突然，房价要涨的感觉，又回来了 | 楼先生问答NO.189

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你知道的杭州神盘，大多有他的幕后推手

2018年杭州主城区的两场土拍，又消灭了一大片空头。

许多楼盘营销负责人的朋友圈里，又晒出了“周末售楼处里人头攒动”的照片，配图文字是：根本来不及供应茶歇和咖啡。原本开始观望的刚需，又被迫跑去抢房了。

截至目前，全国大概有15个城市不同程度的放松限购，对预期产生强烈的冲击。关于杭州，舆论开始倾向于“走出独立行情，估计有戏”！

连权威机构也开始乐观起来了。

据媒体整理统计，25家研究机构一致认为，2018年房价将会上涨，但幅度不大。比如光大证券预计上涨0-3%，长江证券预计上涨6%.....

对于普通购房者来说，没有严谨审慎的大数据，也没有政策风向内幕，但突然，一种房价要涨的感觉，又回来了。

机构认为，整个金融体系的风险敞口有50%与房地产有关。

一个隐性的等式是：不会允许中国经济出大问题，意味着不允许房地产出大问题，意味着不允许房价出大问题。

我提到一个观点：2018年买房需要智慧、勇气和实力。

之前讲过不少理论观点，本期再讲两点：

一，看看全国千亿或百亿房企重仓在哪里？这些背后站着强大智囊团的房企们，比吃瓜群众更有风险把握意识。我的同事说：以后跟着融创买买买就对了。

二，看看那些大佬看好哪些城市？我没记错的话，吴晓波、罗振宇、丁祖昱以及张五常、董藩的“看好城市”名单里，都有杭州。

Q&A | 壹

问答关键词：300万、改善改善、未来科技城、三墩北

@新月 

老师好。上班在未来科技城，现有一套求是星洲学区的小三房，女儿正在读一年级，老人和我们住一起，房子勉强够住，但因为考虑二胎，想换个四房。勉强能凑够300万。 华夏四季112㎡（全款）、东原印未来140㎡（贷款）、云和湖128㎡叠排（贷款），我该怎么选？ 老公倾向于东原，这家房企品质如何？想买全款的原因是不想浪费贷款名额，以后还想用老破小再置换大房子。云和湖离地铁有点远，好纠结。

楼先生：最近任志强说「货币一定会贬值的」。美国在印钱，中国只能印钱狙击。所以，在全款还是贷款这个问题上，不值得有什么好纠结的。能贷款买房的时候，一定要用上杠杆，现金流可靠的话，最好尽量用足杠杆。等下一次再置换，说不定调控就取消了呢？眼前的机会先抓住，别西瓜和芝麻都丢了。

对你来说，还是多考虑未来科技城吧。一，工作和生活的匹配度更高，现实的便利性要更好。而且印未来所在的区域，不论商业、地铁、行政、医院等，今后会有比较强大的资源配套。二，从发展程度来说，未来科技城终于熬出头了，三墩北还需要一段时间。

从楼盘和产品上比较，不同的产品，一个是平层，这种居住体验比较熟悉；一个是叠墅，楼上楼下，更有空间感和私密性。如果距离能接受，云和湖的精装叠墅也是理想的选择。至于东原的品质问题，在杭州没有交付过，就比较难讲，但这个项目的各种规划，定位还是很高的，比较亮眼的是园区，相当用心，这家房企长于园区营造。另外在重庆的几个交付项目做得还是不错的。在这三个选项中，可以作为重点考虑。

Q&A | 贰

问答关键词：现金100万、年收入50-60万、考虑学区

@夏天 

现在有一套丽晶湾89㎡的房子，孩子上幼儿园，考虑以后小学想买个学区好点的房子，区域的话，在申花或者桥西这边有什么好的推荐吗？二手房新房都可以？想卖了这套再置换，手上现金一百万，家庭年收入五六十万一年。

楼先生：既然要考虑学区，只有多看看二手房。一是，大运河府最后一批房源低调开盘后，桥西的已经没有可售的新房。二是，新房的学区，哪怕一路之隔，也没办法保证，因为不是开发商说了算数。如果希望学区好一点，推荐你重点考虑桥西的二手房，桥西一带比较理想的选择是卖鱼桥小学，申花主要是大关小学（其实生源也不错）。

