你在为地王操心，但开发商剿杀刚需却从不留情….

买房不能当圣母！

NO.1|壹

今天的粉丝线下活动，又有人问我一个类似的问题：河西南的葛洲坝中国府怎么办？真的要卖六七万吗？亏本了...

我发现不少买房人对地王的命运太过于担心，尤其这种全南京的单价地王，一言一行都引起了全南京买房人的关注。纷纷操心这个盘卖多少钱才能回本？

最新消息显示，这个盘可能要突破限价，而且是翻倍突破限价！

据内部人士爆料，位于河西南的葛洲坝南京中国府有动作，预计并确定下半年上市，预估单价约6万/㎡左右。

地王、顶级产品系、5G科技住宅开创者、一线江景、南京平层豪宅新定义……葛洲坝南京中国府的每一个标签似乎都自带“尊贵与私享”的气质。

如果我们暂定葛洲坝南京中国府卖6万/平，按照最小的面积190㎡算，最低总价为1140万。如果按照最大面积500㎡算，最高总价高达3000万！！

媒体预测，如果按照首付8成算，最低首付912万。（突破限价后，估计也不用八成了）

2016年5月13日，经过25轮竞拍，葛洲坝地产毫无意外的一举夺魁，以32.8亿元的价格，拿下河西南G14地块，折合楼面价45213元/㎡，再次刷新南京地王，葛洲坝南京中国府就此应运而生。

而在2016年拿地的时候，开发商就邀请调研机构对未来售价做出了判断：

如何达到78000元/平米，权威机构给出了路线图：

2018年7.8万，2019年8.4万，建议2018年初上市…

以现在的角度来review这家权威机构的判断，只能说开发商这钱白花了！

NO.2|贰

现在，南京限价有了明显的松动：

江宁上秦淮叠墅开盘，均价达到30500元/平；江北金地风华国际开盘，均价也是30500元/平，江宁江北几乎同时突破了3万的限价红线，哪怕突破不多。

其实，在南京市场，大部分买房人都已经接受限价被捅破的事实。毕竟房价越来越高，媒体放风，开发商努力，最终价格突破一点，有情可原。

在这个基础上，限价先突破5%，后面慢慢放松到10%，甚至放到20%，也不是不可能。这种渐进式的放开限价，能够对市场产生逼空的作用，新房成交量会进一步提升，供需两旺，也算是提振经济了。

但葛洲坝想涨到6万甚至7.8万/平，跨度太大了！以河西南限价3.5万/平的红线来计算，涨到6万，涨幅高达71%，如果达到7.8万，那价格直接翻倍都不止了。即便把中国府划到河西中，享受4.5万/平的待遇，涨幅也不小。

价格涨的这么厉害，如何向限价交代？更何况中央在全国楼市回暖的大格局下又重提“房住不炒”

从这个表态可以看出，即便限价放松了，想完全取消，还是比较难，起码明目张胆的突破限价，甚至翻倍限价，影响会非常不好。何况其他城市开始纷纷表态：

武汉的这个表态，太狠了！

1、合理制定住房价格调控目标。2019-2021年全市新建商品住房、二手住房价格涨幅不高于5%。

2、合理制定住宅租金调控目标。2019-2021年全市住宅租金占人均可支配收入的比例不超过40%。

3、合理制定土地价格调控目标。2019-2021年全市公开出让的住房用地价格涨幅不高于5%。

房价三年不超过5%，地价三年不超过5%，武汉的这个调控目标并不难实现，毕竟只要增加郊区供应量，减少市中心供应，统计局再努力一把，三年不超过5%的涨幅，还是能实现的，哪怕二手房感觉涨了30-50%,统计数据还是有办法做到5%。

但这个表态的杀伤力在于，其他城市尤其是同级别的副省级城市，一旦想大幅度的突破限价，跟武汉相比显得逼格不高，大局意识不强…

下半年涨到6万/平，不是不可能。只是武汉这种类似自宫的表态，让葛洲坝亚历山大。

其实从板块发展的角度来看，我倒是建议放开限价。整个板块都被葛洲坝耽误了，这不是让开发商背锅，而是一种事实。

葛洲坝和金茂府的售价定不了，河西南永远都不会拍地。为什么？如果以限价3.5万/平作为限价红线，那么河西南的地就拍不上价，最后造成国有资产流失；如果给批到6万，那限价突破又太狠，引起舆论反弹。所以整个板块的土地出让只能一个字：拖！

这一拖，把很多本应该上马的配套工程给拖慢了。

NO.3|叁

地王开发商面对限价亏本你觉得心疼，那么低价抄底的开发商，会便宜买房人吗？绝对不会。

就在最近，位于雨山路的招商雍宁府拿到销许，价格感人！

普通楼层的均价，已经达到3.1万/平。

而招商在拿这块地的时候，地价是多少？

在去年招商拿地之前，我预测地价14000左右，最终的价格是14123元/平。这个地块旁边的保利云熙，地价22320元/平米，中海原山地价19913元/平，但两个楼盘的售价是多少？折合精装也在2.9万以内。

招商拿地价格，比保利便宜8000多，比中海便宜5000多，是南京地价最低迷的抄底之作。当时就有人提出，这个楼盘毛坯卖2.4万就能赚钱。就在利润如此丰厚的基础上，开发商还兴致勃勃的挖了地下室，让普通楼层的价格达到3.1万/平。

薅羊毛薅出血，狠不狠？他们会因为自己赚钱了就让利给买房人了吗？一点也不会，永远也不会。

前几天有粉丝问我，位于城南两桥地区有两个盘，一个是中海，一个是龙湖。龙湖地价比中海便宜几千，未来售价会不会也比中海便宜几千？（以高层为基准）

凭本事抄的底，凭啥要便宜几千卖给你？钱多了咬手吗？又不是卖不动。

NO.4|肆

最近不少板块二手房回温，业主们也躁动不安，纷纷要求业主提价。在利益面前，没有圣母，房东不会因为买的早成本低而放弃利润，开发商更不会因为拿地成本低而调低价格，这无可厚非。

只是对于亏本的地王开发商，我们无需同情，更不用怜悯。他们能够盈利翻盘的手段和渠道太多太多，一旦调整好姿势就会疯狂收割，毫不留情。

买房不用太多关注地价成本，关注新价比即可。