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二、城市房价涨幅差异：以小学生为观察视角
对于上面的现象，我知道大家有各种各样不同的解释，在这里我想跟大家分享一个非常快速的解释。
我想跟大家分享一个在数据上的观察，大家可以看看上面这个图。
这是一个散点图，在横轴上我们计算了中国大量的一二线城市，他们
2015
年
小学在校人数的数量
，相对于
2013
年小学在校人数数量的增长。就是
2015
年
1-6
年级有多少学生，
2013
年
1-6
年级有多少学生，然后我们算的话，大量的一、二线城市小学生的增长。在这张图的纵轴上，我们计算了从
2013
年底到
2016
年
8
月份这个
城市房价的涨幅
，这些城市合并在一起累计的房价涨幅。
然后我们可以明显的看到：
小学在校人数的数量，城市房价的涨幅，在两个变量之间存在着非常紧密的关系
。
总体上来讲，
小学生的增速非常高的地区，房价的涨幅要大得多，而在小学生增速非常低的地区，房价相对来讲，它的表现要弱得多
。
那么为了进一步深入理解这个问题，我补充几个背景知识。
第一个背景知识是从
2013
年到
2015
年，中国大陆合并在一起的小学在校人数的增速
，
2
年时间是
1%
。这是
1-6
年级的增速，如果我们只算
1
年级单年的增速比这个要高得多。
但是
在全国增速
1%
的条件下
，我们看深圳，深圳小学生两年的增速是
8%
，厦门是
8%
，北京是
7%
。南京、郑州、杭州、长沙、武汉、合肥等，这些地区房价涨速非常快，他们小学入学增速高达
5%
，但全国增速是
1%
。
5%
以上的增速比全国的增速，加上
2
倍方差还要大得多，换句话来讲，在统计上这不太可能是一个随机事件。
相反，如果我们看南昌、呼和浩特、西宁甚至包括兰州、贵阳这些地区，小学生的增速都是负的，或者都在
1%
以下的水平，比全国平均的水平明显要更低。在这些地区的话，房价的表现要弱得多。
我们可以合理的推断，如果一个小朋友在这个城市上学，那么它的父母一定在这个城市至少是离这个城市不远的地方居住并且很可能是工作。所以
小学生人数的增长，非常生动的显示了他们的父母（青壮年人口）在大量涌入这个城市
。
在这张图上如果大家熟悉统计手段的话，会知道
它代表的一个简单相关系数大概是在
0.7
，他的一个拟合优度
R方
超过
50%
，在统计上这是一个非常强的结果
。
这个结果告诉我们一个基本事实是，
至少在我们关注的这个时间段里面（
2013
年以来），中国青壮年人口在集中流入一部分城市，而相对来讲，在离开另一部分城市。而在中国青壮年集中流入的这部分城市，在不远的时间以后，它的房价出现非常快速的上涨，而在青壮年相对离开的那个城市，房价表现要弱得多
。
这是我们在这一横断面的数据上所提出的推断。
那么，这样的推断，有没有更进一步的、更细致的证据来支持这一点？包括这样的模式，在时间序列上会是什么样的特点呢？
我们再来分享一下，在时间序列上，它的一些特点
，以及这个过程的更加丰富的细节。
首先，我们把中国的二线城市，按照房价的涨幅，从高到低，做一个排序。我们知道
中国大概
22
个二线城市，然后我们在他的正中间切一刀，就可以把中国的二线城市分界成为两组
。一组二线城市就是房价涨得比较快的二线城市，另外一组就是房价涨得比较慢或者不涨的二线城市。
房价涨得比较快的二线城市，我们用红线来表示，房价涨得比较慢的用蓝线表示
。我们在上面这张图上研究了这两组二线城市小学生的增速。
从
1994
年一直到现在，我们看到
2010
年或者
2011
年是一个明显的分水岭。在
2010
年之前，这两组城市小学生的增速走向是一样的，如果有什么特征的话，就是蓝线从来都是在红线上面。但是
2011
年以后，红线翻到蓝线上面，并且红线比蓝线的水平要高得多。
红线和蓝线之间的差距之大，维持的时间之长，在历史上来看是没有前例的
，而且在历史上蓝线都在红线上面。
这个情况说明，以小学生作为观察视角，
年轻的人口大量选择性地涌入一部分城市的现象，并不是从来都有的，是
2011
年以后中国开开始出现的。
在
2011
年之前，人口在中国不同城市之间的流动没有非常明显的选择性，但是在
2011
年以后，年轻人口的流动开始表现出非常明显的选择性。它开始集中流入一部分城市，而相对来讲在离开另外一部分城市，这是从小学生的角度来观察。
这一现象在房地产市场的影响是什么呢？我们再来看这两组城市房地产市场销售增速的差（下图）。
我们看到，
2011
年同样是一个转折点
。
在
2011
年之前，这两组城市的住宅销售增速的差，平均在
0
附近，甚至略低于
0
。也就是说，这两组城市住宅销售增速差基本上是一样的，甚至略低于
0
。但是
2012
年以后，这两组城市住宅销售的差，开始急速拉大。就是人口集中流入的这部分城市住宅销售增速相对于另外的城市，突然出现急剧上升，而且上升以后这个差距没有掉下来。
这个差有多大呢？到现在为止在连续四年的时间里面，这一销售增速的差一直维持在
15%-20%
。
所以，首先我们可以看到，在
2011
年小学生的流动增速出现一个断裂，紧接着这个断裂在住宅销售市场上开始表现出来。
再紧接着，在新开工的市场上，他也立即有非常强烈的反映（见下图）。
