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这几年，北京楼市起起伏伏，周期时好时坏，对于一个房企来说，想生存实属不易，想发展举步维艰。且不说政策的多变需要强大的适应能力，仅动辄几十亿的拿地资金就把不少开发商拒之门外。
但有钱就能玩转北京市场吗？也未见得。前两年北京楼市豪宅风劲吹，作为一个房企需要的是顶豪产品的开发能力，但去年317之后，楼市迅速转换到以刚需刚改为主导的限竞房市场，没有在普通住宅练就的功力，面对当下的环境也是无计可施。
楼市赛道的转换，意味着不同房企的命运，有的暗淡退却，有的逆风飞扬，一个新的格局在不知不觉中慢慢生成。
但无论如何，北京作为超一线城市，这个市场绝对有驻守的价值。虽政策严苛，但2000多万的人口基数让居住需求依然旺盛；虽周期若有起伏，但论市场的健康程度，也不是任何一个二三线城市可以比肩。
特别是，当全国其他城市楼市开始陨落的时候，根据以往轮动的规律，北京这种一线城市的机会又再来临。不然近期怎么会出现那么多抄底抢地的开发商呢？
话说回来，到底什么样的房企可以在当下的北京能够很好的生存？这是一个值得探讨的话题。
根据『地产营销人』多年的观察，初来乍到的开发商，对北京市场都有一个漫长的适应过程，往往在头几个项目的开发中显得水土不服，其产品和业绩都不会有太好的表现。特别是在如今这种逆风而行，人气低迷的周期，这种不适就体现的更加明显。
这时候，历经多年深耕一地的房企，优势就慢慢展现出来。遍布北京各个区域，几十个项目的开发量，几万组业主储备的底蕴正是对抗谈市的最好武器。
只要这类房企始终如一的交付好产品，业主的忠诚会润物细无声的体现在复购和朋介的力量上。即使不依赖这些，房企对于新拿地的区域理解也非一般开发商可及。
另外，北京居住需求呈脉络式的微妙演进，自身产品线渐次的优化提升，这些内功的积累保障了产品的对路与创新的有的放矢。
北京楼市从曾经的狂欢，到现在的冷静理性，让富有底蕴、坚守深耕的房企脱颖而出，甚至释放出厚积薄发的强大后劲。
今年对于产品力的呼唤，比往年都要来的汹涌。当楼市逐渐卸下豪宅的伪装，当购房者不惜以更高首付去挑选一套中意的房产，一切似乎又回到了品质的源头。
大潮褪去，没有了房价蹿升带来的掩护，消费者多对房屋品质的不满在今年集中爆发。上市公司鞠躬道歉，国企央企灰头土脸，所有开发商都绷紧神经再次聚焦到对品质的关注上。
是的，限竞房利润不高，甚至年初不少房企还认为并不愁卖。但一年将尽，现实啪啪打脸，如今看来，无论在产品上下多大功夫都是值得的。
但优质而稳定的产品力输出，并不在于一两个项目打造出色，而考验的是一家房企体系化的成熟高效。
这里面既包含了从集团到地区公司兼顾标准化和个性化的产品打造，也对各部门的紧密配合和协同提出更高要求。环环相扣的开发流程，内外部工作的平滑推进，都是产品力背后所隐藏的功底。
所以，无论何种产品类型，但凡在长期在产品品质上占据北京楼市第一梯队的房企，都能得到爱惜羽毛的馈赠。这不仅有益于品牌的美誉度背书，也能提升营销的效率，从而增强对抗市场周期的能力。
我们说，市场不可预测，但营销人又不得不加强市场预判的能力。这一点在今年楼市的竞争中体现的尤为明显。
由于北京市场从下半年开始供应量突然放大，大量的限竞房项目在短时间内井喷入市，在很多区域出现了争抢客源的现象。一个项目开盘的成功与否，从没有像今天这样对把握入市时机如此重要。
抢先亮相，抢先蓄客，抢先开盘，考验的是产品力、市场预判和营销能力的三重叠加。这里面的技术含量不仅仅是速度，还包含着对于楼市整体供盘节奏和数据的掌控，以及在清晰客户地图指引下的营销动作落地。
营销人既需要对静态盘面知己知彼，也需要对动态市场走势准确判断，更需要精准而坚决的执行力，由此才能先人一步，收割业绩。
纵览下半年首先完成清盘的限竞房项目，无不是在产品力具有鲜明优势的前提下，做足充分准备，迅速开盘收揽客户，占得了一个有利的时点，以此拉开与其他竞品的业绩差距。
2018年北京已入市2万余套限竞房，后面还有8万套限竞房排队等候，2019年将彻底进入限竞房时代。可以说，如果一家房企拿下了限竞房市场，就等于拿下了整个北京楼市！
