拐点再现！香港楼市陷入恐慌，投资者疯狂出逃！

文丨来源：蜜财经

ID：WJCF99

山雨欲来风满楼！

十几年屹立不倒的香港楼市，却在近期陷入了空前的恐慌之中，买房毁约频频出现，投资者即使挥泪割肉也要夺命出逃！

上周四，新界大埔市白石角的新楼盘大埔云汇第二期，一位买家取消订单。按照合同，买家损失房产总价5%的定金，合36,2700 港元，这可相当31.6万元人民币。即便是放在人均收入是大陆几倍的香港，也差不多是普通人一年的收入。

接着新开的元朗锦田北PARK YOHO Milano楼盘也传出至少五总买家退订的案例，因为取消订单而损失的定金总额几近200万港元，相当于普通人差不多7年的收入，也是说不要就不要了！

订购熄火的阴云还从新楼飘向二手房市场。九龙红磡一栋公寓楼的买家损失将近40万，叫停了交易。

频频毁约的背后是，是逐渐冷却的市场。统计数据显示，香港新房、二手房市场销售都大幅萎缩。

面对不给力的销售市场，开发商不得不降价促销。最近，香港最大的开发商新鸿基地产（是的，现在香港地产龙头已经不是李嘉诚了），近期将位于九龙区南昌MTR站的楼盘降价到2.4万港币/平方英尺。这比去年12月上一批销售时的价格降了10%。

中信里昂房地产研究部门甚至负责人直言不讳地说：那些上半年买房的人实在是太勇敢了。

若说起中国房价最高的城市，当非香港莫属，其房价之高让北上广都要为之汗颜。

今年3月，莱坊发表2018年《财富报告》，2017年亚洲取代欧洲成为超级富豪人数第二高，日本是亚洲之冠，拥有9,960名超级富豪（资产净值超5000万美元）。其次是中国内地和香港，香港豪宅连续6年成为全球第二高，预计2018年香港豪宅平均楼价升幅还是全球第二高。

香港的房价究竟有多高？

根据香港差饷物业估价署数据，香港港岛区一间普通50平方米公寓的平均售价已经超过800万港元（折合约640万元人民币）；在房价相对便宜的九龙区，一间50平方米的公寓平均售价为650万港元，在较偏远的新界，一间50平方米公寓的平均售价也达到530万港元。按照平均价格算，香港港岛区房价平均每平方米超过16万港元，折合约等于13万元人民币以上。

那么香港人的收入呢？

2016年香港人均收入的中位数为1.5万港元，在374万统计人口中，有25.6%的人月收入低于1万港元。39.1%的人月收入介于1-2万港元之间；22.5%月收入介于2万-3万港元之间，而12.8%的人月收入在4万港元以上。

这也就意味着，即使你是收入最高的那一部分阶层，每月能挣4万多港元，你也需要不吃不喝攒大约11年的的钱才能在房价最低的新界买一套50平米的公寓，如果你想在港岛区买房，同样50平米的公寓可能会耗去16年的时间。在实际生活中，这一时间可能要40年或更久……

香港前财政司司长梁锦松的预计更加悲观，他曾为香港年轻人算了一笔账：大学毕业，拿着一万三四（港元）的平均工资，刨除日常支出，交通费，税费，吃等，大概要储蓄30年才能付首期，再要供30年才能还清贷款。20岁工作到80岁才能拿到一间房。多大呢？

——40平。

高企的房价面前，即使是维多利亚港彻夜不息的辉煌灯火，也永远照不到那些蜷缩在城市角落的人。

然而，就是这样坚挺的楼市泡沫，如今却凉了！那么，究竟发生了什么？

从外部环境来看，美国加息噩梦再度来临、资产泡沫遭遇重压！

历史上，每一轮强美元周期，都是新兴国家的一场噩梦，无数国家纷纷倒下。而此次美元加息才到中途，全球资本市场就已风声鹤唳，土耳其货币狂贬、俄罗斯股汇双杀、阿根廷全线暴跌、巴西雷亚尔遭疯狂抛售…….