桥西的二手房价格从四万左右到五万多，有比较多的选择。价格贵一点的有远洋公馆、大河宸章以及运河宸园，比较亲民一点有吉祥半岛、碧玺以及臻园、银树湾。房子老一点的，像城市风景、风景大院、锦昌文华也都可以读卖小。最终还是看你们能承受多少总价，能不能买到比较理想的二手房，还是比较看各方面的时机，平时多留意吧。

Q&A | 叁

问答关键词：投资车位或车库、车位配比、周边价格

@橘子 

老师你好。春江彼岸我有三个车库，现在如果卖出价格大概在27万左右。不知道车库有没有增值的空间，所以纠结出手还是留在手上好，可以给我一些建议吗？谢谢老师。

楼先生：春江彼岸（含地面）车位比是1：1.06，这样的车位配比比较正常，没有很高，也没有很低。评估一个小区的车位还有没有升值空间，首先看这个小区的自住率，业主自住率高，尤其是中产集中的小区，相对来说，车位更会一种刚需，租金会涨，车位价格也会涨。

其次，也看周边小区的车位价格，可以参考一下杭州壹号院和滨江金茂府的车位价格，大概是三十五到四十万之间。总的来说，27万的价格不算贵，在奥体核心这样的地段，三十五万左右应该比较合理。如果没有特别急需资金的话，可以继续留在手上再看看情况。

Q&A | 肆

问答关键词：纯投资、200万内、城市之光VS群贤府

@张预 

层楼老师，您好。考虑一套200万以内的新房，目前在看朗诗万科城市之光，76㎡的户型非常好，总价130-140万之间，总价合适，但地处海宁，还有就是祥生群贤府，总价也在考虑范围之内，属于纯投资，请老师帮忙分析一下，哪个更合适买？

楼先生：城市之光和群贤府，二选一的话，一定是群贤府，这还有什么可犹豫的。一，这两个楼盘单价差不多，价格上，投资起点一样。二，一个属于杭州，一个属于海宁（临杭），一定是群贤府更有前景。三，纯投资的房子，还得考虑未来接盘的客群，群贤府更加宽阔。除非在杭州已经没房票，再去考虑环杭临杭的投资机会吧。

在行情不是特别明朗的情况下，尤其纯投资还是要多一些比较，尽量考虑那些性价比高的楼盘，还有一点要注意，尽量买核心区域或挨着核心区域的房子，风险小，抗跌能力好。比如良渚新城，也挨着产业，比如新街，挨着奥体和萧山科技城。不考虑全款还是按揭的话，这两个板块也可以重点考虑。

Q&A | 伍

问答关键词：首付70万、年收入20多万、地铁旁老破小

@星星

我和男朋友三年后分别在钱江世纪城和五常大道上班，现在还在市区里，首付大概70万左右 ，年收入两个人大概20多万，所以总价不想超过220万，还在纠结买哪里？考虑性价比、交通以及地段位置，求推荐。我们首付最快四五月到手。

楼先生：遇到这样的情况，买房就是比较头疼那一种。一个在钱江世纪城，一个在五常大道，仅直线距离大概二十五公里，实在太远，没办法同时满足上下班通勤，加上你们预算有限，也没有比较理想的折中方案，只能看看牺牲掉一方。这里有两点建议：一，一般来说，牺牲工作时间相对自由的那一方。二，如果上班时间都不自由，那就多考虑女方。

预算220万的话，满打满算单价2万4左右，如果考虑五常大道上班方便，五常附近好一点的二手房不容易买到，而在售的梧桐郡价格基本符合，但抢的人很多，能不能买到全看运气。可能还是得关注一下闲林，单价两万一二的精装新房，比如贤林信步、江南府，地铁还没规划好，不过听说3号线有可能西延至闲林街道。

如果考虑世纪城上班方便，这个预算够得着的，还算理想和符合实际的选择，只能到新街，精装价格两万二的样子，家门口就有地铁，比较无奈的是，另一方简直是每天跨城上班，会非常辛苦。或者索性就放弃新房吧，按着总价到市中心找一找地铁2号线或5号线站点旁的老破小。

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文∣楼先生

编辑∣二叔

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