正文
林采宜：
除此以外，很多人认为为什么我没有安全感?那是因为我怕它涨，万一我哪天想要房子了，可是房价涨得很高了，我这一辈子永远买不起房子，怎么办?所以他对未来房价上涨其实有一种恐惧。
现在买房子的人并不是觉得买房是一件合算的事情，它其实代表了内心对未来房价上涨的一种恐惧，我今天就想跟大家分享一下 未来房价还会不会上涨。
林采宜：
未来房价还会不会像过去十年、二十年那么上涨呢?我们首先要分析一下过去十、二十年我们的房价为什么会涨得那么快?其实最重要的因素是人口的增长，我们说房子它首先是用来住的，房子是用来住的意味着什么?如果没有人口的增长，房子盖了那么多，空在那里，它的价格能起来吗?不，
首先是需求。
林采宜：
我们知道在过去的20年，我们八十年代的时候，每年人口出生人数是2400万，到九十年代是1500万-1700万，00后又稍微多一点，就是1700万左右，你想想看过去十年应该是80后和90初的人生孩子，每年出生率大概是1500万，就是2400万人结婚，相当于1200万对，生出来孩子大概是1500万。
未来十年呢?未来十年是不是每年还会有1500万呢?未来十年不是80后生孩子了，80后太老了，生不动了，未来十年应该是90后和00后生孩子，你说十年以后我们的00后已经27岁了，就是90后和00后生孩子，90后、00后的人口数量不是2400万，而是1500万，那么1500万人变成800万对，750万对-800万对的夫妇，他每年生的孩子应该是960万。
林采宜：
那么这960万我是怎么算出来的呢?大家说你不能按照独生子女时代，现在不是放开二胎嘛。可是大家想想看，放开而胎一定生两个孩子吗?其实不见得。因为我们韩国、日本、香港他们都没有计划生育，可是你看看韩国、日本和香港他们的生育率是多少呢?
他们的生育率分别是1.1%、1.37%和1.2%，平均也就1.22%。那也就是我们中国亚洲人的生活习惯、生活水平，因为韩国、日本、香港深入水平都比我们高。
林采宜：
如果我们未来大城市生活水平跟他们接近的话，放开二胎以后，假设我们生育率跟他们一样的1.22%，那么目前在计划生育环境下我们的生育率是1.04%，从1.04%生到1.22%，就上涨了17个百分点，就是计划生育可以给我们带来的允许出生的人口增量，我们就按照日韩、香港的平均数，一个家庭大概是1.2个孩子，其中可能只有1/3人会选择两个孩子，还有很多是丁克或者是一个孩子。
林采宜：
那么这样算下来的话，我说800万对夫妇大概是960万，不到1000万的孩子出生。过去十年，一年是1500万-1700万的出生，未来十年一年是960万出生，出生率少掉40%，打六折了，人口出生率打六折。结婚的对数也打六折，2013年的时候是1300万对夫妇结婚，到2020年我们就有800万对夫妇，我说的是理论上可以结婚的，这里面还包含着选择不婚，选择单身，或者我结婚了我仍然丁克。
林采宜：
从1300万对减少到800万对，出生人口可能会从1500万到960万。这么一个40%的出生率的下降，意味着未来十年需要住房子的人没那么多，所以说人口对房子的需求下降了，房子用来住的这一点，它最核心的一个支撑因素不攻自破。
林采宜：
第二个为什么过去的十年房价涨得这么快呢?你去看看收入水平。收入水平的话，我记得我大学刚毕业的时候，我到中国银行上班，我是硕士生，第一个月领到工资110块钱，那时候我激动，110块钱，10块钱是11张，我来回来去数了好几遍。
林采宜：
现在上海陆家嘴大学毕业的工资多少?我觉得应该六千到八千，说老实话，那个时候的60倍-80倍，也就30年的时间，不到30年时间，20多年时间，我们的大学生起始的工资水平增长了60倍-80倍，你觉得未来30年还会这么涨吗?未来20年你的工资再涨60-80倍?那是物价水平一起涨的。
为什么在过去20多年能涨60倍?那是改革开放，从计划经济到市场经济，这是一个突飞猛进，变化非常大的一个时代，其实你换到欧洲、美国，我认为20多年是涨的，但是我认为3-5倍是正常的，不可能是60倍-80倍。
林采宜：
未来我认为我们已经进入一个市场经济比较稳定发展的阶段，我们的GDP已经从10%几降到6%点几，将来可能是5%点几，很简单，我们收入增长速度也在下降。从去年和前年的数字来看，我们现在的居民可支配收入不过是5.5%-6%之间，你想按照5.5%-6%的话，20年你的工资增长多少倍，很简单就算出来，绝对不是60倍，你说是吧。
林采宜：
所以说工资快速增长收入快速增长的时代已经过去了，未来我们的收入还会增长，但那是很慢的增长，未来我们的人口也会增长，但是婚育人口和出生人口是下降的，人到了60岁以后不会换大房子，有没有见过爷爷奶奶换大房子的。到了30多岁的时候换大房子，为什么?他生了宝宝，他生了第二个宝宝，第三个宝宝，所以说婚育年龄的人口下降，60岁以上的老人的人口上升，所以说中国的人口拐点，婚育人口的拐点早已经到来，应该是2012年、2013年。
林采宜：
总人口的话，应该是再过三到五年也到来了，那么到来了以后，意味着什么?意味着2020年中国人口是减少的。从2012年开始，你看看就业市场就知道，过去为什么我们要10%、9%的GDP的增长?因为每年有1000多万新增劳动力。
持有房子的成本越来越高，而房子上涨的动能越来越弱，你想想作为一个资产，它的现金流是很差的，如果未来没有很确定的上长的预期，仅仅为了幸福感跟安全感吗?
林采宜：
根据国际上的经验，房子的周期大概是18年-20年，这意味着前面十年涨，后面十年跌，能涨十年就能跌十年。所以说涨完十年以后，后面的十年呢?周期是什么?周期是见顶之后，它一定会有一个调整，而且这个调整会相当漫长。这是我对未来的房地产的为什么我认为它不会再涨的一些基本的看法，以及基本的逻辑。
主持人：
林博士从四个层面来讲了在之后房地产为什么告别了暴涨时代，首先因为人口红利已经不再，接下来是因为工资水平不可能像过去一样爆发式增长。再就是原先那些套利环境已经不存在，如果还想炒房的话，也未必能达到这样的目的。最后我们是从土地供应角度来说，从这四个维度告诉我们之后房地产趋势怎么样发展。
主持人：
非常重要一点，林博士告诉我们，过去十年成功经验，如果你还指望它在未来十年当中能够依旧复制的话，那大家是有点想多了。在说起这个话题的时候，我们有非常、非常多网友都给我们进行互动，我们在我们博上面发起一个划拨，我们发现有非常、非常多网友给我们进行投票，给我们进行提问，还有给我们进行留言，这个时候给大家来读一下我们挑选出来的网友的一些评论，我们看看大家怎么看待这个问题。
主持人：
有一个网友叫做云车飞扬，他跟我们说，如果有房有车有500万，但是在一线城市也根本不算什么，除非你有两套房子或者两套以上的房子，不然的话，你还是老老实实干活去吧。
主持人：
