贝壳：房产交易平台向一站式居住服务商转变

知常容 · 公众号 · 投资 · 2025-03-07 12:06

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截至2024年9月30日门店数量为48,230家，经纪人数量为476,420名，移动月活跃用戶数量4,620万名。

竞争对手方面，同体量同业态的竞争对手较少。同行业里面有“安居客”但是其以付费资讯类为主，不参与运营。地方性品牌比如杭州的“我爱我家”，其规模和实力远弱于贝壳。

我们认为贝壳的最强竞争对手不在于现存的房产中介行业从业者，可能在下面几个领域产生：（1）互联网业态的居住空间运营商。（2）由传统开发商转型而来的大规模资产运营商。（3）品牌公寓租赁商。

三、 财务报表分析 （金额/亿元人民币）

1. 利润表分析

主营收入。

2018-2023年报及2024年三季报分析：自2018-2021年保持高速增长，年均增速达41.3%。2022年营收出现大幅下跌，降幅达25%。2023年开始恢复增长，增幅达28%。2024年三季度营收为623.3亿，若按等比例计算全年营收831.1亿，首次超过2021年的最高点807.5亿，增幅达6.9%。

2）主营收入由五部分构成：存量房业务、新房业务、家装家居、房屋租赁服务、新兴业务及其他。

2018-2021年，存量房和新房业务营收年均增速分别达到16.6%、83.9%。2022年，存量房和新房业务营收跌幅分别达24.5%、38.3%。2024三季报显示，存量房和新房业务营收分别为192.8亿、205.8亿，若按照季度等比例计算全年营收，也只相当于2021年高点的80%、59%。相比2022年的大幅下跌，近几年的恢复性增长远未达到原来的水平，甚至可以说这两项业务有可能不可逆转的走向萎缩。

家装家居作为新兴业务实现了迅猛发展，营收额度从2022年的50亿猛增至2024三季度的106.6亿，若按照季度等比例估算2024年全年营收，年均增速高达67.8%，逐步成为营收的主力。

房屋租赁业务2024三季报开始单独列示，营收就已经达到97.5亿，接近家装家居业务，成为又一营收主力。根据美国公平住屋公司（EQR）的经验，这块业务将来的发展空间会很大。EQR是专注在美国的核心大城市和经济增长最快的地方运营中高档公寓（出租），此业务拥有良好的现金流。

成本和毛利率。

公司的成本主要由：外部分佣、内部佣金及薪酬、家装家居成本、房屋租赁服务成本、门店成本、其他构成。

外部分佣在2018-2021年增长迅速，年均增速为184%；2022年跌幅达35.6%，2023年增幅为25.4%。2024三季报营收为140.6亿，若按照季度等比例估算2024年全年营收187.5亿，甚至相比历史最低点2022年的205亿下跌8.5%。

内部佣金及薪酬，2018-2021年增长迅速，年均增速为18.6%；2022年跌幅达32.2%，2023年增幅接近0%。2024三季报营收为124.5亿，若按照季度等比例估算2024年全年营收166亿，甚至相比历史最低点2022年的178.5亿下跌7%。

外部分佣金额自2020年超过内部佣金及薪酬，并在2021-2024三季报延续了这一趋势，说明加盟商对于公司业务的贡献逐步占据主导地位。

家居家装成本自2022年-2024三季度，年均增长为65.9%。

房屋租赁作为新业务，成本为92.5亿，第一次列示已超过家居家装成本，显示出其巨大的增长潜力。

门店成本2021年达到高点后，基本稳定在30亿左右，一方面是业务萎缩所致，另一方面和推广大店模式，增员不增店有关。

毛利率除2021年的19.59%，均保持在20%-30%之间，比较稳定。

期间费用。

包括销售和市场费用、一般及行政费用、研发费用等。

销售和市场费用，2018-2023年，始终保持了增长态势，年均增长为21.7%，显示出公司对于销售工作的高度重视。2024年三季报为54.4亿，若按照季度等比例计算，全年为72.5亿，仍将维持增长态势。