而香港，已经被迫多次出手干预汇市，打响了旷日持久的港币保卫战。仅4-5月就入市18次，累积承接703亿港元沽盘。8月15日，金管局再度入市，两天时间四次出手，累计买入168亿元港元。

形势比人强，目前的香港已经别无选择。若是不加息，在美元不断加息的压力下，如果港币继续“趴着”不动，那势必会导致资本外流空前加剧！

然而，若是加息，一旦力度控制不好，高高在上的资产泡沫，就会被打落谷底！

重压之下，香港楼市已经被迫5年后首度加息。8月14日，汇丰控股、中银香港和渣打香港三大银行，将按揭利率调高至2.25%-2.35%，上调10个基点。

而且，根据瑞银的预计，按揭利率未来还将上升50～75个基点。也就是说，最终未来香港按揭利率可能达到最高3.1%！

不断上调的利率，让购房人的负担不断加重。

香港特区政府于5月中发布的第一季度经济报告显示，香港市民的供楼供款负担比率（即面积为45平方米单位的按揭供款相对住户入息中位数的比率）进一步增至大约66%，远高于1997至2016年期间45%的长期平均水平。

现在，香港的买房人需要将收入的60%以上用于按揭还款。而且在加息和楼市持续上升的情况下，明年供楼负担比例可能达到70%！

然而，美国加息周期仍未结束，今年到明年，这一切还只是刚刚开始，日渐攀升的房价、原地踏步的收入，还有多少韭菜能够跑步进场？会有多少人还能经受住接盘的压力？弃房断供，并不是说说而已。

外患之下，更有内忧。当初潮水般涌来的内地炒房客，现在却潮水般涌出了。

若论威震四海的中国炒房团最青睐的炒房地，香港绝对是其中之一。统计表明，最近五年，香港成交的豪宅，超过60%由内地买家拿下，此前香港甚至发出了“要被内地炒房客逼疯了”的怒吼。

然而现在，来自内地的炒房资金却急剧下滑。2018年上半年，中国内地对香港住宅用地的投资金额累计8.35亿美元，而去年全年的数字则高达70亿美元。

除此之外，更有香港政府终于下决心认真调控，放出大招所带来的致命杀伤力。

6月28日中午，香港行政会议召开特别会议，讨论三项房屋新措施，其中包括“一手房空置税”，对于空置6个月以上的新房额外开征相当于楼价5%的空置税。

也就是说，如果开发商建好了房子不卖，捂盘惜售坐等涨价，只要超过6个月，就需要缴纳空置税，多交十几万的税金。然而对于房企而言，现金流就是命脉，这也难怪开发商为何要降价大促销了。

内外夹击、风雨飘摇之下，香港楼市将会迎来怎样一个不可测的深渊呢？

大概是近年来香港楼市的房价涨势太过凶猛，都让人忘记了香港楼市也曾暴跌过，而且是近乎腰斩的大崩盘！

“1997年在香港，不买房子就是傻子。”彼时的香港陷入了全民炒房的疯狂之中，所有港人无心工作，每天最关心的事情就是哪里又开新楼盘，因为买房人太多，整个香港的房子供不应求，所以不得不实行摇号制度。

买到就是赚到！只要摇号成功，转手一卖就是几十万的差价，等于几年的工资，这样的情况下谁会安心工作？一有新盘放出，大家纷纷抛下手头工作，马上就是全港排队摇号。

然而高房价之下，自然引得民怨沸腾，尤其是这一年香港还碰上了亚洲金融风暴，暴露了自身经济的脆弱性，风雨飘摇。

为了升级香港的竞争力，董建华打算一方面加大土地与住宅供应，降低创新与生活成本，为香港后续的发展开辟空间；另一方面大刀阔斧，改革教育、增加科技投资以及项目，为香港的未来增加新的增长动力。

为此，特首董建华推出了“八万五”大计，为特区政府订下三个目标：每年兴建的公营和私营房屋单位不少于八万五千个；在十年内，全港七成的家庭可以自置居所；以及把轮候租住公屋的平均时间缩短至三年。

然而，巨大的供应量叠加金融危机的冲击，让香港楼市彻底崩盘。1997年，一年间香港房价下跌了一半，1999年短暂反弹后，再连续下跌3年之久，直到2003年8月份。本轮崩盘，足足下有6年之久。

在楼价高时，以1000万港元买下一栋房子，首期只需付300万元，剩下的700万到银行按揭。当楼市下跌后，房子只值500万元，将房子抵给银行，还净欠200万元(利息未计)。

然而，由于楼市已经牢牢与经济所绑架，已经与相关群体利益攸关。一时间，香港可谓是民怨沸腾，甚至爆发了50W人的大游行，直指董建华是“制造了负资产阶级”的恶人。

一朝被蛇咬、十年怕井绳，这样的教训让香港政府至今印象深刻，再也没有勇气承受房价大跌的风险，也再也没有勇气认真调控、再也没有勇气放开土地供应，不得不在泡沫濒临崩溃之时出手救市，并将限制房价的最大利器之一——供给端增加供应，被牢牢锁在了保险箱之中。

利益裹挟之下，泡沫得以保全，香港房价一路高歌、再也没有回过头。当然，在香港以北的广大土地上，无数城市的玩法也是如出一辙。

那么，这一次，当楼市泡沫再度面临崩溃之时，又会发生什么呢？