假如“高倒挂”消失，怎样的新盘会成为大赢家？

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相比中山公园地块，41-17地块位置确实要逊色不少

因为一方面它虽然位于西郊别墅区内，但紧贴外环路，居住价值打了折扣；

另一方面，由于该地块的参数限制，大概率做不了墅类产品

该地块容积率2.0，地上建筑面积约3.6万㎡，限高40m， 预计未来将打造 小高层为主 的产品

为什么说这两块将成为大赢家？

下文中，我们将从两个维度来进行分析：

1、看似没倒挂，实则性价比突出

2、绝对的稀缺性，未来几乎没竞品

看似没倒挂

实则性价比不错

不同于近期引起巨大风波的云锦东方，以及被按下暂停键的绿城外滩兰庭 ，长宁这两宗宅地附近，都缺少次新房来进行明确的价格对标， 很容易被人们低估了这里的实际价值

（云锦东方有前期二手房成交价对标，绿城外滩兰庭200m左右就有融创外滩壹号院的价格参照）

1、中山公园地块

1）中山公园地块的新房未来会卖多少钱？

2020年长宁外环旁的长宁第单价，也就比2021年闵行的融信世纪古美略高，可见闵行的新房定价并不排在市区前列

即便高于普陀的10.5W，很可能最多也就12W上下

2）这个价格是什么水平？

① 在很多人眼中，这可能已经完全没有倒挂

因为中山公园地块周边二手房普遍是1995年左右的老破小，这些房子的单价很多都不到10W

即便是附近的商品房，挂牌价也就在13-15W之间，以目前的二手行情，实际成交还要砍一刀

算上各类打新成本，似乎就是没有倒挂

② 但实际上，这里的价值被完全低估了

因为中山公园的商品房，很多都是08年左右，甚至更早建设的

不仅有建筑的折旧，而且因为时代原因，当时的很多楼栋、户型设计以现在的眼光看，确实相当落后

用这样的小区房价，来代表一个新盘的行情价，显然是不合理的

为了对新盘实际行情价进行合理评估，我们通过大数据分析，为上海各个地段实际价值做了评估

（对具体方法感兴趣，可点击链接：《上海98%的人！算一二手倒挂都错了！》）

中山公园地块所处板块，实际价值应该在 14.1-17.3W

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