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而搭着地产红利顺风车在国内加速“奔跑”了十余年的TOTO，也在如今的地产新格局下走向了下一个商业的“十字路口”。
日本卫浴巨头，要关闭北京、上海的工厂。
近日，国际卫浴巨头TOTO关闭北京和上海的工厂的消息备受关注。TOTO工作人员已经向多家媒体证实，两家工厂关停消息属实，关停不会影响售后。目前TOTO还在漳州设有工厂，今年大连工厂也将投用。
关厂的原因非常简单，就是亏损。根据2024财年TOTO的数据，住宅设备业务在中国大陆表现疲软，出现35亿日元（约合人民币1.7亿元）营业亏损，因关闭两家工厂还计入了340亿日元（折合人民币30亿元）特别损失。
在财报发布会上，日本东陶（TOTO）社长田村信透露，对陷入亏损的中国大陆业务实施结构改革，位于北京和上海的陶瓷洁具生产基地将关闭，两处基地的运营公司2024财年的营业收入合计约8亿元，员工合计约2000人，正在协调员工补偿。田村信称，对于相关员工岗位调整及离职补偿等问题，“将在力所能及的范围内给予最大关怀”。
TOTO称，关闭两处工厂后，产能比目前减少约四成，但其余基地自动化升级，将提高开工率和生产效率，并表示将在市场扩大的中高端市场投放新产品，“力争在中国市场卷土重来”。
在整个关闭北京、上海两间工厂的消息中有两点不容忽视：1. TOTO想要在中国“卷土重来”，说明短暂的撤离是调整策略而非放弃国内市场；2. 在关闭北京、上海的同时，TOTO今年在大连的工厂也要投入使用。
这里似乎可以看出来，TOTO工厂在国内进行了“消费降级”，从超一线撤退到二线城市。
“这是一个很聪明的策略，”地产行业专家李丽（化名）评价道，“这背后有三重考虑，成本、政策以及市场。”
成本肯定是推动迁移的首要引擎，就以北京为例，据观点指数统计，去年北京园区租金虽然有所下降，不过仍在150.8元/㎡·月的水平，相较之下，大连的场地租金大约只在其三分之一的水平。
图片来源：产业园区评论
东北不只是地方便宜，人更“便宜”。人力成本差距更为显著，大连工人4500元的平均月薪比上海低30%，两个大头就使得其综合生产成本直接下降。
这种成本优势在大连港的全球第八大集装箱吞吐量加持下进一步放大，近日、韩的航线网络使海运成本较上海降低；通往俄罗斯的陆路通道更享受运费补贴，这让TOTO每年百万件产能的新工厂的整体利润率得以拉升。
另一方面，政策红利则为企业迁徙铺就“黄金跑道”。东北振兴战略下的“税收组合拳”削减了企业的初始投资成本；大连自贸区“一日结”通关政策将物流时效进一步提升，环评审批承诺制则让建设周期缩短，这些制度创新使得外资企业能以更轻盈的姿态落地。
此外，市场风向的转变更是重塑了产业布局逻辑。当北京、上海精装房渗透率突破80%，卫浴产品的新建需求逐年放缓时，东北350万户老旧小区改造计划正释放出更具想象力的市场空间。这种市场重构倒逼产品升级，大连工厂重点投产的G5系列智能马桶瞄准东北高净值人群，单价超8000元的高端产品线，正契合该地区资产600万以上家庭年增17%的消费升级浪潮。
TOTO的北迁轨迹，恰是中国制造业地理重构的微观镜像。当土地、人力、能源等传统要素的比较优势发生位移，叠加政策导向与市场结构的深刻变革，跨国企业的选址逻辑已从“贴近市场”转向“全球成本最优解”。
