对不起，收缩型城市并没有那么可怕！（微信文章未删减版）

作者：杆姐

源自：杠杆地产（ID：Property-Market）

这两天，有文章说，中国有12%的城市正在收缩。看到这篇文章，我觉得过头了一点。

同时，因为城市收缩，所以主流观点都认为，要逃离这些城市。我理解，这都是核心城市朋友们的看法。杠杆游戏自己也生活在主要城市，完全明白大家的看法。

但大部分持这样观点的人，缺乏投资十八线城市的经验。也不懂十八线城市的投资方式。

今天我把我理解、经历和思考的，和杆友们分享一下。

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1、12%的城市正在收缩是个谬误

在中国，除了深圳，任何城市都是有农民、农村的。

而且，除了深圳，其他行政意义上的任何一个市、县（级市），以及绝大部分市辖区，都是有农村和农村人口的。

甚至绝大部分城市的市辖区，主要不是建成区而是农村。包括北京、上海也是一样，大片的农村，城市建成区占比其实很小，农村还有不少人。

比如北京，2018年末，还有接近300万农村居民；上海也还有300万左右农村居民。北京上海都是80%的城镇化率，但是农村人口总量，依旧不容低估。

人口第四城成都，还有接近27%的农业人口，总计400多万农村居民。

拥有3101.79万常住人口的重庆，因为1997年划入了10多个贫困区县，目前还有34.5%，合计1000万出头的农村居民。

只是说，越发达的城市，农村面积虽然还是很大，但是从事农业生产，生活在农村的人口较少。这个从各城市的城市化率就可以看出。

所谓收缩，除了个别城市，比如资源枯竭等因素，实际上收缩的是全域人口，其中以农村人口为主，而非这个城市的城区城市人口。

这些人收缩到哪去了呢？离开农村，到了各类、各级城市的市区生活、工作。

当然从人口结构上说，很多十八线城市，包括二线城市的城市居民中，高知阶层、富裕阶层，很多离开了，去了更发达的城市。

但也有一些农村居民，跟着产业进来的其他各类人口，进入了这些被偏见误伤、被看不起城市的市区。

因为城市化、工业化的红利，中国绝大部分城市的城区，人口都不存在收缩，而是增长为主。

但从一个行政意义上的市或县角度说，中西部地区，包括东北，除了省会、省内不错的城市，城乡总人口基本是净流出。

当然，近年中西部核心城市周边的城市，不少人口在回流。

根据我国统计局发布的最新数据，2018年末，我国的城市化率还只有59.58%，60%都还差一点。

以发达国家75-80%的城市化率，作为城市化完成的象征来说。照目前速度，我国还有15年左右，甚至更多一点的城市化周期。

这个过程，很多农民还要进城。大部分农民进城，不是在一二线城市生活，最多去打工，打完工他们很多回的还是自己老家县城、地级市的城区。

所以，整体来说，我国城市部分的收缩时代，其实并没有真正到来。等基本完成了城市化，产业布局也比较稳定后，城市人口之间结构性大迁徙才会更明显。

比如有的城市，此前的支柱产业不行了，人口就会流出到其他城市谋生。美国、欧洲的城市收缩，其实大部分就是这样。

具体到我国，省会、计划单列市、直辖市，以及东部、沿海发达地区，会有比较明显的优势。过去是，今天是，未来多半还是。

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2、被认为收缩的城市不能买房？

虽然城市化还没有完成，三四线、十八线小城的城区人口还是增长为主，但人口向较大城市的聚集还是很明显。

图1.2018年我国主要城市失业保险参保人数变化排名数据来源|各地统计公报、统计局、人社局等官方数据制图|杠杆游戏·张银银

问题来了，这些十八线城市房子还能买吗？

主流舆论说不能买。根本上说，杠杆游戏也是赞同的。但是，对，我有但是要说。

投资思维、杠杆思维谈房子的人，当然很高级，和人间烟火也有距离。好像这句话，杠杆游戏顺带把我自己也批评了一番。

没关系，我只是想说一点私人看法。

每个人、每个家庭买任何地方的房子，其实也都是有自己特殊情况的。

有些确实是亏，是傻，但有的是合情合理的。

此前我写回老家买房的文章说，每个城市情况是不一样的。所谓收缩，要明确是农村收缩，还是城区人口也在收缩。

上文杠杆游戏写了，大部分城市的城区根本还没有收缩。但是一定就可以买？也不对。

假如，你明显感觉自己这座城市目前房价偏低，甚至处于下降周期，但经济增速实际可以，城区人口增长也不错。

这个时候，你手上有钱，也不急用。这点钱在一二线城市根本玩不转，那么投资十八线未必错。

另外，每个人的情况、财力、目的、需求不同。你钱少，买不起一二线城市，投资十八线合适的标的，不一定全是错。谨慎当然是应该的，任何投资都得遵循。

或者，你的爸妈并不愿意跟你去一二线城市，他们就喜欢县城、地级市；甚至，他们还住在乡下，任何城市也没房子，乡下的房子已经破落，修缮装修他们也觉得贵，好像不如县城买一个。

还如，爸妈就是看到同村的人都县城买房了，自己还住乡下，憋屈。你两口子无法接受和爸妈一起住，或他们也不想来大城市和你们一起住。

那么县城买个小房子给他们，应该啊。

恰好县城的房子也不贵，这不特别应该买吗？

不是每一次购房，都该考虑投资。房住不炒对吧，基本目的是住啊！爸妈需要住，就该买。

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3、如何高位变现十八线城市

上文第二部分或许有些抬杠了，杠杆游戏表示歉意。

接下来我要说，十八线城市的投资价值和套现方式。

图2.我国主要城市2018年常住人口增量情况数据来源|各地统计年鉴、统计公报、统计局等政府网站数据统计·制图|川渝横贯线·李不是

上图都是大城市、主要城市，这些地方今天投资门槛高，贷款难、利率高，房票珍贵。所以，不是每个人都能投资。

这个时候，你有点小钱，要不要投资十八线？

我说说我朋友的故事。我朋友2017年在某西部十八线小城买了两套。你知道的，那时候一二线的抢房潮才袭来小城。

而在此之前，这座小城2013年房价达到顶峰，五六千元/平米。此后，经历了3、4年的腰斩，一度低到三四千元/平米。

我朋友见过世面，回到老家，火速买进。他认为，房价一定会跟着一二线一起涨的。

当然，这座小城位于某超级城市旁边，算是卫星城。所以区位，是很重要的。而且近些年工业进步很大，常住人口增加，虽然还是比户籍人口少。

果不其然，房价2017年开始在小城启动了。

然后价格一下回到2013年的顶峰。

到了2018年，碧桂园、金科等巨头都来了。而且政府聪明，容积率都很低，楼板价显得很高。

进一步烘托了价格和预期。

小城不调控，银行也不怎么管你买一套还是两套。2019年房价涨到了七八千元/平米，比2013年顶峰时还要贵。

这个时候，他火速出售，你说他赚了多少。

讲这个故事，我就是想说，每个人投资方式不同，投资门槛不同。相同的是，如果你看到大城市房价在启动，整体在放水。十八线基础还不错，恰好处于低位，特别是经历了回跌。

这个时候，你可以谨慎客观考虑。你认为有接盘侠，那就干。

作者：杆姐

来源：杠杆地产（ID：Property-Market）

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