『地产营销人』关注到，在今年限竞房中表现突出的头部项目，或多或少都和一家实力强大但又低调的房企有关，这便是中海地产。
譬如说，北京首个推售的项目金樾和著、成交量最高的瑞悦府、售罄最快的京西里以及产品最受好评的瀛海府等，都是北京中海操盘的限竞房项目。
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猛然间发现，中海地产这家进入北京市场超过20年，开发楼盘超过35个的隐形地产大鳄，似乎以迅雷不及掩耳之势再次回到人们的视线之中。
为什么说是“隐形”？因为自2011以来，回顾过去北京楼市的8年成交，北京中海地产的业绩在其中5年都是签约额排第一的房企销冠，是在北京有举足轻重地位的央企开发商。
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“正道笃行，创新致远”作为中海地产的核心价值观，在北京各个区域开发的楼盘中得到体现。业内眼中的中海地产出身建筑企业，擅长成本管理、产品设计和施工建造，企业文化内敛且神秘，但其开发过的项目却成为不断积累之下的声誉基石，使其在今年北京楼市全面爆发出威力。
如果说中海寰宇天下得益于石景山北辛安城市改造，摘得百亿销冠顺理成章的话，那中海在限竞房市场中，拿下多幅地块，并在年内实现瀛海府、中海京西里率先清盘，则在楼市中显得一枝独秀。
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在『地产营销人』看来，中海地产在北京楼市的长期深耕是巩固其市场地位的基础，但更为重要的是中海在产品力打造和营销时机的把握上，尽显过人之处。
多方探听和深入了解之后，能够发现北京中海近些年的转变，从对设计和建造已确立的优势上，逐渐把营销纳入核心工作的项目运营机制。
从拿地可研、到定位策划，再到开盘销售，设计、成本、客服等各个部门均按照营销要求高度紧密的配合。集团+区域+北京公司的标准化体系快速植入与每个项目量体裁衣的有机融合，既加快了效率，也遵照了个性。
而中海除极少数项目参与了联合开发外，绝大多数项目都独立拿地、独自操盘，在市场反应速度上快于同行，在沟通上减少了损耗，在营销策略上灵活机动，大大节省了项目从拿地到销售的时间。
另外，北京中海在营销上非常重视市场预判与动态研究。专人专项跟踪市场，为营销策略提供依据。据悉，在今年初北京中海便已准确预估全年楼市走向，基于市场供应集中放大备有充分预案。
在此指导思想下，以营销驱动加快出货，上半年一波楼市回暖紧紧抓住时机，中海国际城、中海寰宇天下均以填补市场空白而斩获热销。而限竞房项目也是积极筹备，迅速取证销售，抢得一片红海中率先突围，仅用几个月时间便实现了两个项目的售罄。
特别值得一提的是，中海虽是老牌央企，但其重视移动平台与大数据整合的做法在房企中颇具领先性。重视利用科技手段进行客群的定量研究，描摹客户画像，精确制导客群地图，细化了营销工作的颗粒度，让每一次推售都尽在掌握。
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目前，北京中海在售住宅项目共7个，分别为石景山区的中海寰宇天下，朝阳区的马泉营项目，昌平区的中海丽春湖墅，亦庄板块的中海北京世家，大兴区的中海云筑及中海云熙，房山区的金樾和著。
除了令人期待的优质地块马泉营项目和明年将推出的石景山古城南项目，中海云熙是年底马上开盘的新项目。该楼盘处于新机场国门核心片区，最强90㎡三居的户型设计十分惊艳，北京中海的尖端产品力展露无余。
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如不出意外，中海今年在北京市场，无论按权益计算，还是独自核算业绩，都应该站到第一的位置上，这已经不是生存的概念，而是确立了新的霸主地位。
在高手如云的北京楼市，中海这回想低调都难了。
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