍‍‍‍‍

很多人看到这里就会一致性的以为，滨江带涨过老牌贵胄，就是因为“滨江”。‍

事实上，有多少有钱人会愿意因为江景而为高溢价买单？‍‍‍

我觉得是少数！

‍‍滨江带能够打赢老牌贵胄，主要有两个原因。

其一，老牌贵胄绝对价格就要比滨江新贵高。譬如现在的新天地，房价已经算寸土寸金，涨幅当然拼不过。

其二，也是更关键的原因，就是现阶段下滨江带板块内次新房占比更多，而老破小更少。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

能强势带动板块房价的是谁？当然是次新房！‍

你看徐汇滨江、黄浦滨江，商品房占比就已经在9成左右，而次新房占比更是遥遥领先，都超过了2成。

陆家嘴也是滨江大哥，但商品房加起来统共3.5成，老公房占比却超6成，房价波动性自然很大。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

所以，“值钱”的不是滨江，而是次新房。

2.地倾西南比较明显‍‍‍

这个可能是老生常谈的话题了，但多数人是从配套资源、产业及规划的角度上去看。

从房价上认真去探讨的可能不多。‍‍‍

历史上，上海在新中国建国后很长一段时间都是地倾东北。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

当时北上海宝钢举足轻重、杨浦工业挺近中原，乃至于浦东未合并新区之前张江拓圈一直活跃在浦东北部。

从上海的外环、郊环线的划定也可以看得出来，北区基本上都被环线覆盖，而西部、南部大片区域，其实是待开发的状态。

所以之前大部分资源是地倾东北。‍‍

也仅仅是在近20年时间，随着徐家汇城市副中心打造成功，徐汇滨江的崛起，前滩CBD的建成落地，大虹桥风生水起……大家才看到了西南片区的发展实力。‍

数据上最后的呈现就是房价。‍

近5年TOP20榜单中，来自徐汇、闵行、松江的板块就有8个。‍‍‍

如果说徐家汇是地倾西南的初次告捷，徐汇滨江们是属于二次告捷，那新一轮的西南阵地就转移到华泾-梅陇了。

所以我们看到，华泾、梅陇春申在这一轮周期里，表现都非常抢眼。‍

3.浦东外环线涨幅比较给力

当下很多人的观念就是，同环线浦东的涨幅要比浦西高。‍‍

事实上不完全如此！

大家都知道浦东房价不怎么依赖环线，而是依靠产业多点开花。往往浦东的内环、内中环，涨幅比不过中外环和外郊环。‍‍

所以说近年来浦东的涨幅要比浦西高，说得确切点，应该指的是浦东外环线附近。‍

而出了郊环，无论是浦西还是浦东，近5年房价都是“超跌”的。

为何浦东的外环线这么给力？‍‍

归根结底而言还是浦东外环线附近的实体产业强劲，张江、金桥、外高桥成为浦东腹地的“三驾马车”，尤其是张江，2023年贡献了浦东近三分之一的GDP。

产业外溢的购买力，逐步垒高了浦东中外环、外郊环的楼市价值。

TOP20榜单里的高行、唐镇、周康、曹路都是典型的代表。

而以上3个结论都在说明，近年来除了市区的顶流板块依旧比较扛打之外，TOP20榜单里很多涨幅靠前的板块都在外郊环间，这也充分说明上海的城市发展，更多的增量空间依然放在外环。‍‍‍

如果要稳健，向内买是王道；如果要找机会点，浦西外环外的西南片区，以及浦东外环线附近则相对更靠谱一些。‍‍

总结

涨幅取决于预期；跌幅取决于现状。

我们看当下的板块涨跌幅，更多是看的现状。

然而未来预期怎么样，其实很难臆断。

此时低谷期，大家不应该只看到涨跌的数字，而更应该看清板块涨跌的逻辑，看清板块当前的基本面扎不扎实。

有了扎实的基本盘，再差也不会跌到哪里去！

而在一层层地对比后，我们发现上海房价早已突破唯地段论、唯环线论，板块内（周边）有没有强势产业+板块内有没有优质商品房界面，正在成为决定板块涨跌的关键“底牌”。

强势产业决定了购买力的上限，优质商品房界面决定了圈层和生活方式，这都是短时间内无法被替代而长时间内需要经营积累的。

所以你问我，像唐镇这种持续有新房供应的板块值不值得入手，我的回答依然是：值得！

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