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来源 |国民经略（ID:guominjinglve） 作者 |凯风君
每一次概念炒作的狂潮，都会被现实无情的拍下。
3月14日，国家经济数据公布：
2019年1-2月，商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%，2018年全年为增长1.3%；
商品房销售额增长2.8%，而去年整体增速为12.2%，回落9.4个百分点。
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时隔43个月之后，全国商品房销售面积首度负增长。与去年相比，说是断崖式下滑并不为过。
这意味着什么？
01
两个新低
第一个新低是全国商品房销售面积，这向来是判断当下市场温度的有效指标。
这一轮楼市周期，始自2015年。从2015年6月开始，商品房销售面积增速由负转正，一涨就是43个月，从而开启这一轮楼市上行周期。
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然而，到了2018年年中，形势开始逆转。从2018年8月开始，部分二线城市开始回调，到2019年1-2月，全国房地产销售面积增速全面转负，增速大幅下滑。
第二个新低，则是房地产企业土地购置面积增速。
数据显示，2019年前两个月，房地产开发企业土地购置面积1545万平方米，同比下降34.1%，土地成交价款690亿元，下降13.1%。
如果从历史周期来看，这一增速已经创下2009年以来的新低。
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商品房销售面积再度步入负增长，土地购置面积增速创下新低，这意味着这一轮楼市大周期正式结束。
02
房地产投资：万绿丛中一点红？
当楼市数据都出现全面回落之时，唯有房地产开发投资飘红。
2019年1-2月，全国房地产开发投资同比增长11.6%，而去年全年增长9.5%，增速提升2.1个百分点。
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这一数字，不仅在一片飘绿的楼市数据里显得相当突出，而且如果回顾历史会发现，它还创下了2016年以来的历史新高。
楼市销售数据全面回落，而房地产开发投资却创下阶段新高，这种背离，原因是什么？
一个原因是，投资数据具有滞后性。一般而言，投资数据落后于销售数据6个月左右。
所谓房地产投资，主要包括土地购置、建筑安装，其中土地购置费事大头。但从统计角度来看，土地购置费是按照实际付款额分期计入房地产投资的，滞后于土地成交情况。所以2019年1-2月的房地产开发投资高增长，反映的是其实是2018年的市场行情。
另一个原因是，棚改刺激的余波。2018年全国棚改总量高达626万套，远远超过580万套的年度目标，而棚改主要集中于中部和西部省份。这些省份房地产开发投资增速仍在大幅上涨，其中西部地区投资增速高达16%。
03
全线回落
判断楼市走势，要看先行指标。
与房地产开发投资相比，商品房销售、新开工面积、土地购置面积，以及房企到位资金，都是领先指标，更能代表当下的市场行情。
这些指标，无一例外，都出现回落。
商品房销售面积：1-2月，同比下降3.6%，2018年全年为增长1.3%。
房屋新开工面积：1-2月，增长6.0%，增速回落11.2个百分点。
土地购置面积：1-2月，购置面积为1545万平方米，同比下降34.1%。
房企到位资金：1-2月，同比增长2.1%，增速回落4.3个百分点。
显然，这些数据更能说明问题。
04
楼市维稳下一步？
这一切都说明，稳楼市仍需继续发力。
其一，短期来看，楼市还会继续松绑。
基于稳经济和稳楼市的既定年度目标，面临楼市销售数据全面回落的现实，加上工业、投资和消费数据依旧维持在低位的现实，楼市还会持续松绑，而货币政策也会持续宽松。
此前，除了以菏泽为代表的三四线城市试探楼市调控之外，北上广深莞楼市同步减税，激活市场、稳定楼市的出发点一目了然。
其二，中长期来看，楼市上半场已经结束，房地产步入新阶段。
无论承不承认，楼市上半场已经结束，中国房地产即将进入新阶段。短期而言，经济基本面和居民杠杆率是主要制约，中长期而言，人口出生率和经济L型新常态是关键决定因素。
所以，不要再妄想新一轮大涨。楼市分化时代，要拿好手中的钱，选择真正有价值的资产。
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